全球商界最具影響力的榜單財(cái)富世界500強(qiáng)近日公布，中國(guó)以115家的上榜規(guī)模雄居第二，僅次于美國(guó)，遠(yuǎn)超僅上榜51家的日本。其中新上榜中國(guó)企業(yè)有10家，分布在科技、金融、能源等熱門領(lǐng)域，阿里、騰訊等國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)巨頭闖關(guān)成功。值得關(guān)注的是，碧桂園成為今年唯一新上榜的房地產(chǎn)企業(yè)，這是繼2016年萬科等上榜之后再有中國(guó)房企實(shí)現(xiàn)突破。

2016年，恒萬碧以超萬億的銷售規(guī)模占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近十分之一的銷售金額，正式確立房地產(chǎn)業(yè)三分天下的格局。其中，碧桂園以120%的年增長(zhǎng)率成為三強(qiáng)中增速最快的企業(yè)，展示出強(qiáng)大的爆發(fā)力。財(cái)富世界500強(qiáng)榜單以公司前一年?duì)I業(yè)收入為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，因此碧桂園此次上榜并不意外。

2017年，碧桂園再創(chuàng)驚喜，連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跑行業(yè)，前6月實(shí)現(xiàn)銷售金額2889.1億元，同比增長(zhǎng)131%，完成全年銷售目標(biāo)的72%，躍居行業(yè)第一。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)特有的預(yù)售性質(zhì)導(dǎo)致銷售額需要1~2年時(shí)間才能結(jié)轉(zhuǎn)為營(yíng)收，這意味著業(yè)績(jī)連跳的碧桂園今后在世界500強(qiáng)中的排名將火箭上升。

碧桂園作為“90后”房企的中堅(jiān)力量，戴上“一哥”的桂冠，任重道遠(yuǎn)。在行業(yè)集中度快速提升之際，碧桂園將帶領(lǐng)行業(yè)走上一條怎樣的擴(kuò)張之路？實(shí)現(xiàn)3000億目標(biāo)，并相繼加冕福布斯300強(qiáng)和財(cái)富500強(qiáng)之后，碧桂園下一站，下一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里？對(duì)行業(yè)發(fā)展模式和未來的探索，是行業(yè)老大碧桂園的必修課。

“double”增速 提升市場(chǎng)占有率

2013年碧桂園以122%的增長(zhǎng)速度成功跨越千億門檻，成為行業(yè)最大的黑馬；2016年，碧桂園以120%的增長(zhǎng)速度躋身行業(yè)前三甲，2017年前6月，碧桂園規(guī)模增速高達(dá)131%，規(guī)模增長(zhǎng)再提速。

三年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)三次“double”增長(zhǎng)，碧桂園用自身的經(jīng)歷昭示了行業(yè)集中度快速提升的事實(shí)。

目前碧萬恒三分天下格局確立，碧桂園銷售金額占比接近行業(yè)約6%。碧桂園集團(tuán)副總裁兼集團(tuán)新聞發(fā)言人朱劍敏認(rèn)為，對(duì)比目前碧桂園在行業(yè)的市場(chǎng)占有率，部分省份還存在較大的上升空間，例如山東、成都等市場(chǎng)布局還需要進(jìn)一步的優(yōu)化，加強(qiáng)區(qū)域建設(shè)。

為提升在新晉區(qū)域的占有率，碧桂園對(duì)區(qū)域進(jìn)行橫向的切割和縱向的裂變，目前四川已布局四川區(qū)域、成都區(qū)域、川北區(qū)域；在市場(chǎng)好以及具有較大提升空間的區(qū)域，碧桂園設(shè)立城市公司，集團(tuán)授權(quán)更多的區(qū)域做大做強(qiáng)。以北京市場(chǎng)為例，目前有北京區(qū)域、京東區(qū)域、京北區(qū)域、京西區(qū)域、京南區(qū)域、京津區(qū)域并設(shè)立環(huán)雄安區(qū)域。最新數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園已設(shè)立63個(gè)區(qū)域公司。

為激活區(qū)域間的戰(zhàn)斗力，碧桂園允許區(qū)域間進(jìn)行良性競(jìng)爭(zhēng)。在招拍掛市場(chǎng)，各大區(qū)域有各自負(fù)責(zé)的市場(chǎng)范圍；在非公開市場(chǎng)，允許區(qū)域公司跨區(qū)域拿地，通過競(jìng)爭(zhēng)，激發(fā)了區(qū)域的活力，同時(shí)確保碧桂園獲取足夠多的土地儲(chǔ)備。

根據(jù)碧桂園公布的最新數(shù)據(jù)，1~5月，碧桂園斥資1233.64億元（含少數(shù)股東權(quán)益）獲取205宗土地，新增建筑面積高達(dá)3590.5萬平方米。截至2016年年底，碧桂園的土地儲(chǔ)備是1.66億平方米。大規(guī)模土地儲(chǔ)備為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了充足原材料。

