編者按

【 去年以來，特色小鎮(zhèn)在全國掀起一股熱浪，各種培訓顯得炙手可熱。1000個左右，這一數字本身也成了激勵各方不斷前進的一個財富光環(huán)。

特色小鎮(zhèn)狂飆背后，“房地產化”一度甚囂塵上。近日，住建部明令“三不盲”（不盲目拆老街區(qū)、不盲目蓋高樓、不盲目搬襲外來文化）原則，令市場一時又陷入反思。

當前，特色小鎮(zhèn)具體怎樣？在推進中又遇到了哪些具體問題？產業(yè)又扮演了什么樣的角色？如何彰顯特色小鎮(zhèn)之魂”？我們就此推出實地調查案例，以及圓桌風暴，進一步厘清特色小鎮(zhèn)之惑?！?/p>

每經實習記者 舒曼曼 每經編輯 楊軍

當下，特色小鎮(zhèn)可謂炙手可熱，各路資本唯恐落后于別人半步，就連相關的培訓、講座也風起云涌，入門費也不菲。

近日，住建部的第二批300個特色小鎮(zhèn)申報落幕，誰能入圍牽動著各方的神經。而首批127個特色小鎮(zhèn)從獲批至今已過去了大約10個月，似乎具有“投石問路”的示范意義。

號稱“國字號”的小湯山鎮(zhèn)特色小鎮(zhèn)，作為首批名單上的一員，也是彼時北京市僅有的3個特色小鎮(zhèn)之一。近來，《每日經濟新聞》記者實地探訪該項目后獲悉，登上首批名單不易，后續(xù)開展步驟更不易，比如規(guī)劃方案尚未落實，后續(xù)開發(fā)也暫無消息。

規(guī)劃方案至今難產

小湯山鎮(zhèn)是距離北京市區(qū)最近的一個特色小鎮(zhèn)，位于中軸線的延長線上，距北京城區(qū)僅16公里，鎮(zhèn)域面積為70平方公里，先后被確定為中國可持續(xù)發(fā)展小城鎮(zhèn)、全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、中國溫泉之鄉(xiāng)、北京市重點發(fā)展小城鎮(zhèn)。

在小湯山鎮(zhèn)政府官網首頁上，紅色字體“湯泉古鎮(zhèn)”和“科技新城”顯得格外搶眼。“我們現(xiàn)在雖然拿下了稱號，但是實際上還沒有具體落實去做。”小湯山鎮(zhèn)政府一位科員這樣告訴《每日經濟新聞》記者。

對于一直未實現(xiàn)開發(fā)的原因，上述人士表示，“領導的意思是現(xiàn)在還沒有一個具體的定位，所以方案書還沒有下來。”

“規(guī)劃方面的困惑，我們也定不了，鎮(zhèn)政府層面拍不了板，資金就更不用說了，也沒有說可以申請資金支持，就這樣干等著，一年了。”小湯山鎮(zhèn)城建科相關人員這樣說道。

《每日經濟新聞》記者致電小湯山鎮(zhèn)政府規(guī)劃辦，對方告知規(guī)劃方案仍然沒有下來。

近年來，一直參與全國各地的特色小鎮(zhèn)申報、評價的中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長助理、執(zhí)行研究員李學鋒對此深有感觸，他強調說，無論是政府平臺來開發(fā)，還是企業(yè)來參與開發(fā)，科學的規(guī)劃都非常關鍵。

特色主題尚未明確

實際上，小湯山特色小鎮(zhèn)之所以面臨“尷尬”局面，與一開始申請時的主題頗有關聯(lián)。記者獲悉，小湯山特色小鎮(zhèn)申請第一批特色小鎮(zhèn)時抱著以“農業(yè)嘉年華”為主題從而帶動一系列農業(yè)產業(yè)建設的初衷。但事實上，“農業(yè)嘉年華”屬于興壽鎮(zhèn)。

“市里的意思是推小湯山，因為小湯山有溫泉，但是現(xiàn)在一直沒有動靜，很多項目沒法繼續(xù)再開展下去，比如湯泉古鎮(zhèn)的話，很多事情沒法去推進，做科技新城的話，科技的地方又沒有，還得聽區(qū)里的安排。”小湯山鎮(zhèn)政府宣傳部上述科員如是說。

