7月的一個下午，邵偉(化名)一如既往坐在自己的辦公室里，擺在他辦公桌前的是一份長租公寓的調(diào)研材料。他站起來看著窗外的陽光，他的思緒也開始不那么寧靜。

“這是我們上海公司給我做的調(diào)研報告，那么多公司都在做長租公寓，我們也考慮要戰(zhàn)略進入。”邵偉見到記者，笑著說道。

作為一家知名房企的高管，邵偉正在思考企業(yè)的下一步戰(zhàn)略。一二線核心城市拿地困難，開發(fā)賣樓的可持續(xù)性不大。而自己的同行已經(jīng)開始紛紛布局長租公寓，什么時候進入，怎么進入，開始擺入他們公司的日程。

第一財經(jīng)記者注意到，從去年開始，萬科、龍湖、旭輝等房企都不斷開始布局長租公寓。越來越多開發(fā)商意識到，資產(chǎn)管理將成為未來競爭的另一種能力。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來，租賃市場是中國房地產(chǎn)市場“最后的紅利”。 

戰(zhàn)略進入

“前幾年基本上都沒辦法盈利，但是隨著規(guī)模和運營能力提高，長租公寓的租金收益還是很可觀的。”龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉告訴記者。

在去年8月龍湖中期業(yè)績會上，龍湖董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌。隨后，龍湖開始不斷布局自己的“冠寓”。按照龍湖的規(guī)劃，除了已布局的重慶、成都外，“冠寓”還將聚焦北上廣深四大一線城市，及蘇州、杭州、南京、廈門等領(lǐng)先二線城市。

這樣的布局和龍湖自身的戰(zhàn)略布局相吻合，在一二線核心城市挖掘城市的消費能力。按照邵明曉的理解，這些城市未來的租金會有所提高，在這些城市擁有資產(chǎn)也會給龍湖帶來穩(wěn)定的租金回報。

萬科是最早進入長租公寓市場的玩家。2015年其就單獨成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長租公寓，隨后開始在幾個重點城市進行嘗試。2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，形成統(tǒng)一的管理平臺以統(tǒng)籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務(wù)結(jié)算等事務(wù),并統(tǒng)一為“泊寓”品牌。

萬科2016年年報顯示，在2017年公寓業(yè)務(wù)將加速規(guī)模擴張，繼續(xù)優(yōu)化房源管理、客戶資源、業(yè)務(wù)界面、運營平臺、支付系統(tǒng)等在內(nèi)的統(tǒng)一業(yè)務(wù)支持平臺。

也有開發(fā)商正在加速進入，作為進入公寓行業(yè)的后起之秀旭輝領(lǐng)寓，在半年時間規(guī)模已達到5000間，并提出5年20萬間集中式公寓，進入行業(yè)前三的業(yè)務(wù)目標。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，目前TOP30房企中，有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域。

“房企進入長租公寓將讓那些創(chuàng)業(yè)型長租公寓生存困難，開發(fā)商戰(zhàn)略進入前幾年即便虧錢也無所謂，可是對于還需融資的品牌公寓就舉步維艱了。”易居中國CEO丁祖昱告訴記者。

等待風口

房企也知道這個行業(yè)是微利，甚至可能虧本，但是每一個人都在等待風口。“如果你沒有在紅利收割期來臨之前提前布局，那你怎么可能享受到事后的紅利呢。”一位房企高管坦言。

巨大的租賃市場目前還是藍海，和發(fā)達國家比，目前國內(nèi)的租賃市場依舊沒有掌握在機構(gòu)手中，未來的前景可以預(yù)期。

鏈家研究院的一份報告指出，目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

行業(yè)發(fā)展?jié)摿O大，野蠻生長的蛋糕擺于眼前，無人不想分享。房企自然也看到了這個市場，布局速度越來越快。

從政策看，國家也正在不斷支持租賃市場的發(fā)展，很多房企預(yù)計，未來租賃市場還將有稅收優(yōu)惠等利好出臺，進一步支持租賃市場的完善。

“長租公寓是個長期的事情，也許你剛剛拿下的物業(yè)租金并不高，但是隨著城市發(fā)展，這里的人口還會聚集，公寓每年的租金上漲可期。同時，對于企業(yè)而言未來會的技能越多，對于未來的土地項目獲取也越有益。”邵偉這樣理解。

