每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 陳俊杰 

競(jìng)自持出讓土地正如火如荼開(kāi)展，廣州又出臺(tái)新政保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，前所未有的租賃時(shí)代或?qū)?lái)臨。

近日，廣州市發(fā)布了《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，16條新政從商改租、入學(xué)、稅收、水電等領(lǐng)域，對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)派出大禮包。

新政內(nèi)容涉及面廣，政策力度大，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志直言，“猶如重磅炸彈，將深遠(yuǎn)影響廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)

新政對(duì)租房市場(chǎng)做出了詳細(xì)的闡述，從多個(gè)方面保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。新政提及租房就近入學(xué)、公積金提取額度提高、中低收入公積金繳存者，可優(yōu)先租賃公共租賃住房、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房等各項(xiàng)細(xì)則。

在易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉看來(lái)，新政是對(duì)去年廣東省商改住條例細(xì)則的落實(shí)，同時(shí)圍繞著打造“租購(gòu)并舉”的一個(gè)住房體系，對(duì)于壯大租賃市場(chǎng)具有重要意義。

新政中，租房人子女可就近入學(xué)這一內(nèi)容成為關(guān)注的焦點(diǎn)，在廣州等大城市，教育和醫(yī)療等資源的稀缺一直是外來(lái)人口的“心頭病”。去年廣州明確“辦理《廣東省居住證》滿(mǎn)一年的來(lái)穗人員，可向所在區(qū)為子女申請(qǐng)積分入學(xué)”，但是租房者的子女還是無(wú)法享受到購(gòu)房入學(xué)的同等待遇。

租購(gòu)?fù)瑱?quán)新政出臺(tái)能否解決這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題？中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜分析指出，對(duì)于廣州這一類(lèi)特大城市而言，配套落實(shí)的方向是對(duì)的，但落實(shí)過(guò)程中要考慮到教育資源的分配問(wèn)題。

目前廣州教育資源相對(duì)稀缺，名校更是家長(zhǎng)爭(zhēng)搶的“香餑餑”，黃韜認(rèn)為，租房就近入學(xué)或許會(huì)增加名校的招生范圍和壓力，這一點(diǎn)短期內(nèi)難以解決，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。

鄧浩志也表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)，在中心區(qū)教育資源稀缺的情況下，相關(guān)政策執(zhí)行會(huì)有難度，租房就近入學(xué)無(wú)疑會(huì)加劇優(yōu)質(zhì)學(xué)位的資源爭(zhēng)奪。鄧浩志認(rèn)為，或許這一政策在廣州的外圍區(qū)域執(zhí)行的可能性更大。

絕殺高房?jī)r(jià)？

中國(guó)的住房體系，經(jīng)歷了福利分房、商品房，以及通過(guò)保障房形式來(lái)保障居者有其屋的不同時(shí)代。

鄧浩志認(rèn)為，租房逐步跟買(mǎi)房享有同等權(quán)利，是發(fā)展的趨勢(shì)，未來(lái)政府解決租房的問(wèn)題思路或許會(huì)有一個(gè)大方向性的改變。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路正發(fā)生深刻變化，解決高房?jī)r(jià)的思路將更加多元化，通過(guò)大幅提升租賃住房的供應(yīng)量，實(shí)行租購(gòu)?fù)瑱?quán)，從而降低買(mǎi)房需求，從需求端緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。

“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租購(gòu)?fù)瑱?quán)肯定會(huì)降低大眾的購(gòu)房熱情。”華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫不熟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房屋炒作的素材和動(dòng)力都會(huì)減少，房?jī)r(jià)會(huì)逐步回歸理性。

不過(guò)，孫不熟進(jìn)一步分析稱(chēng)，一些郊區(qū)房稀缺性不強(qiáng)，買(mǎi)家的支撐面也不大，租購(gòu)?fù)瑱?quán)會(huì)讓這類(lèi)房的含金量大打折扣。但對(duì)于大城市核心區(qū)的房屋來(lái)說(shuō)，沖擊不會(huì)太大，畢竟這些地區(qū)的房具備強(qiáng)烈的資產(chǎn)屬性，即使失去了“學(xué)位”這個(gè)巨大的附加值，仍然會(huì)有其他的附加值來(lái)補(bǔ)充，比如租金收入，比如資產(chǎn)保值的功能等。

需要注意的是，廣州市為保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策的實(shí)施，將通過(guò)租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房以及允許出租人改造住房后出租等方式增加租賃住房供應(yīng)。

增加租賃住房用地供應(yīng)，未來(lái)土地競(jìng)配建、競(jìng)自持或成新常態(tài)。以競(jìng)自持方式獲取土地的方式風(fēng)靡全國(guó)，廣州也率先試點(diǎn)出讓多宗自持地塊。根據(jù)新政要求，未來(lái)廣州將變更土地拍賣(mài)方式，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策告訴記者，租購(gòu)?fù)瑱?quán)對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展無(wú)疑具有標(biāo)志性的意義，發(fā)展租賃市場(chǎng)將吸引更多實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入自持物業(yè)領(lǐng)域，并帶來(lái)更多政策的關(guān)注，從而倒逼開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)理念。

劉策同時(shí)表示，增加土地供應(yīng)是發(fā)展租賃物業(yè)的一個(gè)基礎(chǔ)方面，但更大量的租賃物業(yè)來(lái)自存量市場(chǎng)，如何盤(pán)活存量也是迎接租賃時(shí)代政府和開(kāi)發(fā)商需要解決的關(guān)鍵課題。

案列分析：深圳比廣州早兩年試水 租購(gòu)?fù)瑱?quán)多重障礙亟待破解

政策方向：十大城市加快住房租賃試點(diǎn) 搭建交易平臺(tái)成重中之重

資本動(dòng)作：租房時(shí)代或開(kāi)啟 長(zhǎng)租公寓迎來(lái)新風(fēng)口