每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

本周一，中共中央政治局在召開會議研究當前經(jīng)濟形勢、部署下半年經(jīng)濟工作時，明確提出“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制”。

從近一段時期70個大中城市住宅銷售價格走勢來看，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，9個城市環(huán)比下降或持平。當前樓市調(diào)控正堅持“政策穩(wěn)定”和“查漏補缺”的總基調(diào)，并利用調(diào)控政策壓力下騰挪出的“窗口期”啟動長效機制建設，而這也是下一步樓市管理的重點。其中在長效機制建設上，培育和發(fā)展住房租賃市場、實現(xiàn)“租售并舉”被寄予厚望。

春節(jié)后多地密集進行的樓市調(diào)控到現(xiàn)在已接近半年時間，從數(shù)據(jù)看調(diào)控效果顯著。熱點城市新房成交量同比普遍下滑40%以上，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，熱點城市房價要么下跌，要么停漲。但很多跡象也表明，熱點樓市表面上平穩(wěn)或回調(diào)，然而反彈的壓力同樣不能忽視。

近期，新華社旗下的《瞭望》周刊報道，個別“限價令”下的樓市存在著以不斷翻新的手法來“變相加價”的亂象。比如，錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)是較低的、符合控制要求的房價，但實際房價卻高于此。具體來說，就是通過附加裝修合同、購車庫的合同、員工購買后轉(zhuǎn)入不限價的二手房等形式，變相提高房價。

與此同時，今年上半年個人住房貸款增速雖然回落4.9個百分點，但同比依然增長30.8%，占同期各項新增貸款近40%?？紤]到熱點城市有部分消費貸款也流入樓市，這顯示出樓市杠桿率依然偏高。

另外，目前熱點城市相繼進入二手住房時代，14個城市二手房交易接近或超過新房的50%。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，70個城市中有55個城市的二手住房價格在上漲。同時，調(diào)控擠出的需求部分涌入了“類住宅”市場。

基于此，樓市調(diào)控下一步應該還會“打補丁”、“堵漏洞”。未來樓市如果要進一步趨于穩(wěn)定，也應當利用當前這一難得的“窗口期”，把加快長效機制建設作為重點工作。

目前來看，住房領域最大的問題是供求錯配。首先，熱點城市住房需求兩極分化。由于房價太高，新市民（如大學畢業(yè)生、新就業(yè)人群等）缺乏住房支付能力。其次，基于資產(chǎn)配置和杠桿支持，已擁有產(chǎn)權住房的中等或高收入人群繼續(xù)購房。國務院發(fā)展研究中心統(tǒng)計，城鎮(zhèn)擁有兩套及以上房屋的居民家庭占比達到15%；另一方面，城鎮(zhèn)居民戶均住房擁有達到1.1~1.3套，總體購房需求開始觸頂，但新市民是“剛需”主體，住有所居以及“扎根”城市的愿望強烈。

當前，大城市開發(fā)邊界已基本劃定，開發(fā)強度逼近天花板，“攤大餅”式擴張導致城市病愈演愈烈，而高房價背景下城市空間“二次利用”受阻。因此，大城市供地彈性非常低，中短期很難大規(guī)模增加供地，很難借助供地來降房價。

即便增加供地，“招拍掛”模式下也很難避免高地價、高房價。由此，即便未來商品住房供應增加了，也難以匹配新市民的住房需求。因此，為順應新市民住房需求的特征，適時改變住房供應結構，解決新市民住房需求，讓供應匹配需求，才能稱得上是真正的長效機制。

目前，20大城市租房人群平均占比達40%，隨著“3個一億人”戰(zhàn)略（到2020年，要解決約1億進城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化）推進，這一比例還將繼續(xù)提升，未來租賃人群占比或達到50%。

大城市土地出讓一塊少一塊，稀缺的供地應更多轉(zhuǎn)向租賃住房（包括公租房），這不僅能匹配新市民的住房需求，也是對住房回歸居住屬性的深入貫徹。近期，熱點城市不僅加快供地，供地結構也發(fā)生變化，配建租賃住房和企業(yè)自持租賃常態(tài)化，就足以反映出這一趨勢。

比如7月4日，上海發(fā)布2幅擬出讓地塊公告，用途都為“租賃住房”，競得人須將全部物業(yè)自持并出租。這是一個重要的信號，即在大城市，與其將稀缺的土地“一售了之”，還不如拿來建設可循環(huán)、流轉(zhuǎn)率高、能夠吸引人才、提高城市競爭力、降低實體經(jīng)濟運行成本的租賃住房。

近日，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)文，要求在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，提出新增地塊（含集體用地）建設、新項目配建、國企盤活閑置土地、商辦改租賃、集體土地試點建設等多個渠道增加租賃住房供應。同時，深圳、廣州、南京等12個熱點城市被列入首批住房租賃試點城市。

此外，九部委文件還強調(diào)，要搭建政府住房租賃交易服務平臺，解決監(jiān)管缺失、管理無序、信息不對稱下亂象叢生和侵權現(xiàn)象普遍存在的問題。同時，2016年國務院39號文、今年5月發(fā)布的租賃管理辦法等均強調(diào)“租賃可享受公共服務”，再考慮到入戶門檻在降低，租房將成為新市民的重要居住選擇。

未來，“租售并舉”的住房新制度將激活“3個一億人”的城鎮(zhèn)化，這不僅是夯實樓市需求基礎的可行路徑，而且有助于實現(xiàn)樓市泡沫的“軟著陸”，能夠避免新房開發(fā)空間觸頂而導致樓市上中下游“斷檔”下滑，同時還有助于壯大內(nèi)需和推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）