此前，一輪資本進入曾經(jīng)讓長租公寓成為焦點，各類創(chuàng)業(yè)公寓品牌層出不窮，并開始創(chuàng)造以“增值服務(wù)”為盈利點的商業(yè)模式，試圖擺脫二房東身份。而房企進入則顯得簡單許多，更多的是考慮租金收益。

楊現(xiàn)領(lǐng)此前接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，集中式長租公寓的租期一般為10～15年，通常的回本周期是5～6年，如果運營得好，3～4年就可以開始盈利了。

旭輝做公寓則考慮兩個指標，一個是IRR要達到15%以上，一個是在簽約年限的一半以內(nèi)要回本。這是兩本賬，一個是現(xiàn)金流的賬，一個是利潤賬。

風口什么時候來臨，大家都不知道，但是越來越多開發(fā)商都看到這個藍海市場。“回報率很穩(wěn)定，資產(chǎn)會增值。”旭輝集團董事長林中這樣評價長租公寓。

新的增長點

克而瑞認為，拿地自持比例增加、存量市場來臨、培養(yǎng)潛在購房客戶等原因促使房企搶灘長租公寓。

融信中國執(zhí)行總裁吳劍表示，自持也并非全是壞事。房地產(chǎn)企業(yè)也在積極尋找潛在的業(yè)績增長點，持有一些優(yōu)質(zhì)的，可以持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的物業(yè)，可以對沖部分銷售市場波動的風險，增值到一定水平，還可以溢價轉(zhuǎn)讓。

今年5月，融信在杭州空港拿的地要求自持67%左右，由于緊鄰地鐵、蕭山機場以及蕭山產(chǎn)業(yè)園，如果做長租公寓，回報率也比較可觀。

隨著存量市場來臨，租賃市場的關(guān)注度隨之提高，房企搶占長租公寓，主要是為存量房市場提前布局。在一線城市新房成交量增長不可持續(xù)，月供和租金差距加大，租賃人口的逐年提升和品牌公寓市場占有率間的缺口較大，長租公寓可以說是租賃市場的一大藍海。

但是，這些“自持項目”對開發(fā)商的自身實力和資本運作實力提出了新的挑戰(zhàn)，對房企的開發(fā)模式，特別是不動產(chǎn)的經(jīng)營模式提出了新要求。

同時，目前長租公寓的盈利模式單一，租金為主要的盈利來源，但前期土地收購、裝修改造及租賃稅費的成本較高，投資回報周期長。

世聯(lián)行2016年年報顯示，包括長租公寓在內(nèi)的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，總體毛利率僅為2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期運營成本”。

根據(jù)明源地產(chǎn)研究院對旭輝的領(lǐng)寓分析指出，未來長租公寓將引進一些夾層的資金，就是用基金的模式來做。因為現(xiàn)在資本也在尋找好的投資項目，領(lǐng)寓的項目與地產(chǎn)相比收益是清楚的，而且?guī)в虚L期租約，投資機構(gòu)更放心。這類大的資產(chǎn)管理公司是領(lǐng)寓融資的一個重點，因為成本也不高，遠低于目前公寓運營商融資成本，可以用作夾層資本。因此，平時的資金結(jié)構(gòu)就是70%的外部資金和30%的自有資金，大大減少了自有資金的消耗。同時，目前很多公寓更是把租金打包成金融產(chǎn)品，進而和銀行合作，來進一步融資。

而業(yè)內(nèi)普遍認為，最理想的持有資產(chǎn)的人應(yīng)該是REITs，做不到這一點就很難在國際資本市場上獲得高估值。因此，房企的進入可能最后還會打通金融關(guān)口，未來才有更好的收益。

原標題：卡位租賃市場：房地產(chǎn)“最后的紅利”

來源：第一財經(jīng)APP 記者：羅韜