“8萬元”預售價格監(jiān)管紅線之下，上半年，北京新建住宅市場成交主力逐漸從剛需轉向改善需求，成交單價5萬元/平方米-8萬元/平方米的中高端樓盤成為市場主力。

對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向《證券日報》記者表示，7月份，北京新建住宅單價5萬元/平方米-8萬元/平方米的中高端項目占比高達40%，成為絕對主導。另外，鑒于今年北京成交的17宗可售住宅用地限售均價也在此范圍內，預計未來較長一段時期內，這一價位的中高端盤將成為新建住宅市場的供需主力。

值得關注的是，據《證券日報》記者走訪獲悉，在房山，廣陽郡九號等多個樓盤單價也進入了“5萬元+”時代，預計未來這一價位的競品將增多，將進一步加劇房企之間的競爭壓力。

五環(huán)成交均價5.7萬元/平方米

受到預售價格監(jiān)管影響，今年上半年北京新建住宅供應極度低迷，不少房企均因達不到“理想定價”而放緩入市時間。

對已經入市的新建住宅來說，中原地產首席分析師張大偉認為，目前北京二手房價格基本回調至春節(jié)前，成交量也持續(xù)低迷，相反，一手住宅市場一直較為穩(wěn)定，大部分項目依然比二手房性價比高。

即便如此，即使手持1000萬元，在北京面臨的選擇依然不如想象中的充分。據業(yè)內人士分析，可以選擇的方向為六環(huán)附近少量180平方米以上疊拼或洋房以及五環(huán)精裝大尺度三居或四居，后者顯然更具備投資價值。

據克而瑞統(tǒng)計，今年北京在售樓盤中，有98個項目成交總價水平為套均總價1000萬元左右，六環(huán)外項目占據很大比例?？硕鸨本C構高級分析師崔秀程表示，“北京五環(huán)沿線，目前商品住宅成交均價達到5.7萬元/平方米，套均價已達到1100萬元”。

無獨有偶，《證券日報》記者探訪房山區(qū)樓市時發(fā)現，房山今年有多個項目步入單價“5萬元+”時代。天恒·水岸壹號報價已達50000元/平方米，中糧·京西祥云一期對外報價已高達6萬元/平方米。此外，位于西五環(huán)外，長陽良鄉(xiāng)大學城區(qū)域內的萬年廣陽郡九號也在此售價范圍內。在該項目售樓中心，記者了解到，該項目主力戶型為166平方米三居—220平方米四居，配有科技系統(tǒng)，屬于當前北京市場上不多見的科技健康住宅，周邊有小學、中學、醫(yī)院和公園等配套，包括臨近建設中的航天科技園區(qū)和中核科技園，據悉未來將有超過8萬高收入和高學歷人群進駐，區(qū)域未來具有極強的產業(yè)導入效應。

對此，有業(yè)內人士認為，房山過去是一個偏剛需的市場，現在則有不少中高端項目開始成交，未來可能會有一輪“補漲”。事實上，房山樓市的發(fā)展也折射出了北京今年上半年樓市走向。

中高端項目成主力

在北京樓市上一輪漲價過程中，不少剛需實際上已經放棄了購房欲望，整個市場向改善型需求轉移，換房人群成為這一批樓市交易的購買主力。

根據亞豪君岳會統(tǒng)計數據顯示，截至7月30日，7月份，北京商品住宅共實現成交1638套，成交面積130.78萬平方米，環(huán)比上月同期成交套數減少11%，成交面積減少2%，同比去年同期成交套數、面積更是分別減少65%、51%，預計整個7月份成交情況也或將創(chuàng)下自2014年3月以來，41個月的歷史新低。

而從成交特征來看，在7月份成交當中，單價5萬元/平方米-8萬元/平方米的中高端項目占比高達40%，成為絕對主導。與成交特征相同，雖然8月份預計入市的8個項目均未公布開盤價格，但是從市場行情預估來看，其中招商·都會中心、亦莊金茂逸墅等6個項目售價或將位于5萬元/平方米-8萬元/平方米區(qū)間段。

郭毅認為，2016年7月份還是單價3萬元/平方米以下的住宅產品成交占主導，而隨著地王的“好鄰居”效應的不斷發(fā)酵，使得大量同區(qū)域項目價格均出現攀升，再加上今年預售價格“8萬元/平方米”紅線的壓制，一升一壓兩相作用之下，5萬元/平方米-8萬元/平方米成了商品住宅市場的主力，而這一價格區(qū)間也正是當下購買意愿最為強烈，購買能力最為堅挺的改善型需求范圍。

更重要的是，在郭毅看來，在2017年已成交的17宗可售純商住宅用地當中，7宗地塊限售均價在5萬元/平方米-8萬元/平方米之間；而在掛牌期的13宗純商住宅用地當中，限售價（含最高價）位于5萬元/平方米-8萬元/平方米區(qū)間的多達8宗。

郭毅表示，由此可以判定，未來較長一段時期內，5萬元/平方米-8萬元/平方米的中高端項目將成為商品住宅市場的供需主力。

來源：證券日報 作者：王麗新

（原標題：北京五環(huán)套均房價1100萬元 新房成交均價5.7萬元/平方米）