每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 曾健輝

對于許多房企來說，2017年上半年是一段不尋常的時間。

在核心一二線城市調(diào)控從嚴的市場背景下，經(jīng)歷了前期沉寂的三四線樓市在2017上半年一改頹勢，成功"逆襲"。隨之，今年上半年企業(yè)的銷售狀況也發(fā)生了巨大變化，銷售金額TOP7房企的規(guī)模就已經(jīng)突破1000億元。

在這種市場背景下，中梁地產(chǎn)借路三四線布局實現(xiàn)彎道超車，僅用兩年實現(xiàn)了100億元向300億元的跨越，躍居全國第26位。中梁地產(chǎn)為何能實現(xiàn)狂飆突進，這對其他房企有什么啟迪？

集中三四線城市恰巧踩對風口

中梁地產(chǎn)，被視為今年上半年房企中當之無愧的黑馬。

據(jù)中指院發(fā)布的《2017年上半年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》數(shù)據(jù)顯示，中梁地產(chǎn)在今年上半年已實現(xiàn)銷售金額300億元，排名全國第26位；拿地總金額201億元，排名第14位；規(guī)劃建筑面積584萬平方米；僅次于碧桂園、恒大、保利、萬科和新城控股，位居第六位。而兩年前，中梁地產(chǎn)的銷售規(guī)模僅在170億元左右。

值得一提的是，中梁在多個權威榜單中的表現(xiàn)都較為一致。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，中梁今年1~6月銷售354.7億元，位居Top200銷售榜第26位，同比增長153%，完成年度目標600億元的近六成。也就是說，中梁僅用了半年時間就超過去年全年337億元的銷售額。是什么原因讓中梁地產(chǎn)銷售業(yè)績高速增長？

宏觀數(shù)據(jù)顯示，相比較去年同期"大水漫灌"帶來的普漲，今年全國房地產(chǎn)各項行業(yè)數(shù)據(jù)指標增幅均小幅回落。但這并不影響三四線城市的火熱，許多房企人士就直言，三四線市場的回暖熱度超出了意料。由于去年四季度以來，一、二線熱點城市受制于嚴厲調(diào)控政策，投資需求和資金大量"外溢"，三四線城市接棒成為新的銷售增長點。

《每日經(jīng)濟新聞》從中梁地產(chǎn)官網(wǎng)看到，其重點布局恰巧在三四線而且是非熱點城市，其在這類區(qū)域儲備了大量的土地，今年截至目前中梁已獲得50余幅地塊。

實際上，早在2016年，中梁便開始加大拿地力度；今年以來，又利用調(diào)控政策密集出臺、土地市場逐漸回歸正常這一拿地窗口期快速布局三四線乃至五六線城市，這類城市在今年一二線調(diào)控收緊、購房需求外溢的情況下明顯升溫。

中梁地產(chǎn)助理總裁陳宏朝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，中梁的成績主要是源于國家的去庫存戰(zhàn)略，準確把握了這波周期。

4個月開盤極速高周轉(zhuǎn)打法

實際上，順趨勢布局講的是機遇，而想讓企業(yè)持續(xù)且快速放量，還需靠企業(yè)自身的運作能力。

在克而瑞研究中心舉辦第21屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會上，陳宏朝介紹，中梁的"秘訣"在于，首先把標準制訂下來，而其中一項重要標準就是高周轉(zhuǎn)。"集團里面一個要求是'456'，地拿到以后，4個月開盤，6個月資金第二次投入。第三個是杠桿問題，杠桿要匹配整個周期節(jié)奏"。

億翰智庫的分析印證了這一說法，其認為中梁地產(chǎn)采取"快進快出、小步快跑、低開高走"的運營模式，其"456"、"321"運作模式讓中梁地產(chǎn)實現(xiàn)了高速周轉(zhuǎn)與企業(yè)的快速發(fā)展。因為"456"模式針對首次開盤項目，"321"模式針對續(xù)期項目。

業(yè)內(nèi)人士就指出，三四線市場整體升溫利好，使得深耕這些區(qū)域的中梁收獲頗豐，這點毋庸置疑。但同時，多地項目熱銷和及時回款，才給到中梁充沛的現(xiàn)金流，以及后續(xù)快速拿地的強有力支撐。

圍繞阿米巴模式做"跟投"

不過，在億翰中國董事長陳嘯天看來，房企有三樣東西，土地、資金、人，大多數(shù)企業(yè)都是做資金、地的文章，但中梁做的是人的文章。

做土地的文章需要有強大的資源和背景，需要比較強的金融杠桿，對于中梁一類中型實力的企業(yè)更多不是靠資金優(yōu)勢，而是發(fā)動人的積極性，通過阿米巴管理模式，使得每一個組織都是一個利潤單元，從而可以參與到經(jīng)營過程的利益分享。

據(jù)透露，中梁的整個體系都是圍繞阿米巴，中梁內(nèi)部一個團隊可以構建一個區(qū)域負責開發(fā)運營。雖然每次獲取的土地面積都不大，但每一塊地城市核心團隊必須要出資10%，這樣團隊對每塊地的控制就能牢牢把控，首先地是團隊自己選的，會更加賣力打造，因為每個項目都在前期進行了成本鎖定，超出部分員工自己貼。其次每塊地都進行了分割，可以更好控制公司的風險。

陳宏朝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，因為資金的限制，也因為無法和大企業(yè)抗衡，中梁選擇干體力活，愿意去一些大房企不愿去的地方。而到了一些小城市后，中梁和當?shù)匾恍┬∑髽I(yè)比，就有資金實力、產(chǎn)品力和高周轉(zhuǎn)能力了，所以能夠吸引員工一起快速運轉(zhuǎn)。

不可否認，在跟投機制上，中梁做得非常徹底，深入程度在行業(yè)上游平均水平之上。不過另一些方面，也有業(yè)內(nèi)人士指出，中梁因為每塊地太小，無法產(chǎn)生轟動效應，也沒法打造地標項目，缺乏實質(zhì)的戰(zhàn)略性，對傳播公司品牌和形象沒有太大作用。

對此，陳宏朝向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，三四線不像一二線，畢竟容量有限，有些地方?jīng)]有人口導入，這在客觀上制約了企業(yè)的拿地規(guī)模，中梁在一些縣級市，獲取單塊土地的面積平均在4~5萬平方米。

另外其舉了個例子，2016年中梁剛進蕪湖，通過高舉高打的營銷和鋪天蓋地的宣傳，彌補了房企在進入新區(qū)域時會遇到的品牌認知的問題。如今，中梁在蕪湖當?shù)匾呀?jīng)有了五六個在售項目，甚至做到了一天時間一個區(qū)域公司開兩個盤。

2016年中梁集團總部已搬遷至上海，并逐步開始進一步的區(qū)域拓展。陳宏朝直言，下一輪周期來的時候，中梁也會準備進軍一二線。