每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

住房一直是中國(guó)人最關(guān)心的話題之一，在當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)的過(guò)程中，大量的流動(dòng)人口同時(shí)催生了巨大的購(gòu)房與租房需求。不過(guò)，面對(duì)一線城市與部分熱點(diǎn)二線城市的高房?jī)r(jià)，絕大多數(shù)人只能選擇租房。與之不相匹配的是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻存在著租賃比例不高、租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問(wèn)題。

7月20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從住建部官網(wǎng)獲悉，住建部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。隨著這一文件的公布及實(shí)施，關(guān)乎大多數(shù)流動(dòng)人口的住房租賃問(wèn)題有望得到改善。

《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤(pán)活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。目前，住建部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批住房租賃試點(diǎn)。

多地已出臺(tái)相關(guān)政策

《通知》明確鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在其公眾號(hào)發(fā)表的文章中表示，從現(xiàn)實(shí)的情況看，租賃是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)且復(fù)雜的行業(yè)，包括開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、租后管理及金融等，國(guó)有企業(yè)和國(guó)有資本的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)和金融環(huán)節(jié)，市場(chǎng)化的、民營(yíng)化的租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)則主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)和租后管理環(huán)節(jié)，保潔、維修等服務(wù)本質(zhì)是一個(gè)重服務(wù)、重體驗(yàn)的苦活、臟活、累活。

他強(qiáng)調(diào)，中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了一批市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)未來(lái)國(guó)有和民營(yíng)機(jī)構(gòu)之間在租前、租中、租后各個(gè)環(huán)節(jié)需要很強(qiáng)的協(xié)同，以避免“租而不管”“重開(kāi)發(fā)、輕服務(wù)”等問(wèn)題的出現(xiàn)。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展在上海和北京、天津都有體現(xiàn)，例如上海近期就掛牌了嘉定新城和張江的兩個(gè)百分百開(kāi)發(fā)商自持項(xiàng)目，專(zhuān)用于區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)人才租住，并對(duì)戶型和出租時(shí)長(zhǎng)有著嚴(yán)格要求，國(guó)家鼓勵(lì)租賃的態(tài)度由此可見(jiàn)一斑。張波認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，租賃體制的逐漸完善會(huì)對(duì)平穩(wěn)租金以及健全租賃市場(chǎng)有著重要意義，但效應(yīng)并不會(huì)在短期顯現(xiàn)，下半年租賃市場(chǎng)并不會(huì)因此產(chǎn)生較大變化。

記者注意到，全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)地區(qū)出臺(tái)相關(guān)政策。比如，7月17日，廣州市出臺(tái)“保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”樓市新政；7月初，上海掛牌推出位于浦東張江和嘉定新城的兩幅土地，要求開(kāi)發(fā)商百分之百自持；同在7月初，《上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》也提出“十三五”期間將新增租賃住房用地1700公頃，約70萬(wàn)套。

不過(guò)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳寶存向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，國(guó)家應(yīng)該防范部分企業(yè)“掛著羊頭賣(mài)狗肉”的現(xiàn)象，利用優(yōu)惠政策獲利但并不開(kāi)發(fā)租賃市場(chǎng)。

專(zhuān)家：將為市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)

據(jù)新華社報(bào)道，我國(guó)流動(dòng)人口達(dá)2.45億，每年新就業(yè)的大學(xué)生700萬(wàn)左右。一些人口凈流入的大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高，但也存在著租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問(wèn)題。

“人口凈流入的大中城市”是指新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中人口集中流入的大中城市，主要包括京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)江中游等國(guó)家規(guī)劃的城市群中的區(qū)域性中心城市。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)20%~30%的比例，差距非常大。

在此背景下，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》應(yīng)運(yùn)而生。

《通知》要求，積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房等。加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過(guò)合理測(cè)算未來(lái)租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。

對(duì)此，陳寶存向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造出了更多機(jī)會(huì)，目前政策風(fēng)向整體是朝著“租售并舉”上引導(dǎo)，再加上信貸政策優(yōu)惠，應(yīng)該會(huì)吸引更多的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入租賃市場(chǎng)，以利用這一政策優(yōu)勢(shì)謀求發(fā)展。

值得注意的是，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮曾在股東大會(huì)上發(fā)表講話，他認(rèn)為租售并舉一定是未來(lái)的趨勢(shì)，萬(wàn)科今年長(zhǎng)租公寓要開(kāi)業(yè)2.5萬(wàn)間，成為中國(guó)第一大集中式的長(zhǎng)租公寓服務(wù)商。樂(lè)乎青年社區(qū)CEO羅意則在其朋友圈表示，已分派人馬到廣州設(shè)立分公司，謀求規(guī)模效益。

此外，房企分食租賃市場(chǎng)的還有世聯(lián)行的紅璞公寓以及龍湖地產(chǎn)的龍湖冠寓等。

先期試點(diǎn)以二線城市為主

《通知》指出，按照國(guó)土資源部、住建部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，《通知》中此次選取了12個(gè)城市作為首批住房租賃試點(diǎn)，分別為：廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，先期試點(diǎn)城市更多的是以二線城市為主，外來(lái)人口相對(duì)集中，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比較多。外來(lái)人口占比高，把這部分人導(dǎo)流到租賃市場(chǎng)其實(shí)是有利于實(shí)現(xiàn)住房交易市場(chǎng)的供需平衡，對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定有一定的幫助。

楊現(xiàn)領(lǐng)在其公眾號(hào)文章中表示，這些城市的租房需求集中在交通便利、配套設(shè)施相對(duì)完善的成熟區(qū)域，租房需求的核心偏好是車(chē)程足夠短，離工作地點(diǎn)足夠近，且以單間為主。因此，集體建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)需要考慮這種特征。

值得一提的是，《通知》明確，要選取部分人口凈流入的大中城市開(kāi)展試點(diǎn)，通過(guò)試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，向全國(guó)進(jìn)行推廣。

對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，復(fù)制存在很多障礙。對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，需要割裂部分利益鏈，比如說(shuō)教育資源背后的一些壟斷利益。把這些內(nèi)容做好，租賃市場(chǎng)的問(wèn)題自然就會(huì)迎刃而解。

嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，從后續(xù)政策思路看，租賃政策和戶籍政策會(huì)聯(lián)系起來(lái)進(jìn)行改革，這個(gè)是關(guān)鍵。當(dāng)前很多一二線城市在這個(gè)領(lǐng)域會(huì)有各類(lèi)新的考慮，這也是為什么此次《通知》文件中，會(huì)選擇這12個(gè)城市試點(diǎn)的一個(gè)原因。后續(xù)戶籍制度勢(shì)必會(huì)打開(kāi)突破口，這也會(huì)帶來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃領(lǐng)域的大變革和創(chuàng)新。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，租售并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，目的是在試點(diǎn)城市建立租售并舉的樓市消費(fèi)觀念。但陳寶存分析指出，之所以通過(guò)試點(diǎn)的做法推動(dòng)這一改革，可能是因?yàn)槟壳白馐鄄⑴e做的并不成功。