近年來海外置業(yè)的門檻逐漸降低，使得適應(yīng)人群從金字塔頂端向下發(fā)展。在海外置業(yè)的人群中，不少購房者為了移民、求學(xué)、投資等多方面需求的驅(qū)動，他們希望用海外的一套房產(chǎn)作為自己達(dá)到目的的敲門磚。但很多移民大國都有動不動就調(diào)整移民政策和門檻的習(xí)慣，加上對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不了解，很多海外購房者陷入困境。

根據(jù)《2017中國高凈值客戶海外置業(yè)展望》指出，有接近一半的中國高凈值人群將海外房地產(chǎn)投資作為最主要的目標(biāo)。不過，海外置業(yè)真的像多數(shù)廣告中宣傳的那樣輕松簡單、安全可靠嗎？北京晨報記者通過調(diào)查走訪，揭露海外置業(yè)的多個陷阱，給您提個醒。

事例 購房為綠卡成一場空

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在海外置業(yè)的人群中，不少購房者是受到移民需求所驅(qū)動，他們希望購買房產(chǎn)以后則能獲得外國居留的資格，也就是所謂的“綠卡”。在房產(chǎn)及移民中介的渲染下，很多購房者認(rèn)為這一政策在國外同樣適用。但事實上，基本上所有西方的發(fā)達(dá)國家，如美國、澳洲、加拿大、英國等都不存在買房移民的政策。南歐部分國家如希臘、西班牙、葡萄牙等，為緩解經(jīng)濟(jì)低迷狀況，推出了吸引海外投資的移民政策。但此類項目移民也有一定的門檻要求，并不只是簡單的買了房子就能馬上移民，因此買家在買房前一定要先了解清楚當(dāng)?shù)氐囊泼裾摺?/p>

今年已經(jīng)40歲的李女士是一家銀行的客戶經(jīng)理。單身且小有積蓄的她，想通過在海外購買房屋進(jìn)行投資。經(jīng)過朋友的介紹，她認(rèn)識了朋友擁有澳洲國籍的男友。經(jīng)過初步的申請，她沒有通過澳洲外國投資審批委員會認(rèn)可，所以原本看好的房產(chǎn)只能由有澳洲身份的人購買。此時，朋友的男友王某成為了最合適的人選。經(jīng)過朋友的建議，王某先買下李女士看好的房屋，之后私下找了個過戶師轉(zhuǎn)名給了她。

“因為是朋友的關(guān)系，我一直非常信任他們操作這件事。在買房的整個過程中，我一直在國內(nèi)，甚至沒有出國去看過房子。”就這樣，正因為這種朋友關(guān)系，李女士在對房子的細(xì)節(jié)幾乎一無所知的情況下，就在墨爾本買了兩個樓花。

她告訴記者，“我原本是想買兩套，借此拿到澳洲永久居民身份，之后自留一套再賣一套出去?？墒牵?dāng)我和專業(yè)的朋友咨詢之后，發(fā)現(xiàn)這個想法根本行不通?，F(xiàn)在買完房子，我也根本拿不到永久居民身份。”李女士向記者介紹說，自己在海外買房，完全是聽信了朋友、朋友的朋友介紹，輕信了可以拿到永久居住身份。

在了解情況之后，她決定將兩套房子賣掉。可是，在她接下來進(jìn)行賣房操作的時候，卻發(fā)現(xiàn)房子成了燙手山芋，根本賣不掉。在朋友和男朋友王某分手后回國，李女士在澳洲找不到一個平臺幫她做售后事宜，“再加上我的英文只是皮毛，根本無法溝通買賣房屋的事宜”。在房子空置了半年之后，越來越不值錢。“根本沒有人進(jìn)行打理，房子甚至成了鬼屋，更加賣不出去了?，F(xiàn)在像是廢品一樣扔在那里。”李女士稱，自己后悔不已，覺得海外買房的決定實在是草率。