小湯山特色小鎮(zhèn)到底如何規(guī)劃？帶著這個疑問，《每日經濟新聞》記者輾轉找到北京市規(guī)劃委昌平分局。該分局規(guī)劃科相關工作人員告訴記者，“目前特色小鎮(zhèn)主要是規(guī)劃在小湯山中心區(qū)打造。之所以一直沒出規(guī)劃，是因為區(qū)領導覺得因為特色小鎮(zhèn)的面積比較大，其中，中心區(qū)大概就有17平方公里左右，而南方的一些特色小鎮(zhèn)一般都是兩三平方公里，每一個小鎮(zhèn)又都有一個比較集中的主導產業(yè)。”

她進一步補充道：“到底怎么把特色小鎮(zhèn)的概念規(guī)劃好，其實后來想了想，那么大的面積不可能只打造一個主題，他應該是一個比較綜合性的，應該是分幾個板塊，相當于一個大鎮(zhèn)里可能套幾個主題。”

目前，小湯山特色小鎮(zhèn)在如何做出“特色”上還在進一步籌劃中。前述規(guī)劃科相關人士說道，“總感覺里面又有溫泉、又有嘉年華、還有航空博物館、還有特色農業(yè)，沒有一個拎出來就很特色的東西。”

基于此，上述人士明確表示，特色小鎮(zhèn)未來規(guī)劃的初步想法是基于小湯山的特色打造以中軸線底景為背景的集休閑、特色農業(yè)和航空博物館等綜合的文化特色小鎮(zhèn)。

住建部原副部長仇保興曾建議，地方政府對特色小鎮(zhèn)應采取激勵而不是取代，要簡政放權。他表示，特色小鎮(zhèn)要有科學的評估。

特色產業(yè)引入未定

相比同屬于第一批特色小鎮(zhèn)的房山區(qū)長溝鎮(zhèn)基金小鎮(zhèn)和密云區(qū)古北水鎮(zhèn)，小湯山的特色并沒有凸顯出來。

“如何利用溫泉古鎮(zhèn)帶動相關產業(yè)、科技等經濟增長都還在探討階段，原來預計2018年建成，到現(xiàn)在規(guī)劃還沒批呢，規(guī)劃一直定不了。”小湯山鎮(zhèn)政府城建科工作人員的一句話，道出了特色小鎮(zhèn)建設中的實際問題。

李學鋒指出，目前特色小鎮(zhèn)規(guī)劃面臨以下問題，首先是專業(yè)人才缺乏，總體規(guī)劃水平堪憂，尤其是西部地區(qū)；其次，像小湯山特色小鎮(zhèn)申報時以“農業(yè)嘉年華”為主題，但實際上屬于旁邊的興壽鎮(zhèn)，導致定位不清晰。然而，第三個問題也不容忽視，環(huán)環(huán)相扣。這就是多位業(yè)內資深人士談到的，更看重產業(yè)導入對特色小鎮(zhèn)的重要性。

全國房地產經理人聯(lián)盟執(zhí)行主席楊樂渝表示，特色小鎮(zhèn)的本質是一個創(chuàng)新試驗區(qū)，核心是特色產業(yè)。

李學鋒指出，即使規(guī)劃得再好，沒有產業(yè)根基就意味著沒有可持續(xù)的資金投入，結果是特色小鎮(zhèn)造血能力不足，打造特色小鎮(zhèn)就會變成一句空話。

甘坑特色小鎮(zhèn)

華僑城擬造100個特色小鎮(zhèn) 甘坑新鎮(zhèn)原創(chuàng)專屬IP發(fā)展模式引關注

每經實習記者 董青枝 每經編輯 楊軍

在特色小鎮(zhèn)建設熱潮下，華夏幸福、碧桂園、華僑城等多家房企已紛紛投身其中，部分小鎮(zhèn)出現(xiàn)了“房地產化”等現(xiàn)象。

不同于一般開發(fā)商，華僑城本身具有較強的文旅資源整合能力，使其擬投資500億元的首個“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”小鎮(zhèn)——甘坑新鎮(zhèn)，備受外界關注。

不過，華僑城的野心是要在全國打造100座特色小鎮(zhèn)。對其商業(yè)邏輯，華僑城文化集團總經理胡梅林解釋說，要挖掘傳統(tǒng)文化，形成原創(chuàng)IP，與小鎮(zhèn)開發(fā)相結合，形成新的特色小鎮(zhèn)發(fā)展模式。

重點發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)

