每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

熱點城市二手房交易突然增加、國家越來越重視新市民的住房需求、租賃開始崛起、棚改擴圍加速舊區(qū)盤活……這一系列因素標志著樓市正逐步進入“存量時代”。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年我國常住人口城鎮(zhèn)化率已達57.4%，進入60%~80%的中低速增長期。考慮社會保障的深度，我們還不能奢望一下子達到發(fā)達國家80%的城鎮(zhèn)化率水平。

但與此同時，2016年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，超過發(fā)達國家平均水平，城鎮(zhèn)戶均住房擁有達到1.1~1.3套。由此，增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場空間開始觸頂，基于二手房流通、房屋租賃、棚改為代表的舊區(qū)復(fù)興，盤活既有房屋的存量時代已經(jīng)來臨。

2016年以來，樓市銷售創(chuàng)歷史新高，但開發(fā)商拿地、新開工回升幅度不大，主要是消化庫存、存量收購（占龍頭開發(fā)商新增項目40%）。同時，作為新房開發(fā)的原動力，資金信用將開始收縮。進入到存量時代以后，樓市的資金需求會彈性下降。

對于嗅覺靈敏的開發(fā)商來說，順應(yīng)存量時代轉(zhuǎn)型的進程已經(jīng)主動開啟。比如王健林啟動輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，潘石屹啟動“項目整售”，再比如恒大自2017年開始將發(fā)展方向從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉(zhuǎn)變，這都是謀求轉(zhuǎn)型的典型例子。

二手住房交易“放量”增長，這是樓市存量時代到來的最大標志。2016年，我國二手房交易額超過6萬億元，占住房交易總額的比例達到41%，而2008年這一比例僅為16.7%。

從這個關(guān)鍵指標看，我國樓市正處于快速向存量市場轉(zhuǎn)換的過渡期。特別是熱點城市樓市交易快速轉(zhuǎn)向二手住房，北京二手住房與新房銷售套數(shù)之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1，2016年二手房在商品住房成交中占比為85%，達到了發(fā)達經(jīng)濟體的水平，正在全面進入存量時代。

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，2016年，上海、廈門、北京、深圳、南京等城市，二手住房交易套數(shù)分別達到新房的3.32倍、2.31倍、4.6倍、1.82倍和1.04倍，率先進入存量時代；蘇州、廣州、東莞、天津等，二手住房交易套數(shù)達到新房的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍，正邁向存量時代。

租賃崛起是樓市進入存量時代的另一個標志。近年來，熱點城市房價又上新臺階，首付門檻抬高，居民首次購房年齡推遲，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時，房貸月供與房租的鴻溝拉大，而相繼進入社會的85后、90后和00后中間，很多是偏好租房的“單身貴族”，租房成為中長期選擇。此外，外來人口在就業(yè)地城市購房比例很低，而新時代的農(nóng)民工往往攜帶家屬一起流動。2014年，60%的城鎮(zhèn)外來人口攜配偶和子女一起流動。

目前，國家將“三個一億人”的城鎮(zhèn)化、新市民“本地化”作為“穩(wěn)增長”和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的抓手。在一攬子政策的扶持下，租賃需求將放量增長。

與此同時，為適應(yīng)存量時代需求的變化，用地及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在向“存量利用”調(diào)整。比如住建部最新發(fā)布的“153號文”，明確提出國有企業(yè)要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用，在規(guī)劃許可和配套滿足的情況下，其手上現(xiàn)有的存量工業(yè)和商辦用地、用房，可以改建為租賃住房。同時，城鎮(zhèn)存量集體建設(shè)用地，也可以探索建設(shè)租賃住房。

目前，流通領(lǐng)域顯現(xiàn)出明顯的存量時代特征，如二手房交易和租賃放量，大城市住房更新和舊改也在提速，盤活存量物業(yè)實現(xiàn)溢價的長租公寓、房屋托管，存量房升級的家裝行業(yè)，專業(yè)化物業(yè)管理等房屋存量利用的衍生行業(yè)也迅速發(fā)展。
此外，房屋再融資和REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）等不動產(chǎn)金融也開始起步。目前，國內(nèi)“類REITs”產(chǎn)品市場累計發(fā)行約400多億元，其中僅2016年發(fā)行規(guī)模就接近200億元。

值得注意的是，樓市存量時代到來，并非意味著房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的拉動功能下降了。由于樓市存量市場擁有較長的產(chǎn)業(yè)鏈，其對消費、投資、就業(yè)和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型仍有巨大的增量貢獻。
樓市存量市場涉及更新、盤活、裝修、物業(yè)管理、設(shè)施維修、保潔、搬家、社區(qū)智能升級、教育醫(yī)療配套等較長的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、增量貢獻明顯。

單看租賃需求，隨著“三個一億人”戰(zhàn)略推進，新市民租房需求迅速上升。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，我國租賃人口在2030年將達到2.7億，按人均20平方米計算，租賃面積將達到54億平方米，這將帶來巨大的投資需求，如公租房、長租公寓、房屋翻新、公共配建等，同時也帶來巨大的消費增量，如新市民安家和社區(qū)生活等消費需求。

同時，新市民“安家”能帶來就業(yè)增量，并驅(qū)動外來人口消費釋放，這是內(nèi)需社會構(gòu)建的基本路徑之一。另外，存量時代的到來，促進房地產(chǎn)告別“跑馬圈地”，有助于實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。

在國際范圍內(nèi)，租賃才是住房消費主體，美國和英國房屋租賃在房地產(chǎn)總收入中分別占比31.9%和41.4%，在房地產(chǎn)各子行業(yè)（開發(fā)、經(jīng)紀、金融、物業(yè)管理）中居首。上世紀80年代，美國城鎮(zhèn)化率觸及80%的頂部，但房地產(chǎn)增加值占GDP的比率卻從80年代以前的9%左右上升到12%，主要原因就在于存量市場快速發(fā)展，撬動了新的增量機會。

基于此，只要順應(yīng)人口流動和住房需求的變化，加速供應(yīng)制度和市場秩序建設(shè)，我國樓市存量市場仍有望產(chǎn)生巨大的增量效應(yīng)，依舊能成為經(jīng)濟的重要支撐。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）