業(yè)內(nèi)人士指出，如果能夠出臺政策將渠道打通，增加租賃住房資產(chǎn)的可流動性，而不是簡單地自持70年不動，變成沉淀資產(chǎn)，將可能提高企業(yè)的運(yùn)營效率，從而吸引更多的投資主體參與到住房租賃市場中來。另外，應(yīng)加快住房租賃法制化建設(shè)，這對租賃雙方都是非常必要的保障。

推動“購租并舉”，從地方政府到中央部委都在快馬加鞭。在四大一線城市先后“出招”力推租賃房后，7月20日，包括住建部在內(nèi)的國家九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ芬?，在人口凈流入的大中城市，通過培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建設(shè)住房租賃交易服務(wù)平臺，增加租賃住房的有效供應(yīng)，創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制，多措并舉加快住房租賃市場發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《通知》從供給側(cè)加快發(fā)展住房租賃市場的思路比較明晰，釋放出加快構(gòu)建“購租并舉”新格局的強(qiáng)烈信號。而要從市場化的角度推動住房租賃市場發(fā)展，須進(jìn)一步完善相關(guān)配套政策，提高企業(yè)運(yùn)營住房租賃項(xiàng)目的回報(bào)率和流動性，特別是打通住房租賃項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化渠道。

12個城市開展試點(diǎn)

《通知》指出，當(dāng)前國內(nèi)人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ?，但租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，通過租賃解決城鎮(zhèn)居民特別是“新市民”住房問題的作用還沒有得到充分發(fā)揮。

因此，將鼓勵國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

《通知》明確，超大城市、特大城市可按照國土資源部、住建部的統(tǒng)一工作部署，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作。鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。

此外，大中城市須梳理新建、改建租賃住房項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道，探索實(shí)施并聯(lián)審批。

另據(jù)央視新聞客戶端報(bào)道，目前住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、沈陽、合肥（樓盤）、鄭州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）等12個城市首批開展住房租賃試點(diǎn)。

增強(qiáng)流動性是關(guān)鍵

面對頻密的政策信號，東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長華偉表示，發(fā)展租賃市場是建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的有益嘗試，因而要讓企業(yè)看到市場的盈利空間?，F(xiàn)在，國內(nèi)大中城市的年租金房價比大約在3%以下，企業(yè)如果僅靠住房租賃收入來獲得投資回報(bào)，勢必面臨較大資金壓力。他認(rèn)為，現(xiàn)在的政策更多是緊盯住房租賃市場的增量，而非存量。但要加大有效供應(yīng)，各地一方面應(yīng)大力發(fā)掘存量租賃房供給潛力，另一方面則應(yīng)積極引導(dǎo)增量租賃房需求。

“《通知》提到了加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，如拓展直接融資渠道等，而這些政策最終如何落地還有待觀察。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示，盡管政府鼓勵企業(yè)向住房租賃模式轉(zhuǎn)型，但傳統(tǒng)房企出于投資回報(bào)率偏低的考慮卻可能先進(jìn)行觀望。“現(xiàn)在有些拿了自持地塊的企業(yè)，或許更多還是感覺未來可售型商品住宅會越來越少，地價會越來越高。所以，企業(yè)通過自持一些地塊希望未來可以將其資產(chǎn)證券化。”

那么，對房企來說，發(fā)展住房租賃市場的關(guān)鍵在哪里呢？歐陽捷指出，現(xiàn)在要大力推動住房租賃市場發(fā)展，那么，是否可以降低住房租賃項(xiàng)目地塊的地價？是否可減免企業(yè)的稅收？是否能讓住房租賃項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化？如果能夠出臺政策將渠道打通，增加這一類資產(chǎn)的可流動性，而不是簡單地自持70年不動，變成沉淀資產(chǎn)，將可能提高企業(yè)的運(yùn)營效率，從而吸引更多的投資主體參與到住房租賃市場中來。

“另外，住房租賃市場的法制化管理已迫在眉睫，應(yīng)加快住房租賃法制化建設(shè)，這對租賃雙方都是非常必要的保障。”歐陽捷說道。

（來源：上海證券報(bào) 記者：張良）