證券時(shí)報(bào)記者 陳英

8月9日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方生活服務(wù)集團(tuán)，高調(diào)宣布入股深圳一家本土連鎖品牌公寓，并成為其第一大股東，魔方與V客的合作被認(rèn)為是九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》后行業(yè)內(nèi)又一大歷史性事件。魔方CEO柳佳表示，公寓市場(chǎng)已經(jīng)走過(guò)了一段井噴階段，在政策的利好下，專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化的機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)商將會(huì)迎來(lái)新一輪的發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)，未來(lái)品牌公寓很可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)資源整合階段。

深圳的住房租賃市場(chǎng)有多大？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳有高達(dá)78%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場(chǎng)規(guī)模在1000億以上。而深圳的外來(lái)人口整體上是以年輕人為主，隨著時(shí)間的推移，90后正在逐漸步入社會(huì)，成為社會(huì)中堅(jiān)力量，所以他們的占比也在不斷提高。而不斷擴(kuò)大的租客規(guī)模中，90后正在發(fā)揮越來(lái)越重要的作用，他們對(duì)生活品質(zhì)要求的多元化，使得租賃市場(chǎng)悄然發(fā)生著改變。

傍晚6點(diǎn)多，從事IT業(yè)的陳先生準(zhǔn)時(shí)下班，回到自己租住的公寓里，換了身休閑的家居服，他便乘坐電梯來(lái)到公寓大堂的共享廚房。這里，有和他年齡相仿的鄰居王先生，兩人因?yàn)榻?jīng)常在共享廚房里遇到，大家成了熟識(shí)的朋友。在共享廚房里，他們會(huì)邊聊天邊做著各自的晚餐。吃完晚飯，或者坐在影音休閑區(qū)，和公寓室友一起看部電影，或者在休閑區(qū)后面的娛樂(lè)區(qū)來(lái)幾盤(pán)桌球，這是陳先生常常會(huì)選擇的飯后“消食”娛樂(lè)。“室友多的時(shí)候，還能組個(gè)局，玩?zhèn)€殺人游戲，不用出公寓，我們就能有很多活動(dòng)。”陳先生說(shuō)，租住的這兩年，在這里交了不少朋友，也看到不少人通過(guò)這個(gè)平臺(tái)，從室友變成同事，甚至是夫妻。這是長(zhǎng)租公寓里的典型生活，越來(lái)越多的年輕人，不再局限于找個(gè)地方落個(gè)腳，而是追求一種生活方式，這樣的租賃需求，被類(lèi)似魔方這樣的住房提供方看到了商機(jī)。

“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。通過(guò)對(duì)個(gè)人空間和公共功能區(qū)域的合理布局，以更加青春時(shí)尚快捷的特點(diǎn)吸引著畢業(yè)生、年輕創(chuàng)客等人群?，F(xiàn)在“長(zhǎng)租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。

據(jù)記者了解，剛剛推出的V客青年公寓有多種戶型出租，其中，30平方米的一房一廳租金大約2500元，而周邊差不多面積的普通租賃房，月租在1200元左右。即便租金貴了一倍，可V客青年公寓的出租率仍舊高達(dá)90%。據(jù)工作人員介紹，這里入住的80%以上都是90后，租約期大約是半年到一年的時(shí)間。長(zhǎng)租公寓的設(shè)施、服務(wù)、配套更符合年輕人的需求，不過(guò)租房人口流動(dòng)性依舊很強(qiáng)，這主要是與年輕人工作更換頻率有關(guān)。即便如此，長(zhǎng)租公寓仍舊不用擔(dān)心空置率的問(wèn)題。

一名長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者表示，長(zhǎng)租公寓的興起主要表現(xiàn)在北上廣深龐大的流動(dòng)人口和高房?jī)r(jià)助推了租賃需求的增加。比起租金，主力租房人群的白領(lǐng)以及90后更看重居住的舒適度、社交的黏性與交通的便利程度。

盡管如此，如果單靠租金收入，長(zhǎng)租公寓的盈利往往無(wú)法支撐其擴(kuò)張的速度。除了傳統(tǒng)的收租模式，長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展會(huì)更傾向于資本市場(chǎng)，一手風(fēng)投融資，一手資產(chǎn)證券化。據(jù)了解，魔方公寓的融資已經(jīng)進(jìn)行到了C輪，又在去年發(fā)行了中國(guó)ABS歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，募集資金總額為3.5億元。但不得不考慮的是，隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展，蜂擁而上的長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)者，也助長(zhǎng)了存量物業(yè)的價(jià)格，擠壓了利潤(rùn)空間。特別是背靠地產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓，資金實(shí)力相比其他“玩家”來(lái)說(shuō)具有碾壓性優(yōu)勢(shì)。未來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)后，競(jìng)爭(zhēng)將變得更加慘烈，取得物業(yè)的成本越來(lái)越高。