每經(jīng)編輯 程成    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 曾健輝

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入"白銀時(shí)代"后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，行業(yè)集中度不斷提高，強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱的"二八定律"更加凸顯。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房企第一陣營(yíng)TOP10的門檻達(dá)到702億元，增長(zhǎng)40%；TOP10房企的市場(chǎng)占有率達(dá)到28%，較去年末增長(zhǎng)近10個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)集中度向龍頭聚集的趨勢(shì)明顯，由此，越來(lái)越多的房企喊出進(jìn)軍千億元的"口號(hào)"，其中就包括祥生地產(chǎn)。年初，祥生總裁趙紅衛(wèi)"高調(diào)"喊出了今年要實(shí)現(xiàn)600億元銷售目標(biāo)，2018年要躋身千億陣營(yíng)的口號(hào)。

祥生地產(chǎn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年祥生地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)流量銷售額325億元。短短3年間，祥生地產(chǎn)要從325億元到600億元再到1000億元，實(shí)現(xiàn)"三級(jí)跳"，這意味著年均復(fù)合增長(zhǎng)率必須要達(dá)到80%。對(duì)祥生地產(chǎn)而言，"千億"究竟是一個(gè)觸手可及的宏偉藍(lán)圖，還是僅僅是"口號(hào)"？

2018年劍指千億目標(biāo)

祥生地產(chǎn)起家于紹興，2014年將總部遷至杭州，重倉(cāng)于蘇浙皖的三四線城市，同時(shí)在上海、杭州和武漢等一二線城市也有所布局。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，祥生地產(chǎn)在2014年的銷售規(guī)模為90億元，2015年也只有109億元，而2016年銷售金額達(dá)到180億元，3年實(shí)現(xiàn)翻番。

"上述2016年180億元的銷售金額是權(quán)益概念，去年我們的流量銷售金額達(dá)到325億元。"祥生地產(chǎn)助理總經(jīng)理涂恒告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年年初，祥生地產(chǎn)曾制定"希望通過2~3年努力，實(shí)現(xiàn)銷售額超200億元，到2020年實(shí)現(xiàn)年銷售額300億元"的規(guī)劃目標(biāo)。但到了2017年年初，公司又定下2年千億目標(biāo)，進(jìn)軍房企30強(qiáng)；2017年作為第一階段，目標(biāo)是登頂500億元。然而僅僅過了1個(gè)多月，祥生地產(chǎn)又提出600億元的2017年銷售目標(biāo)。

在銷售規(guī)模爆發(fā)式增長(zhǎng)的刺激下，祥生地產(chǎn)的目標(biāo)也水漲船高。祥生地產(chǎn)對(duì)規(guī)模的渴望可見一斑。

是選擇小而美，還是大而強(qiáng)？大多數(shù)房企認(rèn)為，只有通過做大規(guī)模才能實(shí)現(xiàn)突圍。趙紅衛(wèi)在年初也曾表示，中小房企必須找到一條有自己特色和壁壘的道路才有存活的可能，但如果找不到，那唯有不斷做大。

一家規(guī)模只有300億元的房企，如何在2年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億？關(guān)鍵還是靠拿地。

"2018年布局20個(gè)三四線城市，每個(gè)城市規(guī)模做到30億元；布局5~8個(gè)一二線城市，每個(gè)城市規(guī)模做到50億~80億元。"祥生地產(chǎn)投資部負(fù)責(zé)人胡勇告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

2016年年底，祥生地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積達(dá)到516萬(wàn)平方米。此外，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年祥生地產(chǎn)在浙江土地市場(chǎng)的支出高達(dá)103億元，規(guī)劃建筑面積158萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)指標(biāo)僅次于恒大位居第二位。

值得注意的是，在文旅產(chǎn)業(yè)方面，祥生地產(chǎn)也頻頻發(fā)力。6月底，祥生還簽下湖州市南潯區(qū)的"上海康養(yǎng)小鎮(zhèn)"和旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目，總投資達(dá)233億元。而此前，祥生已有滁州影視小鎮(zhèn)、德清防風(fēng)古國(guó)和撫州臨川溫泉新城等文旅項(xiàng)目。

拿地兇猛 考驗(yàn)風(fēng)控

從拿地情況看，祥生地產(chǎn)僅上半年在浙江拿地就砸下103億元，接近去年權(quán)益銷售額180億元的60%，此舉著實(shí)考驗(yàn)祥生地產(chǎn)的資金實(shí)力。

激進(jìn)拿地導(dǎo)致的回顧幾年前，以產(chǎn)品品質(zhì)著稱的綠城也曾風(fēng)光無(wú)兩，甚至在2009年一度躍居國(guó)內(nèi)規(guī)模第二大的房企。然而過于激進(jìn)的綠城在一二線城市的土地市場(chǎng)砸下巨金后，終因資金鏈斷裂而逃脫不掉易主的命運(yùn)，浙系房企的代表人物宋衛(wèi)平也正式退居幕后。

祥生地產(chǎn)也并不是沒有意識(shí)到當(dāng)前的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別是三四線城市的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。"三四線城市房?jī)r(jià)2017年已接近高位，祥生會(huì)抓住當(dāng)前三四線城市去庫(kù)存的政策紅利加速出貨，快進(jìn)快出。"趙紅衛(wèi)認(rèn)為。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年，祥生地產(chǎn)曾提出"36781"的快周轉(zhuǎn)策略，即3個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、6個(gè)月開盤、開盤銷售去化70%、一個(gè)月后去化達(dá)80%、1年現(xiàn)金流歸正。到了2017年，祥生地產(chǎn)進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度，提出了"25710"的策略，即2個(gè)月內(nèi)動(dòng)工、5個(gè)月內(nèi)開盤、開盤當(dāng)日銷售去化70%、10個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流歸正。

以祥生地產(chǎn)開發(fā)的杭州錢塘新語(yǔ)項(xiàng)目為例，從拿地到首次開盤不到4個(gè)月；湖州悅山湖從拿地到開盤為5個(gè)月；諸暨東方樾6個(gè)半月實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流歸正。

在城市布局上，除上海、杭州外，祥生地產(chǎn)在浙江寧波、嘉興、湖州、紹興、舟山和諸暨；江蘇連云港；安徽滁州、宣城等地也有布局。

"從當(dāng)前投資熱點(diǎn)來(lái)看，環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深三大城市群周邊的三四線城市值得關(guān)注，這些城市人口導(dǎo)入速度快，長(zhǎng)期來(lái)看，這類城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)大趨勢(shì)還是被看好的。"易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從祥生地產(chǎn)上半年拿地花費(fèi)不低，布局的城市也大多在環(huán)上海、環(huán)杭州，以及中部的部分三四線城市，祥生地產(chǎn)銷售目標(biāo)的提升空間還是比較大。但他同時(shí)認(rèn)為，一定要把握好市場(chǎng)周期和節(jié)奏，后續(xù)這些城市不會(huì)一直保持之前的市場(chǎng)熱度，一旦市場(chǎng)遇冷祥生地產(chǎn)將會(huì)面臨更多考驗(yàn)。

"千億不是權(quán)益概念，而是流量概念。"涂恒向記者表示，"千億也絕不是口號(hào)，我們對(duì)實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)很有信心。"

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，祥生地產(chǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售256億元，完成600億元年度目標(biāo)的43%。