不僅如此，今年已經(jīng)51歲的丁先生為了能夠取得西班牙的“綠卡”，通過一家中介公司進(jìn)行海外購房。他說，中介公司答應(yīng)他，只要在西班牙成功買房就能夠順利拿到綠卡。在“忽悠”下，他花500多萬元人民幣，在西班牙購買了一套房產(chǎn)。買了房子后，他自認(rèn)為可以踏踏實實地等著加入西班牙國籍，“一只腳踏入歐洲”。“當(dāng)時我很開心，以為以后孩子在國外讀書的選擇更多了”。但很快他就發(fā)現(xiàn)并非如此。“置業(yè)機(jī)構(gòu)告訴我，要想拿到永久居留權(quán)或者入籍，一定要在當(dāng)?shù)鼐幼?，永久居留要連續(xù)5年每，年住滿半年，而入籍要連續(xù)住滿10年”。這對丁先生來說根本做不到。“我需要在中國賺錢，我在國外沒有任何朋友，英文也很一般，根本沒有辦法謀生”。

中介低買高賣賺取額外費(fèi)用

在海外買房涉及很多雜費(fèi)，不過，有的房產(chǎn)中介會刻意向客戶隱去這些費(fèi)用不說，給客戶造成房子很便宜的印象。此外，美國當(dāng)?shù)卣魇盏亩悇?wù)服務(wù)費(fèi)、貸款稅等加起來又是兩三千美元。有統(tǒng)計稱，在美國買房，購房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險費(fèi)、房屋估價費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計占房價的3%至5%。對此，某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者：一般來說，在美國買一套房產(chǎn)，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費(fèi)、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若一家大小前往，則可高達(dá)10萬元)，機(jī)票和酒店費(fèi)用另計。再加上必要的律師費(fèi)、驗房費(fèi)、稅費(fèi)等，房價之外的額外費(fèi)用其實也是一筆不小的開支。

市民李先生告訴記者，此前他與北京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務(wù)協(xié)議，后又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書》。之后，李先生得知，其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬余歐元當(dāng)日購買后以55萬歐元的價格賣給他的。而這家公司與李先生委托的某咨詢公司關(guān)系緊密。“購房過程是咨詢公司與當(dāng)?shù)芈蓭熂暗官u者合作完成的”。經(jīng)評估最終確定該房屋的市場價值為35萬歐元，他實際損失20萬歐元。

李先生認(rèn)為，他所持有的證據(jù)足夠證明正是由于某咨詢公司未能誠信協(xié)助購房，導(dǎo)致其損失。“搶先購買房屋再賣給我們，給我們造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失”。在此過程中，咨詢公司未向他及家人告知房源的真實情況，包括賣房者身份、二手房、真實價格等。

無獨(dú)有偶，市民萬女士與另一家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢公司為萬女士設(shè)計的方案為購買葡萄牙當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)，作為不動產(chǎn)投資，從而符合辦理居留簽證的條件。合同簽訂后，萬女士在咨詢公司的全程安排下，前往葡萄牙購買了一套房產(chǎn)，房價款為53萬歐元，其居留簽證也辦理完畢。但次年2月，萬女士及其家人前往葡萄牙度假，與鄰居溝通中獲知，她購買的房屋的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該房屋的實際價格，該房屋實際價值僅為35萬歐元。

為教育海外買房 愿望落空

在買房時，父母考慮到孩子的教育問題，往往會考慮去海外買房方便孩子上學(xué)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在海外不少國家的學(xué)校都有公私之分，一般只有公立的中小學(xué)才跟“學(xué)區(qū)”有關(guān)，私立學(xué)校的入學(xué)與學(xué)區(qū)無關(guān)。

今年45歲的北京人許女士，是一名家庭主婦，“想讓兒子到歐洲國家接受教育”。經(jīng)過一番心里斗爭后，許女士決定帶著兒子尋求移民歐洲的途徑。2012年，許女士找到一間公司咨詢投資移民事宜。許女士稱，中介公司的顧問殷女士告訴她，“只需購買30萬歐元的房產(chǎn)，就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份，申請條件簡單，兩個月即可獲批。”很快，許女士與公司簽訂了《塞浦路斯投資移民代理服務(wù)合同》，并繳納中介費(fèi)21萬元人民幣。公司承諾為許女士提供塞浦路斯的最新政策及變更通知，幫助其遞交所有移民材料給相關(guān)部門審核，協(xié)助安排許女士到塞浦路斯購買房產(chǎn)等事宜，直至其獲得塞浦路斯永居簽證。

