每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 張楊運(yùn)

他山之石

目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體處于無(wú)利潤(rùn)的前期拓荒階段，國(guó)外成熟的發(fā)展模式則成為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓發(fā)展重要的經(jīng)驗(yàn)來(lái)源。

據(jù)了解，美國(guó)99%的公寓都做REITs，均屬于持有運(yùn)營(yíng)型。作為美國(guó)最大的公寓REITs公司，EQR通過(guò)收購(gòu)、持有運(yùn)營(yíng)的策略，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速擴(kuò)張。截至2016年12月底，EQR在全美國(guó)擁有302處物業(yè)、76513套公寓，市值超200億元。

探尋EQR運(yùn)營(yíng)模式發(fā)現(xiàn)，EQR瞄準(zhǔn)高收入、高學(xué)歷、具備較高租金承受能力的人群，近些年租金水平持續(xù)上升，打造租金溢價(jià)能力和潛在利潤(rùn)方面的優(yōu)勢(shì)。

嘗到核心城市公寓運(yùn)營(yíng)高溢價(jià)甜頭，近些年EQR完成投資的重新定位，轉(zhuǎn)戰(zhàn)進(jìn)入門檻較高的核心市場(chǎng)。

據(jù)明源地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年以來(lái)EQR已出售非核心城市近16.8萬(wàn)套公寓，并購(gòu)核心城市公寓6.8萬(wàn)套。通過(guò)剝離低收益資產(chǎn)，聚焦核心市場(chǎng)，EQR能享受核心城市較高的資產(chǎn)升值，同時(shí)這些城市購(gòu)房門檻較高，租賃需求旺盛。精準(zhǔn)的市場(chǎng)和人群定位，具備突出的系統(tǒng)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為EQR保持較低的公寓空置率奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

日本代表性的運(yùn)營(yíng)模式為大東建托模式，基于日本獨(dú)特的土地制度和人口老齡化特點(diǎn)，大東建托探索出了房屋托管的商業(yè)模式。目前大東建托已經(jīng)是日本最大的公寓運(yùn)營(yíng)商，托管的房源近100萬(wàn)套，業(yè)務(wù)涵蓋了住宅建設(shè)、租賃運(yùn)營(yíng)以及房地產(chǎn)金融。

從利潤(rùn)率看，大東建托并不高，憑借高周轉(zhuǎn)和高杠桿的優(yōu)勢(shì)，大東建托實(shí)現(xiàn)了凈資產(chǎn)收益率（ROE）水平的提升。明源地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2016年，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保持在1.74-1.94的較高水平，杠桿水平也得到提升。

對(duì)于房屋托管運(yùn)營(yíng)而言，產(chǎn)品、品牌和服務(wù)能力成為關(guān)鍵因素，大東建托在提升建筑工藝和打造產(chǎn)品特色，提升服務(wù)品質(zhì)和品牌知名度方面表現(xiàn)較為優(yōu)秀。加上大東建托有效的提升人力資源效益以及日本較長(zhǎng)的租期，從而實(shí)現(xiàn)了公寓經(jīng)濟(jì)效益最大化。

國(guó)外公寓市場(chǎng)模式較為成熟，已步入盈利的收割階段，而國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓發(fā)展尚處于初級(jí)階段，商業(yè)模式創(chuàng)新層出不窮，為何國(guó)內(nèi)外模式差異如此大？

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析指出，美國(guó)的EQR模式依靠美國(guó)REITs成熟，采用輕重結(jié)合的模式，既能享受資產(chǎn)升值帶來(lái)的收益同時(shí)獲得租金收益，而國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化成功落地尚需努力，這就限制了國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的規(guī)模擴(kuò)張。

日本大東建托模式與業(yè)主簽約時(shí)間很長(zhǎng)，約定租金不漲價(jià)，而中國(guó)的簽約時(shí)間為3-5年，加上較高的裝修成本，公寓運(yùn)營(yíng)商面臨成本回收壓力。同時(shí)日本特殊的土地制度，業(yè)主需要支付高額的稅費(fèi)，愿意將房屋進(jìn)行托管盈利。