目前碧桂園已完成全年目標(biāo)的72%，超額完成年度目標(biāo)已無懸念。談及今年新的業(yè)績(jī)目標(biāo)，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君坦誠(chéng)4000億元的國(guó)內(nèi)銷售目標(biāo)相對(duì)保守。

碧桂園前6個(gè)月實(shí)現(xiàn)2889.1億銷售金額，平均每月銷售金額約為482億元，以此類推，碧桂園存在沖擊6000億銷售規(guī)模的可能，再次實(shí)現(xiàn)“double”增長(zhǎng)。

除業(yè)績(jī)之外，碧桂園高質(zhì)量增長(zhǎng)還體現(xiàn)在多個(gè)方面。例如其2016年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1531億元，歸屬公司股東的凈利潤(rùn)約115億元，凈利潤(rùn)率約為7.5%，在2017年上榜財(cái)富世界500強(qiáng)的萬科等5家中國(guó)房企中排名第二，僅次于萬科。

規(guī)模效益幾何增長(zhǎng)并未改變碧桂園“民生地產(chǎn)”理念，據(jù)測(cè)算，其銷售均價(jià)在國(guó)內(nèi)十強(qiáng)房企中長(zhǎng)期保持最低紀(jì)錄。2017年上半年碧桂園合同均價(jià)約為8956元/平方米，堅(jiān)持滿足自助需求。

戰(zhàn)略更新 引領(lǐng)行業(yè)新增長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)已成共識(shí)，依靠傳統(tǒng)開發(fā)賣房的周轉(zhuǎn)模式早已不能適應(yīng)多元化的發(fā)展需求。高速發(fā)展的碧桂園每天都在變化和創(chuàng)新，在碧桂園總裁莫斌看來，碧桂園唯一不變的就是在變。

在碧桂園的管理哲學(xué)中，資產(chǎn)在一定范圍內(nèi)需要進(jìn)行長(zhǎng)中短期搭配，除了高周轉(zhuǎn)快速回籠資金，也將培育一些產(chǎn)業(yè)，介入房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈，做大健康、養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)醫(yī)院等項(xiàng)目，同時(shí)運(yùn)營(yíng)部分自持物業(yè)，創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

碧桂園多元發(fā)展將緊緊圍繞房地產(chǎn)做創(chuàng)新，堅(jiān)持“傳統(tǒng)項(xiàng)目+科技小鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略模式，匹配項(xiàng)目的長(zhǎng)中短期收益。

傳統(tǒng)住宅開發(fā)方面，“高周轉(zhuǎn)”儼然成為碧桂園的行業(yè)標(biāo)簽。碧桂園項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)六多個(gè)開盤，八個(gè)多月現(xiàn)金流回正。實(shí)施SSGF工法的茶山項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)360天驗(yàn)收交樓，項(xiàng)目的開發(fā)周期將進(jìn)一步縮短。

朱劍敏透露，今年在全國(guó)51個(gè)項(xiàng)目推廣SSGF建筑工法，新的建筑理念和建筑方式的改革倒逼碧桂園質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)管控等的提升。

碧桂園的高周轉(zhuǎn)模式得到進(jìn)一步的優(yōu)化，現(xiàn)金流回正周期將大幅縮短。正是得益于這種高周轉(zhuǎn)的模式，碧桂園自有資金使用效率提高，杠桿水平顯著下降。2016年碧桂園銷售大增120%，凈借貸比反而下降11.3個(gè)百分點(diǎn)至48.7%，同時(shí)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正，達(dá)到412.6億元，處行業(yè)領(lǐng)先水平，對(duì)此，伍碧君表示，相較于部分開發(fā)商采用加杠桿的融資模式推動(dòng)公司發(fā)展，碧桂園的高速發(fā)展是高周轉(zhuǎn)推動(dòng)的。

2016年，碧桂園發(fā)布產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，啟動(dòng)科技小鎮(zhèn)建設(shè)，豐富房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)模式。碧桂園采用先招商再為客戶定制產(chǎn)業(yè)大樓的代建方式，減少前期的資金投入，從而降低小鎮(zhèn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。伍碧君介紹，科技小鎮(zhèn)需要2-3年的培育期，預(yù)計(jì)5年后的回報(bào)會(huì)比較好。

今年5月17日，廣東首個(gè)科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)正式奠基，吸引包括思科等在內(nèi)的近80家企業(yè)、機(jī)構(gòu)前來簽約合作，項(xiàng)目前景廣受認(rèn)可。

據(jù)悉，碧桂園已在珠三角、環(huán)北京等地初步布局多個(gè)科技小鎮(zhèn)，為科技創(chuàng)新打造發(fā)展平臺(tái)。7月17日，碧桂園與中國(guó)大型物流裝備和能源裝備供應(yīng)商中集集團(tuán)簽約，向后者旗下的深圳市中集產(chǎn)城發(fā)展集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略投資9.26億元，支持中集產(chǎn)城做強(qiáng)做大。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，碧桂園或因抓住中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)契機(jī)和新一輪新型城鎮(zhèn)化紅利繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)。文/張紅