每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 陳俊杰

7月17日，廣州市發(fā)布的《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》猶如一顆炸彈扔向樓市，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，開(kāi)啟了房地產(chǎn)租賃時(shí)代的大門(mén)。

在開(kāi)發(fā)物業(yè)收益降低的市場(chǎng)環(huán)境下，租賃市場(chǎng)將成為下一個(gè)開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相搶奪的“香餑餑”，吸收更多的資金進(jìn)入。

租賃物業(yè)的長(zhǎng)期持有將沉淀大量的資金，未來(lái)租賃物業(yè)的退出渠道將如何打通？資產(chǎn)證券化能否為租賃物業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航？

倒逼資產(chǎn)證券化推進(jìn)

上述方案提及，未來(lái)將增加租賃住房用地有效供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃。以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積。

近些年，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商介入自持物業(yè)市場(chǎng)，競(jìng)自持年限和面積的土地出讓方式也成為常態(tài)，加上更多的資本力量介入存量市場(chǎng)，未來(lái)將有更多物業(yè)的進(jìn)入租賃市場(chǎng)。繼福利分房、商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)代之后，租賃時(shí)代來(lái)臨。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，新政利好租賃市場(chǎng)，如果在全國(guó)推廣租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入租賃市場(chǎng)有積極意義。目前租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的覆蓋面比較窄，難以大規(guī)模推行，落地效果有待觀察，短期內(nèi)不能期望過(guò)高。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，鼓勵(lì)租賃物業(yè)的發(fā)展，將倒逼更多開(kāi)發(fā)商和資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)。目前租賃物業(yè)擺脫不了重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，自持運(yùn)營(yíng)物業(yè)需要投入大量資金，在資金回報(bào)率較低的情況下，租賃物業(yè)迫切需要尋求退出機(jī)制，將倒逼行業(yè)資產(chǎn)證券化的發(fā)展。

以廣州市場(chǎng)為例，目前住宅租金回報(bào)率低于3%，而房企融資成本高于6%，運(yùn)營(yíng)將收入提升一倍仍無(wú)法覆蓋利息。除非采用輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，把物業(yè)證券化打包銷(xiāo)售，降低財(cái)務(wù)成本。

推進(jìn)困難重重

鄧浩志認(rèn)為，廣州新政保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，承租人子女就近入學(xué)，將帶來(lái)住房租金的分化。廣州中心區(qū)優(yōu)質(zhì)名校競(jìng)爭(zhēng)加劇，擁有此類(lèi)功能的住房租金將上漲，因?yàn)槭袌?chǎng)將新增大量的租賃物業(yè)，郊區(qū)或者不屬于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房屋租金水平或下降。

在租購(gòu)?fù)瑱?quán)新政下，未來(lái)中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)租金提升，鄧浩志認(rèn)為資產(chǎn)證券化的推進(jìn)還是存在可能的。

戴德梁行估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部高級(jí)助力董事江益雄表示，目前政策對(duì)資產(chǎn)證券化沒(méi)有放開(kāi)，國(guó)家希望金融創(chuàng)新，但是擔(dān)心新產(chǎn)品入市會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，憂慮資產(chǎn)證券化放開(kāi)后變成股民炒作的工具。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化進(jìn)展緩慢，劉策分析指出，資產(chǎn)證券化最大的制約因素在于當(dāng)前租賃回報(bào)率低，無(wú)法達(dá)到資產(chǎn)證券化的基本回報(bào)要求。未來(lái)租金回報(bào)率能夠覆蓋資產(chǎn)證券化的利息成本，資產(chǎn)證券化的春天就會(huì)到來(lái)。

劉策認(rèn)為，未來(lái)租金價(jià)格在一線城市5-6%上漲幅度還是可以期待的，租金提升，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的積極性提升，運(yùn)營(yíng)收益提高，資金回報(bào)率提升可期，但資產(chǎn)證券化推進(jìn)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)渡期。