北京住房將試水共有產(chǎn)權(quán)。有業(yè)界專家認(rèn)為，這標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生重大變化，一個(gè)圍繞“租售并舉”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制雛形正逐步形成

北京住房引入“股份制”，即將試水共有產(chǎn)權(quán)，這標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)政策已經(jīng)發(fā)生重大變化。

接受上海證券報(bào)記者采訪的業(yè)界專家指出，中國(guó)房地產(chǎn)政策正迎來(lái)自1998年房改以來(lái)的一次最深刻變革。目前來(lái)看，一個(gè)圍繞“租售并舉”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的雛形正逐步形成。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副主任、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)正迎來(lái)一次深刻變革的判斷是非常準(zhǔn)確的，預(yù)計(jì)明年中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的具體化政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。“共有產(chǎn)權(quán)”、“租售并舉”等事物，僅僅是這一新體系的一個(gè)組成部分。在供給側(cè)改革的大背景下，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制還應(yīng)該包括財(cái)稅、土地、投資、金融、立法等一系列的“配套工程”。

一石激起千層浪 北京深夜發(fā)布共享新政

8月3日晚間，北京一則有關(guān)樓市的新聞，引發(fā)了輿論的關(guān)注。一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士甚至于把它當(dāng)成“黑天鵝”，感覺(jué)新政來(lái)得太突然。

當(dāng)晚，北京市住建委對(duì)外宣布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)該辦法，北京擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，“新北京人”獲得共有產(chǎn)權(quán)房的比例不低于30%。這一消息，對(duì)于許多在北京打拼的年輕人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)喜訊，但對(duì)于一些已經(jīng)熟悉傳統(tǒng)套路的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，該政策卻顯得非常“突兀”。

“共有產(chǎn)權(quán)住房”就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)：“共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的‘使用權(quán)’讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，最大限度支持夾心層首次購(gòu)房需求，滿足無(wú)房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

顯而易見(jiàn)，“共有產(chǎn)權(quán)住房”的推出，增加了一種住房供給，也就多了一種選擇，這對(duì)于有些開(kāi)發(fā)商而言，或許不是一個(gè)好消息。

“這一政策對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期將起到一定的積極作用。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)向上證報(bào)記者表示。

“共有產(chǎn)權(quán)住房將替代現(xiàn)有的自住型商品房，兩者區(qū)別還是很大的。”北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池說(shuō)。她在3日當(dāng)日參加了北京住房保障辦組織的《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》意見(jiàn)征集會(huì)討論。

她告訴記者，原來(lái)的北京自住房房?jī)r(jià)比市場(chǎng)價(jià)便宜三成；現(xiàn)在的共有產(chǎn)權(quán)住房，政府持有的份額是動(dòng)態(tài)的，隨著各項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)而變動(dòng)。將來(lái)若上市交易，個(gè)人需按市場(chǎng)價(jià)把政府的份額購(gòu)買下來(lái)。

“共有產(chǎn)權(quán)住房的準(zhǔn)入條件比原來(lái)的自住房更嚴(yán)了。除了符合限購(gòu)條件外，還需要具備沒(méi)有住房轉(zhuǎn)讓記錄，信用良好；離婚三年內(nèi)，不許購(gòu)買；以家庭為單位所有成員名下無(wú)房等條件。這樣可滿足家庭首套剛需房，或人生首套房。如果再想買房，需要退出該住房。”趙秀池說(shuō)，購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房二手房的對(duì)象，也需要符合購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的條件，保證其封閉循環(huán)，更具保障性質(zhì)。

八仙過(guò)海各顯神通 各地樓市租售政策巨變

事實(shí)上，“北京并不是共有產(chǎn)權(quán)住房的先行者，上海更早已經(jīng)有了共有產(chǎn)權(quán)住房，某種程度上可以說(shuō)是北京借鑒了上海的經(jīng)驗(yàn)。”趙秀池向上證報(bào)記者說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)住房深層次的意義是，進(jìn)一步落實(shí)“房子是用來(lái)住的”定位，是去投資投機(jī)化的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)組成部分。具體來(lái)看，就是“建立租售并舉”、“租售同權(quán)”住房體系的一個(gè)細(xì)化。對(duì)此各地政府均在摸索實(shí)踐之中。

記者注意到，在今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部負(fù)責(zé)人曾表示，“北京自住房、上海共有產(chǎn)權(quán)房值得其他城市學(xué)習(xí)。”而當(dāng)時(shí)上海已經(jīng)推出共有產(chǎn)權(quán)房8.9萬(wàn)套。

早在2014年，住建部等六部委就出臺(tái)了《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建?！?014〕174號(hào)），局部城市也在共有產(chǎn)權(quán)住房方面進(jìn)行了有益的實(shí)踐。

