證券時報記者 陳英

8月9日，長租公寓運營商魔方生活服務(wù)集團，高調(diào)宣布入股深圳一家本土連鎖品牌公寓，并成為其第一大股東，魔方與V客的合作被認為是九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》后行業(yè)內(nèi)又一大歷史性事件。魔方CEO柳佳表示，公寓市場已經(jīng)走過了一段井噴階段，在政策的利好下，專業(yè)化、規(guī)模化的機構(gòu)運營商將會迎來新一輪的發(fā)展增長點，未來品牌公寓很可能會進入一個資源整合階段。

深圳的住房租賃市場有多大？統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳有高達78%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場規(guī)模在1000億以上。而深圳的外來人口整體上是以年輕人為主，隨著時間的推移，90后正在逐漸步入社會，成為社會中堅力量，所以他們的占比也在不斷提高。而不斷擴大的租客規(guī)模中，90后正在發(fā)揮越來越重要的作用，他們對生活品質(zhì)要求的多元化，使得租賃市場悄然發(fā)生著改變。

傍晚6點多，從事IT業(yè)的陳先生準時下班，回到自己租住的公寓里，換了身休閑的家居服，他便乘坐電梯來到公寓大堂的共享廚房。這里，有和他年齡相仿的鄰居王先生，兩人因為經(jīng)常在共享廚房里遇到，大家成了熟識的朋友。在共享廚房里，他們會邊聊天邊做著各自的晚餐。吃完晚飯，或者坐在影音休閑區(qū)，和公寓室友一起看部電影，或者在休閑區(qū)后面的娛樂區(qū)來幾盤桌球，這是陳先生常常會選擇的飯后“消食”娛樂。“室友多的時候，還能組個局，玩?zhèn)€殺人游戲，不用出公寓，我們就能有很多活動。”陳先生說，租住的這兩年，在這里交了不少朋友，也看到不少人通過這個平臺，從室友變成同事，甚至是夫妻。這是長租公寓里的典型生活，越來越多的年輕人，不再局限于找個地方落個腳，而是追求一種生活方式，這樣的租賃需求，被類似魔方這樣的住房提供方看到了商機。

“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。通過對個人空間和公共功能區(qū)域的合理布局，以更加青春時尚快捷的特點吸引著畢業(yè)生、年輕創(chuàng)客等人群?，F(xiàn)在“長租公寓”這個概念已經(jīng)慢慢為大家接受。

據(jù)記者了解，剛剛推出的V客青年公寓有多種戶型出租，其中，30平方米的一房一廳租金大約2500元，而周邊差不多面積的普通租賃房，月租在1200元左右。即便租金貴了一倍，可V客青年公寓的出租率仍舊高達90%。據(jù)工作人員介紹，這里入住的80%以上都是90后，租約期大約是半年到一年的時間。長租公寓的設(shè)施、服務(wù)、配套更符合年輕人的需求，不過租房人口流動性依舊很強，這主要是與年輕人工作更換頻率有關(guān)。即便如此，長租公寓仍舊不用擔(dān)心空置率的問題。

一名長租公寓的經(jīng)營者表示，長租公寓的興起主要表現(xiàn)在北上廣深龐大的流動人口和高房價助推了租賃需求的增加。比起租金，主力租房人群的白領(lǐng)以及90后更看重居住的舒適度、社交的黏性與交通的便利程度。

盡管如此，如果單靠租金收入，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴張的速度。除了傳統(tǒng)的收租模式，長租公寓未來的發(fā)展會更傾向于資本市場，一手風(fēng)投融資，一手資產(chǎn)證券化。據(jù)了解，魔方公寓的融資已經(jīng)進行到了C輪，又在去年發(fā)行了中國ABS歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，募集資金總額為3.5億元。但不得不考慮的是，隨著長租公寓市場的發(fā)展，蜂擁而上的長租公寓創(chuàng)業(yè)者，也助長了存量物業(yè)的價格，擠壓了利潤空間。特別是背靠地產(chǎn)的長租公寓，資金實力相比其他“玩家”來說具有碾壓性優(yōu)勢。未來，房地產(chǎn)開發(fā)商進入這個市場后，競爭將變得更加慘烈，取得物業(yè)的成本越來越高。