每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳治邦 每經(jīng)編輯 趙橋    

每經(jīng)記者 吳治邦 每經(jīng)編輯 趙橋

曾經(jīng)的全國(guó)首家將汽車(chē)銷(xiāo)售服務(wù)與汽車(chē)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)有機(jī)結(jié)合的汽車(chē)主題商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如今卻成為沒(méi)人肯接盤(pán)的燙手山芋。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了來(lái)自國(guó)通信托、勁酒系等支持外，該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)孬@得的優(yōu)待令人驚訝。相關(guān)資料顯示，武漢汽車(chē)公園的項(xiàng)目所在地在土地競(jìng)拍環(huán)節(jié)本已作為工業(yè)用地出讓，但相關(guān)部門(mén)特意將土地購(gòu)回，并將土地性質(zhì)更改為商業(yè)用地。

土地性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地

據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》2012年3月刊發(fā)的《武漢汽車(chē)公園：一個(gè)挑戰(zhàn)者的汽車(chē)地產(chǎn)生意》報(bào)道顯示，武漢汽車(chē)公園得到了政府的鼎力相助，當(dāng)時(shí)，武漢汽車(chē)公園所在地已作為工業(yè)廠房用地出讓。之后，當(dāng)?shù)卣謱⑼恋刭?gòu)回，把原來(lái)工業(yè)土地改為商業(yè)用地。

對(duì)此，8月9日，武漢汽車(chē)公園項(xiàng)目管理人的工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“現(xiàn)在土地性質(zhì)確實(shí)是商業(yè)用地，媒體怎么寫(xiě)的，應(yīng)該就是那樣的。”

盡管上述人士并未對(duì)上述報(bào)道的真實(shí)性直接承認(rèn)，不過(guò)記者多方查證的資料顯示，上述說(shuō)法也并非空穴來(lái)風(fēng)。據(jù)《楚天都市報(bào)》2011年11月報(bào)道，在2009年武漢友誼大道一帶4S店面臨整體搬遷時(shí)，武漢天欣花園商貿(mào)公司董事長(zhǎng)繆紅政在江夏區(qū)的廟山有一塊地，已空置了兩年多。

而據(jù)記者實(shí)地探訪，武漢汽車(chē)公園項(xiàng)目所在地位于江夏區(qū)廟山的鄔樹(shù)村，隨后記者在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)上查詢了2006年1月至2010年5月，鄔樹(shù)村所有土地出讓相關(guān)信息，發(fā)現(xiàn)在該時(shí)間段共有16宗土地交易，有11宗為工業(yè)用地、4宗為工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、1宗住宿餐飲用地，并未發(fā)現(xiàn)商業(yè)用地性質(zhì)的土地交易。

其中，一宗面積為5.1716公頃的土地于2008年5月掛牌，土地來(lái)源為新增建設(shè)用地，土地用途為工業(yè)用地，土地使用人為武漢天欣汽車(chē)實(shí)業(yè)有限公司，成交價(jià)格為1050萬(wàn)元。工商注冊(cè)信息顯示，武漢汽車(chē)工業(yè)實(shí)業(yè)有限公司的歷史名稱即為武漢天欣汽車(chē)實(shí)業(yè)有限公司。

值得一提的是，在2010年10月，一宗位于武漢市江夏區(qū)廟山開(kāi)發(fā)區(qū)鄔樹(shù)村的面積為6.6547公頃的土地又開(kāi)始掛牌出讓，土地性質(zhì)為批發(fā)零售用地，成交價(jià)格為3800萬(wàn)元，土地使用人為武漢汽車(chē)公園實(shí)業(yè)有限公司。記者注意到，在土地來(lái)源一欄，標(biāo)注為新增建設(shè)用地，不過(guò)同2008年5月所掛牌的土地有所不同的是，其在后面加了括號(hào)說(shuō)明“來(lái)自存量庫(kù)”。

項(xiàng)目位置較偏遠(yuǎn)

公開(kāi)資料顯示，2012年前后，廣東、上海等地的汽車(chē)公園陸續(xù)籌劃和建設(shè)。

同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理研究院研究員范宜昌對(duì)記者表示：“第一，大型商業(yè)地產(chǎn)做了就賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了；第二，商業(yè)地產(chǎn)本身是一個(gè)投入多產(chǎn)出慢的項(xiàng)目，地產(chǎn)可能是賣(mài)掉就可以回本，這種項(xiàng)目除了銷(xiāo)售外，還需依靠經(jīng)營(yíng)來(lái)獲得后續(xù)的租賃收入；第三，類似的商業(yè)地產(chǎn)并不是說(shuō)弄幾棟房子就可以的，還需要其他設(shè)計(jì)，對(duì)選址有很高的要求；第四，像這種項(xiàng)目必須先商業(yè)后地產(chǎn)，很多這種項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)者并不看中商業(yè)項(xiàng)目本身，而是寄希望炒作概念之后，獲得廉價(jià)的土地，純粹做商業(yè)地產(chǎn)很難賺錢(qián)?！?/p>

從記者獲取的法院判決書(shū)來(lái)看，武漢汽車(chē)公園項(xiàng)目早期的債務(wù)糾紛多為與購(gòu)買(mǎi)了商鋪業(yè)主的糾紛。

一位業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我在2012年購(gòu)買(mǎi)了汽車(chē)公園的一處商鋪，隨之又與其簽訂了一份委托經(jīng)營(yíng)管理合同書(shū)，而汽車(chē)公園方面則需想自己支付委托經(jīng)營(yíng)收益。但自2015年9月后，汽車(chē)公園方面一直未按約支付委托經(jīng)營(yíng)收益，目前法院已經(jīng)做出要求汽車(chē)公園方面繼續(xù)履行合同的判決。”

記者注意到，武漢汽車(chē)公園項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn)，旁邊多為工廠，商業(yè)氣氛較差。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“很多這種項(xiàng)目都有類似問(wèn)題，承諾難以兌現(xiàn)?，F(xiàn)金流一旦斷了，就可能會(huì)出現(xiàn)跑路的情況?！?/p>