每經編輯 每經實習記者 唐潔 每經編輯 曾健輝    

每經實習記者 唐潔 每經編輯 曾健輝

在特色小鎮(zhèn)如火如荼進行的今天，到底該如何做？

7月18日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了領易咨詢總裁鄒毅。他曾負責多個特色小鎮(zhèn)的前期規(guī)劃和定位，尤其擅長文旅小鎮(zhèn)。

鄒毅認為，小鎮(zhèn)是一個長周期開發(fā)的項目，要慢一點開發(fā) ，要系統(tǒng)的籌劃、系統(tǒng)的思考，制定開發(fā)節(jié)奏，合理導入產業(yè)資源，每一個項目都要成為一個作品，一個成功的項目。

NBD：特色小鎮(zhèn)會不會是為逆城市化做準備？

鄒毅：在1960年代的美國，城鎮(zhèn)化率達到56%~73%的時候出現了典型的逆城市化趨勢，大城鎮(zhèn)周邊的小城鎮(zhèn)人口開始出現集聚增長；到70年代，大城市周邊的小鎮(zhèn)人口增長了25%。這是非常典型的，由經濟產業(yè)結構變遷帶來的城鎮(zhèn)化擴散，帶來的衛(wèi)星城鎮(zhèn)發(fā)展案例。

中國小城鎮(zhèn)的發(fā)展在某種程度上受經濟轉型趨勢和發(fā)展能力的影響，這種逆城市化的發(fā)展浪潮，我們也希望能借助發(fā)達國家的經驗。從某種意義上說，小鎮(zhèn)也是中國經濟轉型的一種重要載體，或者是某種新經濟載體的變革，通過他為大城市群新經濟的發(fā)展提供一種補充或借鑒。

NBD：特色小鎮(zhèn)是不是一定要以產業(yè)為主導？

鄒毅：發(fā)改委之前批的特色小鎮(zhèn)中，有50%~70%是文化旅游小鎮(zhèn)。目前來看，文化旅游小鎮(zhèn)更有條件，又更容易受國家消費需求的帶動，形成一定優(yōu)勢。

中國到底是哪些區(qū)域、哪些城市適合做文化旅游小鎮(zhèn)？前期我研究過一個城市旅游總人口、旅游總收入、城市人均旅游支出和城市人均可支配收入指標，這4個數據代表了一個城市客群的消費能力和消費總量。我們發(fā)現，傳統(tǒng)意義上的5A景區(qū)等所具備的旅游總時長容量，遠遠沒有一二線周邊城市旅游市場規(guī)模大。

目前的基本觀點是，在大城市周邊選址，是打造文旅小鎮(zhèn)一個非常重要的因素，都市群周邊更適合文旅小鎮(zhèn)，更接近消費客源地。

打造一個成功的小鎮(zhèn)，需要有房地產的業(yè)態(tài)引入，為小鎮(zhèn)提供資金支撐；第二是需要非常有特色的產業(yè)基礎或核心吸引力，能夠吸引城市人群前來觀光、旅游，建立一個小鎮(zhèn)磁場，形成獨特性。

NBD：特色小鎮(zhèn)如何構建完善的商業(yè)模式？文旅項目的產業(yè)鏈到底是怎樣的？

鄒毅：第一個商業(yè)模式是賣房產，必須要有房地產配套；第二種是把持有性的資產，經營之后形成一種借資管模式，通過門票、園林的消費，通過其他的租金收入形成一種現金流結構，就構成了基礎資產的一種結構。

下一步就簡單了，無論是定增也好或者是證券化也好或者是企業(yè)上市也好，只要你的資產優(yōu)良，能達到回報率。

難點是能不能把持有型資產做到80%的回報率，能不能把真正的小鎮(zhèn)空間創(chuàng)意做到位。

NBD：很多開發(fā)商將特色小鎮(zhèn)看做一個很大的蛋糕，到底是誰在做特色小鎮(zhèn)？他們背后的利益驅動是什么？

鄒毅：作為咨詢公司，我們的客戶群有相當一部分是地方政府，特別是一些風景優(yōu)美地方的政府，他們的動力非常強烈，希望借助國家的政策東風，發(fā)展好地方經濟，這可能是地方政府發(fā)展特色小鎮(zhèn)的一個初衷。

其次，第二大群體是開發(fā)商，中國前30強房企陸續(xù)發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。一方面是地方經濟的發(fā)展需求；第二是開發(fā)商面臨行業(yè)洗牌，希望在行業(yè)越來越復雜的環(huán)境下，找到一個新的突破點，用一個更便宜的代價拿地，滿足每年的開發(fā)需求，鎖定開發(fā)紅利。

NBD：特色小鎮(zhèn)與精神消費有什么關聯？獨特的標簽、獨特的文化和獨立的IP，是不是未來特色小鎮(zhèn)的發(fā)展之路？

鄒毅：市場能記住的成功文旅產品，一定有獨特的、成功的IP。第一步還是文化IP的構建，避免打造一堆房產。建議特色小鎮(zhèn)慢一點，系統(tǒng)籌劃、系統(tǒng)思考，合理制定產業(yè)資源導入，讓每一個項目都能成功。