華僑城甘坑新鎮(zhèn)，位于深圳布吉清平高速與機荷高速交會處，北起甘坑村、涼帽村，南至三聯(lián)村，擬規(guī)劃面積約12平方公里。

近日，記者從福田乘公交車約1個半小時到達甘坑社區(qū)，一個古色古香的客家小鎮(zhèn)映入眼簾，可體驗特色客家美食街，部分建筑正在修繕中，還有隨處可見的小涼帽，但是周邊交通等基礎設施還不太完善。據悉，未來周邊會有地鐵10號線甘坑站。

自去年5月華僑城集團簽約甘坑小鎮(zhèn)項目后，華僑城文化集團致力于整個小鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的開發(fā)運營。在今年文博會期間，甘坑小鎮(zhèn)展示了客家小涼帽設計原創(chuàng)專屬IP而受到市場關注。

華僑城文化集團透露，預計今年底小涼帽農莊、小涼帽酒店、室內VR樂園等將陸續(xù)開業(yè)，隨著小涼帽農莊、酒店、郵局等衍生系列IP發(fā)展同步開發(fā)，將形成IP文化產業(yè)鏈。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，華僑城甘坑小鎮(zhèn)導入富有客家文化特色的IP品牌小涼帽，并舉辦了小涼帽國際繪本大賽，使小涼帽成為小鎮(zhèn)的吉祥物和形象代言者，未來前景十分廣闊。

7月15日，甘坑小鎮(zhèn)憑借“IP Town”創(chuàng)新發(fā)展模式成功突圍，獲得2017中國文化旅游融合先導區(qū)（基地）試點，晉升為國家級文旅特色小鎮(zhèn)。

胡梅林表示，用數字手段表達和展示傳統(tǒng)文化是華僑城文化集團的主要方向，挖掘和開發(fā)本土文化IP，推動文化創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展則是甘坑客家小鎮(zhèn)的發(fā)展重點。

宋丁認為，要保證特色文旅小鎮(zhèn)的可持續(xù)性發(fā)展，就必須對小鎮(zhèn)實施不間斷的持續(xù)創(chuàng)新，這是未來特色文旅小鎮(zhèn)的命脈所在。

戴德梁行數據報告顯示，第一批中國特色小鎮(zhèn)主要有5種類型，其中旅游發(fā)展型小鎮(zhèn)最多，共64個，占比達50.3%，其次是歷史文化類小鎮(zhèn)，共23個，占比達18.11%。從數據可看出，國家可能更支持旅游發(fā)展類和歷史文化型的特色小鎮(zhèn)，這兩類可能更容易成功。

特色小鎮(zhèn)投資熱將趨穩(wěn)

對于房地產企業(yè)來說，特色小鎮(zhèn)之路將是一場持久的攻堅戰(zhàn)。目前房地產企業(yè)更多的是注重長遠打算，而未來發(fā)展的真正價值在于IP、內容和運營能力的打造。業(yè)內人士稱現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)的前景并不明朗。

一直專注于文化旅游的華僑城已連續(xù)多年雄踞全球主題公園集團“亞洲第一、世界第四”，堅持創(chuàng)新發(fā)展，其文旅產品模式先后經歷了錦繡中華民俗村（主題觀光）、世界之窗（主題體驗）、歡樂谷（都市娛樂）、東部華僑城（郊野度假）、歡樂海岸（都市休閑），據悉，近日東部華僑城還創(chuàng)新性地提出大梅沙狂歡節(jié)。

現(xiàn)在華僑城正在以“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”為戰(zhàn)略大力推進特色文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)，提出以PPP模式在全國打造100座特色小鎮(zhèn)的計劃，已在深圳啟動大鵬所城、鳳凰小鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)等十大文化產業(yè)重點項目，并在四川、海南、北京、云南、西安等地布局多個項目。

除了華僑城外，華夏幸福、碧桂園、萬科等多家房企都在涉足特色小鎮(zhèn)。例如，華夏幸福也正以“PPP市場化運作”為機制將在未來3年在環(huán)北京區(qū)域、沿長江經濟帶以及珠三角區(qū)域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局百座特色小鎮(zhèn)。

對于若干大投資商聲稱要開發(fā)100個特色小鎮(zhèn)，宋丁認為，如此大的動向不免令人擔心，畢竟建設特色小鎮(zhèn)是一場比眼光、比耐力、比智慧和實力的長期較量。個人估計3年后，特色小鎮(zhèn)投資熱將會趨穩(wěn)，甚至有些會出現(xiàn)困局而考慮退出。在特色小鎮(zhèn)熱潮下，投資商要保持理性，以效果取勝。