在公司的安排下，許女士飛抵塞浦路斯進(jìn)行購房考察。在交付房款后，許女士回國。許女士說，公司承諾準(zhǔn)備好申請材料后兩個月她和兒子就可以拿到永居簽證，可實際上卻被拖延了八個多月。在安頓好北京的一切后，許女士準(zhǔn)備帶著15歲的兒子到塞浦路斯生活。在即將出發(fā)的前幾天，許女士卻通過朋友等渠道打聽得知，自己購買的公寓被開發(fā)商抵押給銀行，開發(fā)商收到購房款后沒有還給銀行而是挪作他用。許女士找到中介公司要求對方解決住房問題。中介公司便委托當(dāng)?shù)胤g機(jī)構(gòu)幫助許女士租到一處房屋臨時居住。到塞浦路斯后，許女士直接與開發(fā)商接觸，要求提供房屋的銀行豁免書，但對方百般推諉拖延。

“我去了無數(shù)次開發(fā)商的辦公室，都沒能得到答復(fù)，最后干脆玩起了消失。”許女士說，開發(fā)商還采取了欺騙手段騙其入住房屋，翻譯也是幫兇，利用她語言能力不足的劣勢，讓她誤以為收房后三個月就可以得到銀行豁免書。

而最令許女士不能接受的是，她兒子的永久居留權(quán)被取消。“當(dāng)初主要是想給孩子移民，為他提供好的教育，但現(xiàn)在全泡湯了。”許女士頗為痛心。許女士說，中介公司告訴她，塞浦路斯移民法規(guī)定，孩子年滿18周歲就會失去永久居留權(quán)，重新申請的話必須滿足一定財產(chǎn)要求，其中一條就是名下的房產(chǎn)退稅后的價格要達(dá)到30萬歐元。許女士購買的公寓價格為32萬歐元，退稅后的價格為29萬歐元。“購房時公司告訴我買30萬歐元的房產(chǎn)就可以辦理全家永久居留權(quán)，沒有說是退稅后滿30萬歐元。”許女士說，如果為兒子繼續(xù)永久居留權(quán)，就必須再購置房產(chǎn)。權(quán)衡許久后，心灰意冷的她不愿再在塞浦路斯購房，選擇將兒子送到英國讀書。

走訪 中介只談收益不談風(fēng)險

北京晨報記者來到東直門附近一家移民中介，這家中介公司是在一棟辦公樓內(nèi)，中介公司占據(jù)了一層。在公司內(nèi)掛著多個外國國旗，墻上還貼著多個海外買房的項目簡介。一名負(fù)責(zé)接待記者的工作人員先填寫了一張資料，其中包括個人的基本信息、收入情況以及家庭情況。記者大概填寫后，一名自稱是海外置業(yè)顧問的人進(jìn)到屋子內(nèi)，詢問起記者的具體意向。

“希望投資移民還是上學(xué)呢？之前咨詢過其他機(jī)構(gòu)嗎？”記者稱想在美國進(jìn)行購房投資，是初次了解情況，并沒有和其他機(jī)構(gòu)接觸過。該工作人員向記者推薦，可以用30余萬元人民幣的價格購買位于美國中部地區(qū)某市的一間公寓。

該名工作人員向記者介紹，在購買后，可以將房屋交給公司包租，有固定收益，回報率很高，業(yè)主只需要承擔(dān)物業(yè)稅等即可。隨后，該名工作人員拿出一些資料，稱其為“成功案例”，讓記者了解一些。但是，通過宣傳資料記者發(fā)現(xiàn)，這套房產(chǎn)位于郊區(qū)，位置偏僻、周邊人口稀少。隨后，記者通過網(wǎng)絡(luò)查詢發(fā)現(xiàn)，不少國內(nèi)的投資人都在抱怨，房子難以出租，都在空置，造成了不少損失。而當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的稅費(fèi)很高，一些房東不但沒有租金回報，反而拖欠了包括物業(yè)費(fèi)等在內(nèi)的大筆費(fèi)用。

