李宇嘉

廣州市政府近日公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，在北上廣深一線城市中率先提出保障“租購同權”，意在加快構建租售并舉住房體系。在這一方案中，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益”的提法，引發(fā)社會強烈關注。

據(jù)調查，北上廣深等四個一線城市，集中了全國優(yōu)質教育資源約20%的比例。當優(yōu)質教育資源變得稀缺時，資源分配在一定程度上往往需要靠政策配給。在國際上，擁有產(chǎn)權住房（通常得交房產(chǎn)稅），從而也就擁有了享受本區(qū)域教育的權利。因此，以住房來配給教育資源也成為國際慣例。

但在另一方面，租房也是擁有部分產(chǎn)權的體現(xiàn)。同樣是在國外，租房也可以享受公共服務，包括就近接受教育的權利，體現(xiàn)出真正的“租購同權”、“教育平權”。

在我國，從本質上講，如果承租10年期限的商品房，變相擁有了這個房子1/7的產(chǎn)權，本質上也應貫徹“租購同權”、“教育平權”的原則，承租者的小孩就近同等入學是應有之義。但是，正是由于大城市優(yōu)質教育資源的稀缺性，導致居民想方設法追逐優(yōu)質教育資源，因此在客觀上變得難以操作。

以房子來配給教育資源本來算得上是一種相對公平的辦法，但在市場不夠理性的瘋狂追逐下，帶來的嚴重后果之一就是高房價，特別是所謂的學位房，這相當于變相削弱了中低收入人群的權利，與義務教育最重要的原則——普惠性相違背。

近年來，大城市房價越來越高，無房戶、新市民對教育資源的訴求也越來越強烈。于是，2016年國務院發(fā)布39號文，明確租房可享受義務教育。從道理上講，這是非常合理的。但是，在優(yōu)質教育資源稀缺的情況下，單方面將買房與入學資格脫鉤，新增配置載體仍難以行得通。

有觀點說，廣州“租購同權”的政策落地后，學區(qū)房價格將大跌；但也有觀點說，學區(qū)房租金將大漲。

筆者認為，即便脫了鉤，但因為稀缺而產(chǎn)生巨大的“擁擠成本”、“排隊成本”不會消失，這將導致“租”這個配給優(yōu)質教育資源的“新載體”將出現(xiàn)需求爆棚，由此勢必帶來價格上漲（表現(xiàn)為租金大漲）。

一方面，很多擁有產(chǎn)權住房的人，會考慮將手上房子賣掉，租住優(yōu)質教育資源所在區(qū)域的房子；另一方面，由于租房在收入上和支付能力上的準入門檻較低，基于對優(yōu)質教育資源的渴望，無房者也將會加入租房的隊伍中；此外，非戶籍無房人群（比如新市民）是此次租賃新政的最大受益者，基于在城市扎根、改變下一代命運的考慮，他們也會加入到租住學區(qū)房、學位房的大軍中。

值得注意的是，一旦租金暴漲，投資此類房產(chǎn)的市場炒作行為可能樂此不疲，間接導致學區(qū)房房價同樣受到追捧，因此售價大幅下跌恐怕并不現(xiàn)實。因此，不改變優(yōu)質教育資源稀缺和市場非理性追逐的現(xiàn)狀，不管如何調整分配載體，高成本獲取的狀況很難有立竿見影的改觀。

廣州雖然貴為一線城市，但在原有的“地段+統(tǒng)籌”的二元分配體制下，擁有戶籍和產(chǎn)權住房的人群可直接就近入學，但無房人群，不管是戶籍或非戶籍人群，基本都會被歸入到積分統(tǒng)籌，即按照居住證年限、社保納稅、計劃生育、專業(yè)技能等來積分。無房或積分靠后的人群，如果想上廣州的公辦學校，通常都得繳納不菲的“贊助費”。

問題是，現(xiàn)在已經(jīng)進行“搶人大戰(zhàn)”的年代——數(shù)據(jù)顯示，廣州已成為深圳、珠海最大的人才輸送基地。就連成都、杭州等二線城市，畢業(yè)生簽約率也開始超過廣州。痛定思痛，廣州要想落實一線城市的地位，就得革新基礎教育分配體制，于是就有了這個“重磅級”的租賃新政。

廣州“租購同權”如何落地還需等待具體細則出臺。相比之前，廣州“租購同權”的新政無疑前進了一大步。就基礎教育資源總體質量，廣州可進入全國前三甲。廣州常住人口（1400萬）僅比深圳多200萬，但教育基礎比深圳深厚了不少。目前，深圳居民憑租賃合同（甚至城中村租賃合同）就可以申請積分，多數(shù)可入讀公辦學校，可見深圳近年來在基礎教育上發(fā)力之猛，這也是深圳近年來每年流入常住人口50萬、居全國前列的主要原因。

相比之下，近年來廣州在教育上似乎還在“吃老本”，增加投入不夠。因此，政策上修補二元模式是不夠的，真金白銀的投入才是正道，也是地方政府向公共財政轉型的革命性變化。近期，很多城市拋出“英才計劃”，筆者認為，政府重視人才無疑值得鼓勵，但供給端增加教育投入才是最具革命性的因素。如果優(yōu)質教育資源供應上來了，教育服務均等化了，其效果會勝于對政策的修補。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）