就甘坑小鎮(zhèn)而言，華僑城自去年運營后取得了一定的效果。當地客家人告訴記者，現(xiàn)在很多人來甘坑旅游，他們做點特色小吃生意收入明顯提高。華僑城相關負責人表示，一年多來，甘坑的人流量上漲了10多倍，今年“五一”假期最高達到10萬人。而且有些位置租金上漲了至少3倍，房租最高達到180元/平方米。至于未來會不會收取門票現(xiàn)在還沒確定。

戴德梁行華南區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及高級董事李偉表示，特色小鎮(zhèn)是國家推行新型城鎮(zhèn)化的重要策略抓手，現(xiàn)在新型城鎮(zhèn)化已開始發(fā)生以人為本、以產業(yè)為核心的質變。

目前，華僑城文化集團已與龍崗區(qū)及相關各方達成協(xié)議，聯(lián)手推動整個片區(qū)的更新改造。華僑城文化集團方面表示，未來的甘坑新鎮(zhèn)在原有的客家小鎮(zhèn)基礎上，重點突出產城融合。據甘坑新鎮(zhèn)總體建設指標的預測，甘坑新鎮(zhèn)預計引入企業(yè)4000家。

李哥莊特色小鎮(zhèn)

“制帽之鄉(xiāng)”變身空港小鎮(zhèn) 多家大型房企搶先布局李哥莊

每經實習記者 馮穎祎 每經編輯 楊軍

在城鎮(zhèn)化的進程中，不僅有“城”，還應有“鎮(zhèn)”。

位于大沽河畔，有著“中國制帽之鄉(xiāng)”的李哥莊鎮(zhèn)在2016年10月被評為全國首批特色小鎮(zhèn)。今年6月，膠州市與中建八局正式簽訂李哥莊特色小鎮(zhèn)合作框架協(xié)議，意味著空港小鎮(zhèn)建設項目正式啟動。

不過，《每日經濟新聞》記者走訪調查發(fā)現(xiàn)，隨著膠東機場的落地和特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃，該小鎮(zhèn)還未崛起，李哥莊的房地產市場已逐漸升溫了。

制帽成鎮(zhèn)上支柱型產業(yè)

從上世紀90年代開始，李哥莊鎮(zhèn)的制帽業(yè)開始興起。經過漫長的發(fā)展，全鎮(zhèn)已形成了集輔料、刺繡、印花、包裝銷售于一體的配套產業(yè)鏈。

《大眾日報》信息顯示，李哥莊全鎮(zhèn)現(xiàn)有制帽、假發(fā)等生產企業(yè)680余家，從業(yè)人員3.8萬人，已成為承載農村勞動力轉移就業(yè)的重要平臺，現(xiàn)已形成以李哥莊鎮(zhèn)為中心，輻射周邊多個鎮(zhèn)辦的傳統(tǒng)產業(yè)經濟圈。

在去李哥莊鎮(zhèn)的路上，四處可以看到關于制帽廠的廣告牌?！睹咳战洕侣劇酚浾咴诶罡缜f鎮(zhèn)周邊的大窯村和小窯村注意到，其道路兩旁的布料、機器、成品等有關帽子的商店、工廠比比皆是。

大窯村的一位制帽廠的老板向記者表示，“李哥莊每個村子都有幾家做帽子的，許多產品已經出口到國外了。”

李哥莊鎮(zhèn)政府提供的材料顯示，經過多年發(fā)展，李哥莊形成了制帽、假發(fā)、工藝三大傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)。其中高端假發(fā)產銷占全國80%的市場份額，作為“中國制帽之鄉(xiāng)”，涼帽產品占全球市場份額的三分之一。

中共青島市委黨校管理教研部主任、教授劉文儉在接受記者采訪時表示，李哥莊鎮(zhèn)的帽子產業(yè)通過奧運會打開了海外市場，是鎮(zhèn)上的支柱型產業(yè)。

定位空港小鎮(zhèn)凸顯特色

2015年，4F級的膠東國際機場正式動工。李哥莊鎮(zhèn)全域納入臨空經濟區(qū)，曾經的“制帽之鄉(xiāng)”李哥莊鎮(zhèn)又有了新的定位——空港小鎮(zhèn)。

