每經編輯 每經實習記者 董青枝     

每經實習記者 董青枝 每經編輯 楊軍  

在特色小鎮(zhèn)建設熱潮下，華夏幸福、碧桂園、華僑城等多家房企已紛紛投身其中，部分小鎮(zhèn)出現(xiàn)了“房地產化”等現(xiàn)象。

不同于一般開發(fā)商，華僑城本身具有較強的文旅資源整合能力，使其擬投資500億元的首個“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”小鎮(zhèn)——甘坑新鎮(zhèn)，備受外界關注。

不過，華僑城的野心是要在全國打造100座特色小鎮(zhèn)。對其商業(yè)邏輯，華僑城文化集團總經理胡梅林解釋說，要挖掘傳統(tǒng)文化，形成原創(chuàng)IP，與小鎮(zhèn)開發(fā)相結合，形成新的特色小鎮(zhèn)發(fā)展模式。

重點發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)

華僑城甘坑新鎮(zhèn)，位于深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，北起甘坑村、涼帽村，南至三聯(lián)村，擬規(guī)劃面積約12平方公里。

近日，記者從福田乘公交車約1個半小時到達甘坑社區(qū)，一個古色古香的客家小鎮(zhèn)映入眼簾，可體驗特色客家美食街，部分建筑正在修繕中，還有隨處可見的小涼帽，但是周邊交通等基礎設施還不太完善。據(jù)悉，未來周邊會有地鐵10號線甘坑站。

自去年5月華僑城集團簽約甘坑小鎮(zhèn)項目后，華僑城文化集團致力于整個小鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的開發(fā)運營。在今年文博會期間，甘坑小鎮(zhèn)展示了客家小涼帽設計原創(chuàng)專屬IP而受到市場關注。

華僑城文化集團透露，預計今年底小涼帽農莊、小涼帽酒店、室內VR樂園等將陸續(xù)開業(yè)，隨著小涼帽農莊、酒店、郵局等衍生系列IP發(fā)展同步開發(fā)，將形成IP文化產業(yè)鏈。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，華僑城甘坑小鎮(zhèn)導入富有客家文化特色的IP品牌小涼帽，并舉辦了小涼帽國際繪本大賽，使小涼帽成為小鎮(zhèn)的吉祥物和形象代言者，未來前景十分廣闊。

7月15日，甘坑小鎮(zhèn)憑借“IP Town”創(chuàng)新發(fā)展模式成功突圍，獲得2017中國文化旅游融合先導區(qū)（基地）試點，晉升為國家級文旅特色小鎮(zhèn)。

胡梅林表示，用數(shù)字手段表達和展示傳統(tǒng)文化是華僑城文化集團的主要方向，挖掘和開發(fā)本土文化IP，推動文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展則是甘坑客家小鎮(zhèn)的發(fā)展重點。

宋丁認為，要保證特色文旅小鎮(zhèn)的可持續(xù)性發(fā)展，就必須對小鎮(zhèn)實施不間斷的持續(xù)創(chuàng)新，這是未來特色文旅小鎮(zhèn)的命脈所在。

戴德梁行數(shù)據(jù)報告顯示，第一批中國特色小鎮(zhèn)主要有5種類型，其中旅游發(fā)展型小鎮(zhèn)最多，共64個，占比達50.3%，其次是歷史文化類小鎮(zhèn)，共23個，占比達18.11%。從數(shù)據(jù)可看出，國家可能更支持旅游發(fā)展類和歷史文化型的特色小鎮(zhèn)，這兩類可能更容易成功。

特色小鎮(zhèn)投資熱將趨穩(wěn)

對于房地產企業(yè)來說，特色小鎮(zhèn)之路將是一場持久的攻堅戰(zhàn)。目前房地產企業(yè)更多的是注重長遠打算，而未來發(fā)展的真正價值在于IP、內容和運營能力的打造。業(yè)內人士稱現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)的前景并不明朗。

一直專注于文化旅游的華僑城已連續(xù)多年雄踞全球主題公園集團“亞洲第一、世界第四”，堅持創(chuàng)新發(fā)展，其文旅產品模式先后經歷了錦繡中華民俗村（主題觀光）、世界之窗（主題體驗）、歡樂谷（都市娛樂）、東部華僑城（郊野度假）、歡樂海岸（都市休閑），據(jù)悉，近日東部華僑城還創(chuàng)新性地提出大梅沙狂歡節(jié)。

現(xiàn)在華僑城正在以“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”為戰(zhàn)略大力推進特色文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)，提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮(zhèn)的計劃，已在深圳啟動大鵬所城、鳳凰小鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)等十大文化產業(yè)重點項目，并在四川、海南、北京、云南、西安等地布局多個項目。

除了華僑城外，華夏幸福、碧桂園、萬科等多家房企都在涉足特色小鎮(zhèn)。例如，華夏幸福也正以“PPP市場化運作”為機制將在未來3年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經濟帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。

對于若干大投資商聲稱要開發(fā)100個特色小鎮(zhèn)，宋丁認為，如此大的動向不免令人擔心，畢竟建設特色小鎮(zhèn)是一場比眼光、比耐力、比智慧和實力的長期較量。個人估計3年后，特色小鎮(zhèn)投資熱將會趨穩(wěn)，甚至有些會出現(xiàn)困局而考慮退出。在特色小鎮(zhèn)熱潮下，投資商要保持理性，以效果取勝。

就甘坑小鎮(zhèn)而言，華僑城自去年運營后取得了一定的效果。當?shù)乜图胰烁嬖V記者，現(xiàn)在很多人來甘坑旅游，他們做點特色小吃生意收入明顯提高。華僑城相關負責人表示，一年多來，甘坑的人流量上漲了10多倍，今年“五一”假期最高達到10萬人。而且有些位置租金上漲了至少3倍，房租最高達到180元/平方米。至于未來會不會收取門票現(xiàn)在還沒確定。

戴德梁行華南區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及高級董事李偉表示，特色小鎮(zhèn)是國家推行新型城鎮(zhèn)化的重要策略抓手，現(xiàn)在新型城鎮(zhèn)化已開始發(fā)生以人為本、以產業(yè)為核心的質變。

目前，華僑城文化集團已與龍崗區(qū)及相關各方達成協(xié)議，聯(lián)手推動整個片區(qū)的更新改造。華僑城文化集團方面表示，未來的甘坑新鎮(zhèn)在原有的客家小鎮(zhèn)基礎上，重點突出產城融合。據(jù)甘坑新鎮(zhèn)總體建設指標的預測，甘坑新鎮(zhèn)預計引入企業(yè)4000家。