隨著樓市調(diào)控政策的力度加大，今年上半年樓市調(diào)控效果明顯。北京、上海、深圳等一線城市的新房成交量都出現(xiàn)下滑，而這種態(tài)勢(shì)也蔓延到了二手房市場(chǎng)。

樓市成交全面降溫

去年調(diào)控以來政策層面的步步收緊，以及2015~2016年大量有效房源和客源的消耗，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)回調(diào)跡象。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。

從成交分布來看，位置較為偏遠(yuǎn)的金山、奉賢兩區(qū)成交比重上漲較為顯著，金山區(qū)由原來的3.89%上升至5.27%，奉賢區(qū)也從原來的4.02%上升至4.79%；而傳統(tǒng)的剛需區(qū)域，如果寶山、閔行、青浦、松江，其在全市二手住宅市場(chǎng)中所占比重則都出現(xiàn)了不同程度的下滑，剛需出現(xiàn)了進(jìn)一步外移的傾向。

與去年相比，浦東依然是成交的重點(diǎn)區(qū)域，成交比重在16個(gè)區(qū)縣中排名第一，高達(dá)25.18%，而排在第二位的閔行成交比重才9.67%，如此高的差距，充分顯示了浦東對(duì)置業(yè)人群的吸引力。

上海鏈家表示，上海二手房交易量大幅下滑、成交重心的外移，充分說明購(gòu)房政策下各類投機(jī)需求得到了抑制，這對(duì)于市場(chǎng)的穩(wěn)定有積極作用。同時(shí)，在成交量持續(xù)下滑的市場(chǎng)中，新增房客源量減少，房源報(bào)價(jià)調(diào)整中降價(jià)比例擴(kuò)大，議價(jià)空間擴(kuò)大等現(xiàn)象的出現(xiàn)，均會(huì)影響后市價(jià)格走向。

小戶型低總價(jià)當(dāng)?shù)?/p>

除了成交量發(fā)生明顯變化，今年上半年上海二手房市場(chǎng)在成交戶型、成交總價(jià)、成交區(qū)域上也出現(xiàn)了一些新的亮點(diǎn)。

受益于低總價(jià)，小戶型依然是市場(chǎng)上的“快銷品”，而且需求出現(xiàn)大幅傾斜。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，在今年上半年成交房源中，面積在90平方米以下的占比72.67%，總價(jià)在300萬元以下的占比64.75%。與2016年上半年相比，50平方米以下和50~70平方米面積段的房源成交比重分別增長(zhǎng)了3.94%、2.69%，成交比重均有較為明顯的上升。相反，70~90平方米房源有小幅下滑，90~120平方米及120平方米以上面積段的成交比重均有較大幅度下降。

與去年上半年相比，成交總價(jià)在500~800萬元之間的房源成交占比在2017上半年增長(zhǎng)了2.87%，總價(jià)在800萬以上的成交占比也小有增長(zhǎng)，這一變化顯示了在調(diào)控中，可能一部分改善客將置業(yè)目標(biāo)放在了500~800萬元之間或總價(jià)更高的房子。

成交房源集中外圍區(qū)域并占比走高也印證了樓市調(diào)控中購(gòu)房者更傾向于“控總價(jià)”的房源和板塊。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，以往不受關(guān)注的金山新城、南橋新城、臨港新城等上海環(huán)郊板塊，今年上半年成交量都很可觀。結(jié)合上述的成交戶型、總價(jià)、面積段分析數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，剛需依然是二手房市場(chǎng)上的主力消費(fèi)人群。

新一輪降溫周期出現(xiàn)

當(dāng)二手房持續(xù)出現(xiàn)6個(gè)月以上成交走低，即可初步判斷，新一輪降溫周期已經(jīng)來臨。

自去年9月起，在政策逐漸收緊的情況下，全市二手房成交量開始進(jìn)入了下行軌道，此后一路滑坡，并在春節(jié)長(zhǎng)假等多重因素影響下，在今年1、2月份達(dá)到谷底；雖然3月樓市憑借季節(jié)性影響出現(xiàn)了短暫的快速回升，但從今年4月起，再度進(jìn)入了逐月下行軌道。

上海鏈家認(rèn)為，二手房成交量下滑，一方面來自于調(diào)控后投機(jī)需求的遏制和購(gòu)房者預(yù)期的改變。受整體成交量萎縮的影響，業(yè)主主動(dòng)調(diào)低房?jī)r(jià)的多了。上海鏈家門店工作人員反饋：“很多房源目前都很有誠(chéng)意出售，而且價(jià)格上面還有浮動(dòng)。而且與調(diào)控前房源難以議價(jià)不同的是，此前只有急用錢的業(yè)主才會(huì)愿意讓價(jià)賣房，而這兩個(gè)月，一些業(yè)主則主動(dòng)來電要求更改掛牌房源的價(jià)格，通常在原始掛牌基礎(chǔ)上調(diào)低2%~3%。”

另一方面與信貸環(huán)境有關(guān)。首付比例提高、利率優(yōu)惠取消等，徹底遏制住了杠桿炒房的路徑，也在一定程度上影響了改善型和投資型需求的釋放，現(xiàn)有成交比例中已經(jīng)出現(xiàn)商貸比例大幅下降、全款比例連續(xù)升高；去年9月至今，政府從控地價(jià)、控房?jī)r(jià)等各方面出臺(tái)的一系列政策，改變了人們對(duì)樓市的預(yù)期，相信此輪市場(chǎng)會(huì)逐步降溫，交易價(jià)格趨于合理。

二手房成交量持續(xù)下跌，新一輪降溫周期來臨，是否意味著房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”已至？對(duì)此，上海鏈家分析師趙葆根認(rèn)為，政策的持續(xù)力度仍然在釋放，市場(chǎng)的降溫也將持續(xù)，交易量由于接連觸碰谷底，未來業(yè)主主動(dòng)降價(jià)成交的比例有望進(jìn)一步擴(kuò)大。但是，由于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需充裕，也需時(shí)刻警惕房?jī)r(jià)的上漲壓力。