運(yùn)營(yíng)模式探索

美國(guó)EQR模式和日本大東建托模式均是目前國(guó)外較為成熟的模式，哪一種模式更加適合中國(guó)的土壤？

劉策分析認(rèn)為，美國(guó)的EQR模式更加適合中國(guó)。目前中國(guó)發(fā)展REITs的呼聲很高，未來(lái)通過(guò)REITs持有資產(chǎn)，專業(yè)品牌來(lái)運(yùn)營(yíng)，將解決目前長(zhǎng)租公寓投入大、回報(bào)周期過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題。

目前，包括開(kāi)發(fā)商、中介以及品牌公寓運(yùn)營(yíng)商等在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓主體均加入到發(fā)展模式探索的大軍中。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，作為開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的典型代表，萬(wàn)科泊寓采用的是輕重結(jié)合的模式，發(fā)展萬(wàn)科自有物業(yè)以及盤活存量物業(yè)，擴(kuò)大泊寓的發(fā)展規(guī)模。

萬(wàn)科提供的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科泊寓開(kāi)業(yè)項(xiàng)目16個(gè)，房間數(shù)超4000套，運(yùn)營(yíng)面積達(dá)約18.8萬(wàn)平方米，籌建中項(xiàng)目17個(gè)，房間約1.2萬(wàn)套。

廣州泊寓總經(jīng)理張成皓接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前萬(wàn)科已在多個(gè)城市拿下自持地塊，未來(lái)廣州市政府將推出租賃住宅用地，在各方面測(cè)算合理的情況下均會(huì)考慮參與拿地，為泊寓規(guī)模擴(kuò)張?zhí)泶u加瓦。

同時(shí)，泊寓已啟動(dòng)收并購(gòu)計(jì)劃，以及與開(kāi)發(fā)商合作擴(kuò)大規(guī)模，萬(wàn)科泊寓會(huì)強(qiáng)調(diào)規(guī)模，希望能做到行業(yè)領(lǐng)跑地位。

政策利好不斷，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)遍地開(kāi)花，在競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)行業(yè)格局重構(gòu)和行業(yè)巨頭奠定基礎(chǔ)的關(guān)鍵時(shí)期，運(yùn)營(yíng)模式的探索將成為制勝關(guān)鍵。

為在行業(yè)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中占據(jù)一席之地，鉑濤集團(tuán)旗下窩趣長(zhǎng)租公寓，與58同城合作，獲得58同城領(lǐng)投的pre-A輪戰(zhàn)略投資5000萬(wàn)。在戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)上，利用58同城的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)導(dǎo)流用戶，獲得大數(shù)據(jù)支持，同時(shí)將58同城旗下的安居客房源倒流入窩趣。

在窩趣創(chuàng)始人劉輝的設(shè)想中，未來(lái)的窩趣將轉(zhuǎn)型長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，將與開(kāi)發(fā)商等市場(chǎng)主體合作運(yùn)營(yíng)。

一家大型開(kāi)發(fā)商的品牌公寓負(fù)責(zé)人則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其自身具備運(yùn)營(yíng)能力，暫時(shí)不會(huì)考慮與長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商合作運(yùn)營(yíng)。

窩趣未來(lái)的客戶對(duì)象是哪些？劉策認(rèn)為，窩趣模式是有市場(chǎng)的，通過(guò)與58同城合作獲得客戶導(dǎo)流，加上自身標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，具備比其他運(yùn)營(yíng)商更高的坪效和收益，具備獲得輕資產(chǎn)托管的機(jī)會(huì)，但窩趣服務(wù)的對(duì)象是市場(chǎng)中一些小的二房東和品牌公寓。

為獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)租公寓最早的創(chuàng)始者YOU+國(guó)際青年社區(qū)開(kāi)啟了2.0版本模式，通過(guò)與愷信亞洲管理集團(tuán)合作，將實(shí)現(xiàn)從公寓品牌商轉(zhuǎn)型為新青年生活方式內(nèi)容提供者、運(yùn)營(yíng)商。YOU+和凱信聯(lián)合模式為降低長(zhǎng)租公寓成本，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提供了新的解決方案，同時(shí)也為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)從空間驅(qū)動(dòng)到內(nèi)容驅(qū)動(dòng)的轉(zhuǎn)型提供借鑒。