每經編輯 王曉波

每經記者 魏瓊

樊綱透露，在最近一次工作會議上，有關領導人還提到了要加快出臺房地產稅。講到長效機制，就要把供給側、需求側的這些問題系統(tǒng)地點一點。

供給側的長效問題首先是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問題，是發(fā)展小城鎮(zhèn)還是發(fā)展大城市的問題。

土地是有限的，關鍵是怎么分配，用到什么地方？是遵循城市化的人的行為規(guī)律、人的遷移的基本規(guī)律，在城市化的初期階段主要發(fā)展大城市和大城市周邊的這些小城市，還是人為地發(fā)展小城市？這是我們現(xiàn)在在中國稀缺土地的條件下，土地分配的一個大問題，這是供給側的基本問題。

最近出了個雄安，給了一塊大地，住建部已經開始說要減少給那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供給，這是一個重要的供給側的問題。

土地制度的問題。包含農村的宅基地怎么辦，農民進城的過程當中土地流轉的問題，這個涉及的問題很多。

為什么有的城市地價不高，原因就是房價一往上走政府就供地。老有人說經濟學解釋不了房地產的問題，其實就是最基本的供求關系問題。

然后就是租賃市場的問題，這次對租賃市場的發(fā)展有了新的契機，確實中國需要發(fā)展這一塊，我們也特別欠缺這一塊，中國的住房自有率是世界最高的，租住率幾乎是世界最低的，這是很不正常的一個情況。這里涉及的是法律的保障問題，保障租者的權利，保障租客的權利。其他國家都有很多法律保障。

最后講講需求側。我們有大量的合理需求，我記得前幾年有經濟學家論證中國以后就是低中增長了，不要再想什么7%、8%以上的高增長，其中一個重要原因就是需求沒有了。你要看看中國各種區(qū)域的人群的住房自有率確實很高，農村可能是最高的，達到了80%，小城鎮(zhèn)80%，中等城市80%，大城市也有80%，確實好像住房需求沒了。但是我們正處在城市化進程當中，正處在經濟發(fā)展、收入增長的過程當中。

不光是城里的人收入提高了要改善居住，我說的是一個城市化進程當中的合理需求，就是遷移帶來的需求。農民要進城，在小城市買個房子，小城市的人要到中等城市，在地級市買個房子，地級市的人要到省會買個房子，省會的人到北上廣深買房子。

供給側基本都是長期的，我們研究經濟增長、經濟發(fā)展，那些因素都是長期因素。唯一的一個短期因素，就是去庫存、去產能。一個人長成勞動力，這是增長因素，需要18年、20年的時間。

需求側更多的是短期的，包括貨幣政策、利率、貸款的控制，加上限購。

在需求側最重要的長效機制就是房地產稅，就是住房的保有成本。你有這個地產，你就要付這個成本，然后逼著你要去租，你不租的話，你就會不斷地虧損。提高你的保有成本，這就是房地產稅的最基本原理。

房地產稅可以減少投資需求，因為房產稅跟著房價走，房價漲了，稅也跟著漲，所以房產稅是房價的長效穩(wěn)定器。

如何實施房地產稅，新房新辦法，老人老房老辦法，20年時間合理地過度。根據房子的價值適當減免房產稅，降低低收入階層房產成本。