當(dāng)記者向其詢問是否能成功移民輕松獲利，是不是有風(fēng)險時，這名工作人員告訴記者，“您要是說風(fēng)險，我們和您解釋之后，您自己會比我們還清楚。按說我們這里都是非常好的項目，而且是有很多成功案例的。”這名工作人員顧左右而言他，并未正面回答記者的問題。他稱：“投資都是有風(fēng)險的，不管是做什么，您肯定比我清楚。您要是不放心，在購房方面，我們也有專業(yè)的人員幫著您做資料的對比和分析，可以完全放心地投資。”隨后，記者又走訪了幾家中介，情況大致相同。面對記者是否能夠成功移民、上學(xué)等問題，他們顧左右而言他，不給確切的承諾，在合同中也沒有具體的獲利保證。

起底 信息不對稱造成風(fēng)險頻出

北京晨報記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，海外房產(chǎn)本身在國外有上百年的發(fā)展歷史，交易系統(tǒng)、交易流程都由政府認(rèn)可的經(jīng)紀(jì)人、律師協(xié)助完成，資金也統(tǒng)一進(jìn)入到監(jiān)管賬戶，以確保交易的安全性。只要項目進(jìn)行正確的審核，保證交易流程按照世界各國規(guī)定的程序進(jìn)行，就不會出現(xiàn)安全性的問題。

“其實，這些案例都并非個案。有不少人通過海外中介或朋友在海外購房，近來，有不少客戶請我們幫忙處理這些房產(chǎn)。”在北京從事海外房產(chǎn)工作的王先生告訴記者，在海外購房熱潮中，很多購房者都認(rèn)為在當(dāng)?shù)赜信笥?，就可以拿到更好的樓盤，也更可靠。然而，這些所謂的朋友只是個人或者小公司，可能干兩年就消失了，甚至賺一筆傭金就找不到人了。“在海外買房，找個好中介和好經(jīng)紀(jì)人至關(guān)重要，一個好中介可以幫你省去很多麻煩，哪怕交易完成后也能幫助出租管理”。

由于對海外置業(yè)的不了解，信息不對稱所帶來的隱患也更多。因為經(jīng)濟(jì)下滑等因素的影響，部分國家的房價會隨之下跌，而中國投資者往往對此缺乏了解，一些國內(nèi)中介又會隱瞞真實情況，導(dǎo)致投資人損失慘重。更有甚者，開發(fā)商受到經(jīng)濟(jì)狀況的影響，破產(chǎn)現(xiàn)象頻現(xiàn)，導(dǎo)致投資人“賠了夫人又折兵”，糾紛不斷。

王先生稱，海外房產(chǎn)進(jìn)入到中國時間并不長，還處于新興階段，在這一過程中也涌現(xiàn)了很多問題。比如，外部有很多不法代理商或者個人借用信息不透明的狀態(tài)希望獲取暴利。他表示，一般來說，在海外買一套房產(chǎn)，要付給中介看房保證金、差旅費(fèi)、看樓誠意金等，機(jī)票和酒店費(fèi)用另計。其實，這些費(fèi)用均是自行定價，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而且大部分費(fèi)用都屬“無中生有”。

他介紹，國人海外置業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入第二階段。“第一階段就是前十年、十五年，在海外購房的都是非富即貴的客戶，買的房產(chǎn)標(biāo)的額相當(dāng)高，一般是購買當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑，買別墅就買最好的，買酒店就買最貴的。發(fā)展至今，越來越多的購房者是中上收入階層，或者說是中產(chǎn)階級。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在有10%的中產(chǎn)階級有意在海外置業(yè)，但問題是并非每個人都有實力和準(zhǔn)確認(rèn)知度來達(dá)到海外置業(yè)的水平”。