據膠州政務網消息，今年6月，膠州市政府與中建八局就李哥莊鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)化項目簽訂合作框架協(xié)議。中建八局擬投資246億元打造李哥莊鎮(zhèn)，目前在規(guī)劃策劃、一期建設、產業(yè)落地等方面已達成初步合作意向。

膠州市委書記孫永紅在簽署儀式上表示，希望中建八局充分發(fā)揮自身在技術、人才、資本等方面優(yōu)勢，將李哥莊鎮(zhèn)打造成為全省乃至全國特色小鎮(zhèn)建設的標桿。

在中建八局之前，李哥莊鎮(zhèn)曾在2013年與正大集團、百悅集團簽約《李哥莊小城市建設項目》，總投資達260億元，合作打造現(xiàn)代化新型小城市，建設特色航空小鎮(zhèn)、生態(tài)智慧新城、高端產業(yè)基地。

正大和百悅在2014年注冊成立了青島正悅投資開發(fā)有限公司來操作此項目，不過最近幾年并沒有新消息對外公布。李哥莊鎮(zhèn)政府的一位工作人員向記者證實：“這個項目已經擱淺。”

劉文儉表示，李哥莊的空港小鎮(zhèn)主要是結合臨港經濟區(qū)，之前確定特色小鎮(zhèn)的時候缺少一個定位?，F(xiàn)在有了空港小鎮(zhèn)的定位，小鎮(zhèn)的特色將更加凸顯。也是給未來在產業(yè)升級發(fā)展方面指明了一個方向。

大型房企開始進駐李哥莊

新機場落戶膠州并開建以來，新城、榮盛、保利、龍湖等多家大型房企陸續(xù)進駐膠州。

據了解，新機場的落成可以帶動50萬左右的產業(yè)人口。而隨著區(qū)位優(yōu)勢的凸顯，近年來李哥莊鎮(zhèn)的房價也水漲船高。

在李哥莊鎮(zhèn)的街道上可以看到密密麻麻的中介店鋪。記者走訪多家中介后發(fā)現(xiàn)，目前李哥莊鎮(zhèn)并無新的樓盤推出，二手房的價格是6000元左右/每平方米。一位當地中介向記者介紹稱：“現(xiàn)在你要買了，過兩年肯定上1萬元（每平方米）。”

據了解，前幾年李哥莊鎮(zhèn)房地產的開發(fā)量比較大，鎮(zhèn)上農業(yè)勞動力轉移，集聚了比較多的本地和外地務工人員。再加上位置靠近主城，不斷有一些房企進入。一位李哥莊鎮(zhèn)的居民向記者介紹道：“前兩年的房價才三四千元錢（每平方米）。”

記者乘車環(huán)繞李哥莊鎮(zhèn)一周看到，四處都是正在建設的工地。有的是自家房屋修繕，有的是正在建設的樓盤，但有一部分樓盤卻處在停工的狀態(tài)。

上述中介向記者介紹，“李哥莊鎮(zhèn)有一些小產權的房子，都是周邊村子蓋的。今年3月份左右，政府加強了對這些小產權房子的監(jiān)管，這些房子也就都停工了，有的已經開始拆了。”

上述鎮(zhèn)政府工作人員也向記者表示，從今年初開始，一直在規(guī)范開發(fā)秩序，沒有手續(xù)的一律不許建設。

隨著當地房地產市場的規(guī)范，大型房地產企業(yè)開始進駐李哥莊鎮(zhèn)。今年5月，李哥莊鎮(zhèn)成功出讓3幅住宅用地。公告顯示，1號、2號地塊均位于李哥莊鎮(zhèn)機場南快速路南側，李王路西側。這兩宗地塊由龍湖地產旗下的青島宏順置業(yè)有限公司以樓板價接近1000元/每平方米、約1.2億元的總價競得。

銳理山東區(qū)域公司總經理馬光明在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，李哥莊的房價是隨著整個膠州的市場發(fā)展起來的。從膠州來看，李哥莊鎮(zhèn)的價格還是比較低的。

記者在走訪調查中了解到，今年5月，青島西海岸新區(qū)舉行了產業(yè)小鎮(zhèn)洽談大會，12個產業(yè)小鎮(zhèn)項目現(xiàn)場簽約。而到2020年，青島全市將建成50個特色小鎮(zhèn)。