每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 盧祥勇

今天（7月18日），成都完成了主城區(qū)6塊土地使用權(quán)的拍賣。6宗地共計(jì)約564畝，成為今年以來(lái)規(guī)模最大的一次土地拍賣。此次拍賣也是成都首次采用“競(jìng)商業(yè)自持比例+抽簽競(jìng)得”的競(jìng)拍規(guī)則。

在今天的土拍現(xiàn)場(chǎng)，共計(jì)48家開發(fā)商包括萬(wàn)科、保利、龍湖、融創(chuàng)、中海、旭輝、中南建設(shè)悉數(shù)到場(chǎng)。從拍賣結(jié)果來(lái)看，6塊地總成交價(jià)105億，龍湖拍了兩宗，保利拍了兩宗，川鐵投拍了一宗，中糧拍了一宗。單宗土地成交樓面地價(jià)都沒過萬(wàn)。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授劉璐認(rèn)為，6宗地塊中有5塊搭配了商業(yè)比例，有的地塊更提出了較高的產(chǎn)業(yè)引入要求，這讓很多中小型開發(fā)商望而卻步。如今不再是拼資金實(shí)力的時(shí)代，而是拼房企的商業(yè)資源。

引入產(chǎn)業(yè)考驗(yàn)企業(yè)實(shí)力

根據(jù)本次土拍競(jìng)拍規(guī)則，地塊均設(shè)有最高限價(jià)，在限價(jià)范圍內(nèi)，價(jià)高者得；達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，1宗位于成華區(qū)龍?zhí)兜淖≌玫刂苯硬扇〕楹灨?jìng)得的方式；而另外5宗商住混合用地則采取“競(jìng)商業(yè)自持比例+抽簽競(jìng)得”的方式確定競(jìng)得人。

本次土拍最引人關(guān)注的地塊，則是成華區(qū)鐵塔廠185.7畝地塊。出讓要求可謂十分嚴(yán)苛：引進(jìn)一家以上證券、信托、保險(xiǎn)企業(yè)總部或成都分公司入駐；引進(jìn)一家以上商業(yè)銀行總部或省級(jí)分行入駐；修建一家五星級(jí)酒店；自持計(jì)容商業(yè)不得低于35%。在今天土拍競(jìng)拍環(huán)節(jié)中，該地塊被萬(wàn)科、保利、龍湖三家多次舉牌爭(zhēng)奪。

最終鐵塔廠地塊被龍湖以總價(jià)46.8億元拿下，樓面價(jià)9200元/平方米，溢價(jià)率84.12%。四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)冉立春在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，此前也有諸如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、富力、北辰、新城控股等企業(yè)考察過該地塊，皆因較大的商業(yè)體量以及嚴(yán)苛的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求望而卻步。

對(duì)于龍湖此次拿下該地塊，冉立春表示頗感意外且敬佩，因?yàn)殍F塔廠地塊幾乎集商業(yè)地產(chǎn)的所有難點(diǎn)、痛點(diǎn)于一身，能否成功打造該地塊，可以說(shuō)是龍湖的一次大考，更能奠定其未來(lái)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的新地位。

劉璐則表示，一方面企業(yè)要配合成華區(qū)引入相關(guān)產(chǎn)業(yè)完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套，對(duì)龍湖的商業(yè)資源是一次考驗(yàn)，另一方面，地塊周邊已趨成熟的商業(yè)配套成熟，如SM廣場(chǎng)、伊藤洋華堂、華潤(rùn)萬(wàn)象城等加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，再加上如此高要求的產(chǎn)業(yè)配置勢(shì)必讓中小房企不敢介入。

商業(yè)自持抬高門檻

值得注意的是，這次土拍中，6宗地塊中有5塊搭配了商業(yè)比例。自持比例最高的為四川鐵投拿下的成華區(qū)二仙橋5號(hào)地塊項(xiàng)目B1地塊，從74%的商業(yè)自持比例開始舉牌，經(jīng)過6輪5%幅度的舉牌后，最終商業(yè)自持比例達(dá)到100%，成為成都首例全自持地塊。

劉璐認(rèn)為，雖然商業(yè)自持高達(dá)100%，但由于地塊兼容商業(yè)建筑面積比例在51%～100%間并不算高，并且該地塊周邊區(qū)域也需要一定比例的商業(yè)配套，并且四川鐵投以總價(jià)15.3億元、樓面價(jià)8260元/平方米拿下該地塊，相對(duì)而言成本是劃算的。

另外，這宗土地拍賣還要求，“引入產(chǎn)業(yè)總部和研究機(jī)構(gòu)，配建文化創(chuàng)意孵化園，重點(diǎn)發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)。需建設(shè)總部辦公、產(chǎn)業(yè)研發(fā)總建筑面積不低于4萬(wàn)方，其中大健康總部辦公不低于1萬(wàn)方、產(chǎn)業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)不低于1.5萬(wàn)方、相關(guān)產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)和交流平臺(tái)不低于0.5萬(wàn)方。”

“搭配一定比例的商業(yè)自持為一手土地市場(chǎng)降溫起到明顯的調(diào)控作用。”劉璐對(duì)記者表示，除了中糧拿下一宗純住宅地塊溢價(jià)率達(dá)92%外，其他搭配商業(yè)自持地塊的溢價(jià)率都偏低，不僅如此，商業(yè)自持的要求也將中小開發(fā)商擋在一手土地市場(chǎng)門外，房企洗牌趨勢(shì)明顯。