每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 劉紫薇

在斷糧6個月后，最近上海南橋一樓盤以3家人搶1套房的態(tài)勢開盤，并且快速售罄。

但似乎很多人已經(jīng)對此見怪不怪——現(xiàn)在市場就像渴久的人，只要能開盤基本都熱銷。但比起這個，大家更習(xí)以為常的或許是，“等到開盤憑耐力，拿到資格憑手氣，搖到這批拼人品”。

一切的熱鬧、緊張或許都因為市場上供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足需求。上海中原地產(chǎn)的一組數(shù)據(jù)就很直白：上半年上海樓市新增商品住宅供應(yīng)僅239.6萬平方米，同比下滑了44％。二手房則直接“腰斬”，上半年只成交了2.67萬套，同比大跌52.16%。這些難免讓人心生感嘆，但與此同時，人們可能更關(guān)心的是，下半年的上海還會這樣？

市場供應(yīng)遭“腰斬” 開發(fā)商還能硬抗？

上海今年一手樓市的上半年主旋律，已無疑落在了“降”調(diào)。中原數(shù)據(jù)顯示，上半年上海一手房源僅成交302.87萬平，同比下滑52.49%，幾乎被“腰斬”。隨之，上海新建商品住宅存量已減少到了485.95萬平米，同比下滑63.27%。

成交和庫存的減少，直接原因是供應(yīng)的下降。上半年上海新增的商品住宅只有239.6萬平方米，開發(fā)商預(yù)售證放行難上加難。據(jù)邦地產(chǎn)了解到，從年初至今，上海單價10萬元以上的項目，預(yù)售證已經(jīng)從月放幾張，到基本不放行的狀態(tài)，有些市中心項目甚至連價格報批受理都暫停了。

楊浦某定價10萬/平以上的樓盤，就因為報價高過要求，不予批復(fù)預(yù)售證，后期便不去領(lǐng)預(yù)售證了，一直按盤不售。按開發(fā)商的話來說，不賣是虧，賣也是虧，還不如賺點(diǎn)機(jī)會成本。

江橋亦有個項目，從去年底開始，幾乎每個月都說要開盤，結(jié)果到現(xiàn)在還沒開。據(jù)了解，該項目拿地時價格就不低，按照控制的價格來賣，根本沒什么利潤，所以就這么一直拖著。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦一語中的：“價格受到控制，利潤空間被大幅壓縮，房企哪里愿意推盤？”

的確如此，但這也得有個前提。就如同一些全國性房企，即使在一二線城市銷售受阻，在三四線銷售也能有回款保證；要不就是2016年銷售業(yè)績還不錯，有資金保障，一言以蔽之，如果沒有太大資金壓力，可以不選擇輕易低價入市。

但對于資金實力一般的企業(yè)，硬抗則不是良策。上述樓盤開發(fā)商就直言，他們計劃在年底開盤，希望下半年行情能夠明朗。

一手房“等”二手房“望” 下半年還如此糾結(jié)？

期盼下半年的，何止開發(fā)商，也有購房者。但或許對他們而言，糾結(jié)，已成為最大的心聲。

5月5日，上海市政府發(fā)布新規(guī)要求“取得預(yù)售許可證的商品住房項目，應(yīng)當(dāng)采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號等方式公開銷售商品住房”。一方面人們感嘆，搖號買房杜絕了選房買房中的很多潛規(guī)則漏洞。但在房源本來就供不應(yīng)求的環(huán)境下，不少市民也感嘆，買房已經(jīng)有錢無門。

另一方面，上半年因為供應(yīng)量下滑，搶不到房，不少置業(yè)者寄希望于下半年。但邦地產(chǎn)注意到，6月至今上海32個最新取得預(yù)售證的項目，不僅全部處在外環(huán)外，而且價格已經(jīng)全面刷新，最低最低在奉賢奉城買一套公寓，均價也得近2萬/平，青浦新城的洋房價格則去到了4萬/平左右。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)也顯示，上海一季度一手商品住宅成交均價到47600元/平可謂再創(chuàng)新高。而這也意味著，上半年不買或買不到，下半年或許更貴，著實讓人糾結(jié)。

但并未因為一手市場不明朗，促使大量置業(yè)者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手市場。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海二手房共成交9.19萬套，較去年同期大跌52.16%。正常而言，上海二手住宅月成交應(yīng)該2萬套左右，但整個上半年除了3月短暫地“回光返照”回到正常水平，其余月份幾乎都處于低迷或下行狀態(tài)，6月份甚至僅成交1.22萬套。

“這個狀況主要是受到心態(tài)和預(yù)期的影響。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在市場供應(yīng)量和交易量縮水明顯，房價在高位盤整。但從以往調(diào)控經(jīng)驗看，橫盤是持續(xù)了多少時間的，而當(dāng)量持續(xù)縮水，價格下滑則是必然結(jié)果。所以不少購房者在指望下半年新房市場的盤整。

年底銀根收緊 大家都很被動

雖然在上海樓市十三五規(guī)劃中，提出上海商品房住房用地穩(wěn)中有升，新增住房大概能達(dá)到170萬套。但其中45萬套以中小套型為主，租賃住房達(dá)到70萬套，各類保障性住房約55萬套。分給商業(yè)可售房源的空間有限。

但從目前的情況看，上海供地持續(xù)收緊，今年上半年成交總面積同比下滑16%，累計成交219萬平米，此外，出讓規(guī)則的多次調(diào)整使得開發(fā)商拿地難度增加，平均溢價率下滑至27%，樓板價下滑近2成。而在上半年的成交中，宅地面積占比只有47%，商辦占比增加至32%。

加之土拍端口，上海‘15%的物業(yè)自持’已經(jīng)事實常態(tài)化了，7月4日上海浦東新區(qū)和嘉定新城的兩地塊甚至推出全國首例100%自持租賃住房用地。高麗國際就直言，土地“招掛復(fù)合”新政將同時考驗開發(fā)商資金鏈以及開發(fā)優(yōu)質(zhì)項目的實力，從而縮小房產(chǎn)商競爭范圍。

“這都使得下半年甚至更遠(yuǎn)階段，上海樓市不會太活躍。伴隨年底銀根更緊，開發(fā)商或很被動。”

對購房者而言亦然。第一太平戴維斯認(rèn)為，若住宅市場信貸持續(xù)收緊，對市場的影響將逐步顯現(xiàn)。高端市場持續(xù)的供不應(yīng)求，也會使價格應(yīng)仍處高位。