“從可復(fù)制性來(lái)看，北京市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的施行公開(kāi)征求意見(jiàn)，表明這種模式前期已積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，后期具備良好的運(yùn)行基礎(chǔ)和優(yōu)化的空間。我們認(rèn)為，北京發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房對(duì)全國(guó)其他城市后期的住房制度改革將形成良好的示范。”中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜說(shuō)。

值得回味的是，7月以來(lái)，重點(diǎn)城市先后出臺(tái)住房租賃扶持政策，各地發(fā)展住宅租賃市場(chǎng)的腳步聲不絕于耳。

7月7日《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》出臺(tái)，著力建設(shè)“購(gòu)租并舉”住房體系；7月10日廣州市公布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的工作方案》，推出“租賃16條”以大力扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展；7月21日，佛山市開(kāi)展全國(guó)住房租賃試點(diǎn)工作動(dòng)員會(huì)議，下發(fā)9項(xiàng)租賃市場(chǎng)實(shí)施方案。

7月20日，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，更是將住房租賃扶持政策推向高潮。

“中央已要求選取部分人口凈流入的大中城市開(kāi)展試點(diǎn)工作。隨著租賃市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)大，未來(lái)將有更多的城市會(huì)出臺(tái)相關(guān)租賃政策。”黃瑜說(shuō)。

她分析認(rèn)為，住建部已經(jīng)提出“租賃市場(chǎng)承租人可以有更多的城市功能和享受均等化權(quán)利”，明確保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，未來(lái)承租人能獲得更多與買房人同等的待遇。同時(shí)，專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)將獲得更多土地、金融、財(cái)稅等優(yōu)惠政策傾斜。而隨著鼓勵(lì)國(guó)企進(jìn)入住宅租賃行業(yè)，發(fā)揮出引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，租賃企業(yè)將加快向?qū)I(yè)化、規(guī)?；l(fā)展，機(jī)構(gòu)出租住房并提供服務(wù)的長(zhǎng)期租賃模式也將逐步形成，購(gòu)租并舉的住房市場(chǎng)格局將得以成形。

讓房子回歸居住屬性 房地產(chǎn)也要供給側(cè)改革

就在7月下旬，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。

業(yè)界人士指出，長(zhǎng)效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)的加快出臺(tái)，包括住房制度改革、房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)稅改革、農(nóng)村土地改革、住房金融改革等在內(nèi)的一系列制度建設(shè)的逐步推進(jìn)，這必將促成自1998年中國(guó)房改以來(lái)的又一次最深刻的變革。

“這將是一次‘深刻的變革’，這個(gè)描述是準(zhǔn)確的，我相信明年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的具體政策都會(huì)出臺(tái)。”陳晟說(shuō)，這些政策包括土地制度和供地機(jī)制、房屋租賃市場(chǎng)、住房信息平臺(tái)、保障房供應(yīng)和財(cái)稅金融等5個(gè)方面。

“共有產(chǎn)權(quán)住房只是措施之一，我覺(jué)得統(tǒng)一的長(zhǎng)效機(jī)制的建立更加關(guān)鍵。國(guó)家必須通過(guò)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，對(duì)沖現(xiàn)在這種住房供不應(yīng)求的局面，才能保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序和長(zhǎng)期穩(wěn)定，從而告別‘一抓就死，一放就松’的局面。”陳晟說(shuō)。

在他看來(lái)，還要把供給側(cè)改革與房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制結(jié)合在一起，即改革房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給方式，包括土地的供給方式（提高自持土地占比等）、租售并舉（比如共有產(chǎn)權(quán)住房等），都是供應(yīng)方式的一些變化。而這種供應(yīng)的變化，將直接影響未來(lái)中國(guó)樓市的格局。

以北京為例，目前北京主要政策性住房為經(jīng)適房（存量66.2萬(wàn)套）、兩限房（存量12.9萬(wàn)套）、自住型商品房（存量10萬(wàn)套）。

“按照計(jì)劃，2017年至2021年北京預(yù)計(jì)供應(yīng)25萬(wàn)套自住型商品房，這部分都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法執(zhí)行，到2021年預(yù)計(jì)北京住房存量為900萬(wàn)套，共有產(chǎn)權(quán)住房占比2.8%。這不僅影響到開(kāi)發(fā)商，還會(huì)影響政府供地等多個(gè)方面。”楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者，共有產(chǎn)權(quán)住房解決了政府供地缺乏激勵(lì)的問(wèn)題，有利于刺激政府?dāng)U大和落實(shí)供地計(jì)劃，形成有效供給，滿足居住需求。

“讓房子回歸居住屬性，眼下租售并舉的方式和方法，跟以往措施都有了深層次的變化。開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者都要引起高度重視。可以這樣說(shuō)，政策的變革，已經(jīng)在深層次展開(kāi)了，影響是深刻的。”陳晟說(shuō)。

（來(lái)源：上海證券報(bào)，記者：于祥明）