房企IPO冰封七年再開閘？

證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請(qǐng)企業(yè)情況》顯示，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團(tuán)、南都物業(yè)服務(wù)和廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)等6家房地產(chǎn)業(yè)公司IPO狀態(tài)顯示為“已反饋”。

8月4日，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公布的新一期名單中，又有兩家房地產(chǎn)企業(yè)——西藏新城悅物業(yè)服務(wù)、北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)位列其中，顯示狀態(tài)均為“已受理”。然而在另一份《上交所首次公開發(fā)行股票中止審查企業(yè)基本信息情況表》中，首創(chuàng)置業(yè)的審核狀態(tài)卻顯示“中止審查”。

投行人士介紹，IPO的審核工作流程分為受理、反饋會(huì)、見面會(huì)、初審會(huì)、發(fā)審會(huì)、封卷、核準(zhǔn)發(fā)行等主要環(huán)節(jié)，已反饋離最終上市還有漫長(zhǎng)的路要走。

首發(fā)基本審核流程圖：

資深投行人士認(rèn)為，這幾家房企進(jìn)入反饋階段，并不意味著房企IPO政策放松，主要由于房企IPO開閘與國(guó)家大的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控的政策方向不一致。而且，正因?yàn)檫@幾年房企內(nèi)地資本市場(chǎng)IPO受阻，才催生了房地產(chǎn)信托、基金的蓬勃發(fā)展。

房企上市之路屢屢受阻

從2010年1月“國(guó)十一條”出臺(tái)，證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)公司IPO和再融資，都需要征求國(guó)土資源部意見，其開發(fā)行為需要住建部進(jìn)一步檢查認(rèn)定，實(shí)質(zhì)上叫停了房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。

IPO之路充滿坎坷，因此借殼、重組上市便成為眾多房企“不得已”的選擇，包括金科地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、綠地控股等企業(yè)均通過借殼的方式實(shí)現(xiàn)上市。

不過，2016年證監(jiān)會(huì)修訂《重大資產(chǎn)重組管理辦法》，重組上市的審核條件相較于之前更加嚴(yán)格，大大提高了重組上市通過審核的難度。從2016年下半年開始，國(guó)家也陸續(xù)出臺(tái)了若干更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。近日，證監(jiān)會(huì)年中監(jiān)管座談會(huì)又強(qiáng)調(diào)嚴(yán)把發(fā)審質(zhì)量關(guān)。從2016年至今，便再無(wú)房企借殼上市的成功案例。

財(cái)匯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，從2010年至今，只有兩家房地產(chǎn)企業(yè)在2015年12月成功在A股上市，分別是招商蛇口（融資481億元），新城控股（融資53億元）。境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO基本停滯。

房企的增發(fā)、再融資等也一度被暫停。2016年7月，隨著監(jiān)管部門對(duì)企業(yè)再融資行為的不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資募集所得資金的用途正在變窄。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，很多房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)、盈利方面均表現(xiàn)較好，符合上市融資條件。但由于未上市，其融資功能表現(xiàn)為零。一旦房企上市恢復(fù)，具備融資能力后，其投資能力將加大，有助于優(yōu)化行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，或?qū)⒓铀傩袠I(yè)重新洗牌。

行業(yè)銷售數(shù)據(jù)依舊亮眼

在上半年馬不停蹄地沖刺規(guī)模之后，7月份歷來(lái)是房企放緩銷售節(jié)奏、備戰(zhàn)金九銀十的“中場(chǎng)休息”時(shí)段。

但即便單月銷售規(guī)模有所下降，在上半年火熱行情烘托下，2017年1~7月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額依然亮眼。

2016年，“恒萬(wàn)碧”通過全年努力實(shí)現(xiàn)銷售金額突破3000億。但在2017年，碧桂園和萬(wàn)科再度實(shí)現(xiàn)突破，僅用7個(gè)月時(shí)間便跨過3000億大關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型的行業(yè)，融資能力對(duì)企業(yè)生存發(fā)展尤為重要。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年前7個(gè)月銷售金額前50名的房地產(chǎn)公司中，22家公司選擇了在港交所，9家在深交所上市，8家在上交所上市，還有11家公司沒有上市。

值得注意的是，在空前嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)整體依舊保持了不錯(cuò)的增長(zhǎng)。

海通證券將2017年數(shù)據(jù)與行業(yè)銷售歷史最高年2016和次高年2015年對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，2017年1~7月行業(yè)銷售額數(shù)據(jù)較歷史最高點(diǎn)2016年同期增長(zhǎng)18.9%；土地購(gòu)置面積較2016年同期增長(zhǎng)11.1%，較2015年同期增加2.5%；新開工面積較2016年同期增長(zhǎng)8.0%、較2015年同期增長(zhǎng)22.8%。

地產(chǎn)股看好自上而下機(jī)會(huì)

今年以來(lái)，港股市場(chǎng)內(nèi)房股股價(jià)普遍大幅上漲，A股市場(chǎng)地產(chǎn)股股價(jià)表現(xiàn)平平。

財(cái)匯數(shù)據(jù)顯示，截至8月16日，A股共有129家上市房企（不含B股），今年以來(lái)僅42家公司上漲，多數(shù)公司股價(jià)不同幅度下跌，個(gè)別公司股價(jià)跌幅達(dá)50%左右。京漢股份、嘉寶集團(tuán)漲幅分別達(dá)52.45%和50.51%。

值得注意的是，在A股上市房企中，除了招商蛇口（A+B股轉(zhuǎn)A股整體上市）和新城控股（B股轉(zhuǎn)A股）是在2015年上市，其余所有上市房企上市時(shí)間都是在2009年或2009年以前。

數(shù)據(jù)顯示，2016年以來(lái)，在涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司中，共有包括保利地產(chǎn)、東旭藍(lán)天、華夏幸福等32家上市公司實(shí)施了定向增發(fā)方案，合計(jì)募集資金為905.94億元。

值得注意的是，2017年1~5月房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)融資136億元，同比減少80%。

海通證券認(rèn)為，地產(chǎn)銷售擔(dān)憂帶來(lái)周期整體回落，旺季銷售決定反彈能力。受三四線銷售回落影響，周期板塊上周四、五集體回落，地產(chǎn)藍(lán)籌超跌。8 月下旬傳統(tǒng)推盤期到來(lái)后銷售能否回升將對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生明顯影響，決定后續(xù)股價(jià)彈性?？紤]地產(chǎn)藍(lán)籌本身業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng)（普遍鎖定2年20%左右復(fù)合增速），旺季推盤將對(duì)全年銷售和2018年業(yè)績(jī)帶來(lái)更大確定性。從集中度提升、公司治理、超跌等角度，繼續(xù)看好自下而上機(jī)會(huì)。

（來(lái)源：證券時(shí)報(bào)旗下券商中國(guó)quanshangcn）