彭某稱自己在2013年2月6日與老周簽訂了一份房屋租賃合同，租賃老周名下位于吳江橫扇的一套房屋，租期從2013年2月6日到2021年2月6日止，并稱自己已分多次支付了八年的全部租金。在合同簽訂后不久，老周便把這套房屋抵押給了銀行以獲取貸款。貸款到期后老周無(wú)力歸還，銀行便起訴至吳江法院，在隨后的執(zhí)行程序中法院對(duì)該房屋進(jìn)行司法拍賣(mài)，最終房屋由被告韓某購(gòu)得。彭某認(rèn)為自己繼續(xù)享有租賃權(quán)，可以按照原合同繼續(xù)租賃該房屋。但韓某卻說(shuō)該房屋被公告查封，拍賣(mài)期間彭某并未向法院申報(bào)房屋租賃情況，所以房屋是以不帶租形式拍賣(mài)的。自己作為新的所有權(quán)人，不應(yīng)當(dāng)履行原有的租賃合同。

經(jīng)法院查明，因?yàn)槔现軤可媪硗庖粋€(gè)案子，這套房屋已被蘇州工業(yè)園區(qū)法院查封，法院還在房產(chǎn)上張貼執(zhí)行公告，告知租賃人員憑借相關(guān)材料申報(bào)權(quán)利，逾期不申報(bào)，作無(wú)租賃物處理，屆時(shí)自行承擔(dān)不利后果。但在執(zhí)行異議期間，彭某并未申報(bào)租賃權(quán)。后來(lái)吳江法院取得該房屋處置權(quán)后進(jìn)行不帶租拍賣(mài)，2016年2月29日，韓某通過(guò)拍賣(mài)取得房屋所有權(quán)。直到4月9日，彭某才委托他人向法院提交執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)及合同，但并未提交租金支付憑證。

法院審理后認(rèn)為，法院張貼的拍賣(mài)公告已明確告知優(yōu)先權(quán)主體申報(bào)權(quán)利，而彭某對(duì)此應(yīng)當(dāng)知曉或者視為知曉，但其并未在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議、申報(bào)權(quán)利，由此產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。據(jù)此，駁回了彭某的訴訟請(qǐng)求。

據(jù)承辦法官介紹，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”作為一項(xiàng)法律原則，也是有例外情形的，如租賃物抵押后才出租，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，再比如租賃物被法院查封后才出租的，租賃關(guān)系均不受法律保護(hù)。雖然本案不屬于上述情形，但因?yàn)樵娌⑽醇皶r(shí)申報(bào)權(quán)利，才導(dǎo)致租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行。由此造成的損失，彭某可以找老周要求賠償。在此，法官提醒，若想租得安心，在租賃房屋時(shí)，要弄清房屋是否有抵押、查封等情形，或在合同中約定履行不能時(shí)的賠償責(zé)任。（通訊員劉文豪 記者於蘇云）