建議 海外購房最好實地考察

面對如此撲朔迷離的海外置業(yè)市場，業(yè)內(nèi)專家建議投資者必須事先做足功課，了解如何規(guī)避海外置業(yè)風(fēng)險，謹(jǐn)防置業(yè)陷阱。海外置地專家楊寧先生告訴記者，市民在海外買房最好親自進(jìn)行實地考察。他稱，有一些不法代理公司，從海外拿到一些項目的資料，借助中外兩地信息不透明的情況在國內(nèi)進(jìn)行加價銷售。購房者在購買海外房產(chǎn)之前，應(yīng)盡量了解當(dāng)?shù)厥袌鰞r格，如有機(jī)會可以到現(xiàn)場考察，了解周邊項目房產(chǎn)情況和價格。他稱，如果實在無法抵達(dá)現(xiàn)場考察，也可以從一些官方網(wǎng)站及大型品質(zhì)網(wǎng)站上了解意向國家的房產(chǎn)市場情況、交易流程及相關(guān)收費(fèi)流程。

另外，他提示，常見的騙局還包括一些不良開發(fā)商要求購房者將超過50%的購房資金匯到自己的賬戶。當(dāng)購房者聽到這種交易流程，一定要非常警惕。首先海外房產(chǎn)交易資金應(yīng)匯到監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶受到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)委員會監(jiān)管，賬戶資金在交易完成之前不能挪動，因此十分安全。而且海外房產(chǎn)首次付款一般不會超過30%，例如美國房產(chǎn)首次付款只有15%，澳大利亞房產(chǎn)首次付款只有10%。

此外，楊先生提示，所有的海外房產(chǎn)交易過程中都應(yīng)該有律師把關(guān)，律師會在過戶的過程中確認(rèn)授權(quán)人提供的過戶信息，核對投資人護(hù)照身份和簽名授權(quán)人的身份，如果出錯，律師將承擔(dān)責(zé)任，這樣即使購房者無法親自到海外考察，一樣可以安全地買到自己喜歡的房產(chǎn)。

■記者手記

龐大的需求 滯后的市場

這十年，是國人海外投資飛速增長的十年，買來買去，最愛的還是房子。中國企業(yè)當(dāng)年“走出去”，可是交了不少“學(xué)費(fèi)”；如今中國公民走出去海外購房置業(yè)，學(xué)費(fèi)同樣沒少交。合同陷阱、移民陷阱、黑中介、貸款誤區(qū)、房源無保障、交易有“內(nèi)幕”，一個不留神，就是錢、房、綠卡全泡湯。

按理說，國人們又不是去非洲南美洲置業(yè)，看上的多是歐美市場，那里有最成熟的房地產(chǎn)市場，成熟到都停滯了，不應(yīng)該還有那么多叢林法則。不過，跟所有做局生意一樣，有人就是要利用“信息不對稱”黑你一把，陌生的語言、迥異的規(guī)則、復(fù)雜的手續(xù)，其間都有太多空子可鉆。更何況，很多人海外買房，并不單純是為了投資，還附加了移民、教育等多重訴求，也就更容易被繞進(jìn)陷阱。

容易被騙、步步驚心，卻恰恰證明了我們服務(wù)于國人的海外置業(yè)市場還很不成熟，龐大的市場并沒有對接到優(yōu)質(zhì)放心的服務(wù)，行業(yè)還處于野蠻生長的階段，從業(yè)者資質(zhì)良莠不齊，有時甚至是劣幣驅(qū)逐良幣，而且一直沒有口碑極佳的龍頭服務(wù)企業(yè)。在監(jiān)管上，我們的監(jiān)管手段一直在成熟與豐富起來，但問題是多數(shù)僅服務(wù)于防范國家層面的金融風(fēng)險、洗錢犯罪等，對普通投資者的貼心服務(wù)還不足甚至滯后。我們可以寄望于未來市場的完善，但現(xiàn)階段，海外置業(yè)確實是個“技術(shù)活”，一輪采訪下來，記者的建議就是，多看多聽，千萬別一時沖動，畢竟是幾十萬上百萬外幣的投資，您國內(nèi)買個房還恨不得研究幾大本政策、看幾十套房子呢，怎么一說海外購房，就能麻痹大意呢？

本版撰文 北京晨報記者 張靜雅