每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝  

上半年已過(guò)，在不斷加碼的調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有不少黑馬企業(yè)涌現(xiàn)，有些企業(yè)甚至呈現(xiàn)出加速擴(kuò)張狀態(tài)。在不同規(guī)模的梯隊(duì)中，都有黑馬企業(yè)憑借自身的優(yōu)勢(shì)獲得亮眼的表現(xiàn)，例如中梁和正商等等。

而在這些房企中，真正值得挖掘的是其成為黑馬的內(nèi)在動(dòng)因。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一般情況下，黑馬房企銷售能力普遍都非常強(qiáng)，銷售端有能力對(duì)產(chǎn)品的銷售結(jié)果形成直接作用，在對(duì)外擴(kuò)張上還能夠形成信心保障。

房地產(chǎn)專家陳寶存則表示，目前沒(méi)有黑馬一說(shuō)，實(shí)際上所謂的黑馬房企擁有各種資金支撐，拿地實(shí)力非常強(qiáng)。所謂黑馬房企實(shí)際上并不“黑”，因?yàn)楹隈R房企的地域性非常明顯，由于區(qū)域快速發(fā)展促使這些房企被市場(chǎng)所熟悉。

區(qū)域?qū)傩灾I(yè)績(jī)爆發(fā)

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房企銷售額超過(guò)100億元的企業(yè)達(dá)到75家，比去年同期增加8家。其中在第三梯隊(duì)中，較為搶眼的是正商地產(chǎn)，即河南正商置業(yè)有限公司。

實(shí)際上正商地產(chǎn)是正商集團(tuán)旗下公司，主要負(fù)責(zé)河南鄭州及新鄉(xiāng)和信陽(yáng)等三四線城市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，另外在青島、海南也有布局。公司累計(jì)開(kāi)發(fā)總建筑面積約2200萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品主要為住宅和高端商務(wù)寫字樓兩個(gè)系列。

據(jù)了解，正商集團(tuán)于1995年創(chuàng)立于鄭州，是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、酒店管理、醫(yī)院管理、投資和信托基金管理于一體的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)，在美國(guó)、日本和新加坡等地也有布局。

從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，正商地產(chǎn)2017年上半年銷售140億元，同比增長(zhǎng)近40%，銷售面積127萬(wàn)平方米。2016年，正商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)261.2億元銷售額，另外，2014年和2015年的銷售額分別為118.69億元和133.89億元。

從正商地產(chǎn)的銷售表現(xiàn)來(lái)看，陳寶存表示，這與其所在的區(qū)域有關(guān)。目前，在真正有價(jià)值的地方城市成功拿地的都是中小型本地霸主，正商地產(chǎn)作為鄭州市場(chǎng)的“地頭蛇”，獲取土地的優(yōu)勢(shì)比較明顯，加上鄭州在中部地區(qū)最具投資性的城市中排第一位，這都為正商地產(chǎn)的銷售提供了有力的外部環(huán)境支撐。

從正商地產(chǎn)官網(wǎng)信息來(lái)看，目前正商地產(chǎn)已布局7個(gè)城市共70個(gè)盤，其中主戰(zhàn)場(chǎng)是鄭州市場(chǎng)。

90%的產(chǎn)品線聚集在鄭州

據(jù)鄭州同致行數(shù)據(jù)研究中心顯示，2016年正商地產(chǎn)在鄭州的銷售額為230億元，占總銷售額261.2億元的88%。

正商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，正商多年來(lái)的基礎(chǔ)戰(zhàn)略就是區(qū)域聚焦，所以，90%的產(chǎn)品線都是聚集在鄭州，主要以改善型住宅和商業(yè)寫字樓為主。

他坦言，目前正商在已布局的青島以及海南市場(chǎng)滲透較少，主要還是深耕鄭州。對(duì)于此前正商在北京拿下兩地塊的后續(xù)安排以及在一線城市的布局情況，該人士表示，在北京的布局上仍需要至少一年的籌劃期，目前不便發(fā)聲。

對(duì)于正商的拿地策略，正商地產(chǎn)總裁張敬國(guó)在正恒國(guó)際控股2016年年報(bào)中指出，未來(lái)幾年將專注于在鄭州市及其他一線和二線城市競(jìng)拍土地。

郭毅分析表示，房企下半年的發(fā)展動(dòng)力與模式有關(guān)。目前一二線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)依然活躍，如果房企土地儲(chǔ)備在三四線甚至是五線城市的話，下半年的銷售勢(shì)必會(huì)受到影響。

對(duì)于正商地產(chǎn)產(chǎn)品銷售情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者的身份電話咨詢正商善水上境售樓處。該項(xiàng)目工作人員表示，目前主推的戶型為A6戶型洋房和D3戶型高層，高層價(jià)格為3.3萬(wàn)元/平方米左右，洋房?jī)r(jià)格為3.4萬(wàn)元~3.6萬(wàn)元/平方米不等。而記者查閱安居客官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目周邊樓盤房?jī)r(jià)基本在2萬(wàn)元/平方米，對(duì)于價(jià)格相對(duì)較高，上述銷售人員解釋稱，因?yàn)猷嵵菔袌?chǎng)房?jī)r(jià)均有所上漲，加之項(xiàng)目位于北龍湖，位置優(yōu)越，所以價(jià)格比較高。

郭毅進(jìn)一步分析，區(qū)域型中小房企在產(chǎn)品力的打造上有其獨(dú)特的擅長(zhǎng)點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)，能夠把產(chǎn)品本身特點(diǎn)和形成產(chǎn)品力之后的價(jià)值在項(xiàng)目上進(jìn)行全覆蓋，同時(shí)能讓購(gòu)房者認(rèn)可產(chǎn)品系的創(chuàng)新和優(yōu)勢(shì)。此外，中小房企在拿地上要做好精準(zhǔn)測(cè)算和城市評(píng)估，依據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)或者個(gè)性化特點(diǎn)來(lái)作判斷。

陳寶存分析指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是全面的平衡發(fā)展時(shí)期，新一輪區(qū)域性發(fā)展越來(lái)越明顯，三四線城市甚至五線城市銷售形勢(shì)逐漸升溫，現(xiàn)在一二三四線城市的布局基本上被打亂，已經(jīng)沒(méi)有哪家房企可以在拿地上做選擇性布局。