證券時報記者 吳家明

雖說深圳是一座“沒有農(nóng)村的城市”，但以二線插花地為代表的改造項目讓“棚改”風(fēng)吹到了深圳。不過，深圳市一份《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》在業(yè)界引發(fā)激烈討論，瞬間一石激起千層浪，把棚改與城市更新再次推到了風(fēng)口之上。

租賃再成重點

在租購并舉的政策引導(dǎo)下，一線城市紛紛在公共住房和租賃市場發(fā)力，深圳則將目光聚焦至棚改，擬通過棚戶區(qū)改造破解公共住房供應(yīng)難題，似乎也切合大力發(fā)展住房租賃市場的“風(fēng)口”。

最早于2005年在東北率先實施的棚戶區(qū)改造，在深圳真正興起的“腳步”是在去年的羅湖“二線插花地”棚改項目成功啟動。目前，位于羅湖區(qū)的玉龍、木棉嶺、布心棚改進程順利。在業(yè)內(nèi)人士看來，羅湖二線插花地棚改的有序進行說明相比城市更新，棚改的進度會更快。

城市更新是以“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)”為主線，開發(fā)商作為城市更新主體，按照市場規(guī)則，以商品開發(fā)為主的市場行為。與一般的城市更新項目不同，羅湖的棚戶區(qū)改造是以“政府主導(dǎo)、政府投資、政府規(guī)劃”為主線，騰挪的土地資源用于建設(shè)回遷房、社會資源公共配套與保障性安居工程，不建設(shè)任何商品房。

在租購并舉的政策引導(dǎo)下，一線城市紛紛在公共住房和租賃市場發(fā)力，廣州首倡“租售同權(quán)”，北京提出“共有產(chǎn)權(quán)”，而深圳則將目光聚焦至棚改，試圖進行公共住房供應(yīng)體系的重構(gòu)，擬通過棚戶區(qū)改造破解公共住房供應(yīng)難題，似乎也切合大力發(fā)展住房租賃市場的“風(fēng)口”。

的確，這份最新公布的征求意見稿就十分強調(diào)“租賃”。征求意見稿提及深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造。棚戶區(qū)改造項目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應(yīng)當(dāng)全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。此外，征求意見稿還明確棚戶區(qū)改造項目實施模式，結(jié)合深圳市實際情況，推廣“政府主導(dǎo)一國企實施一公共住房”的棚戶區(qū)改造項目實施模式。棚戶區(qū)改造項目原則上只通過拆舊建新的方式實施。

強調(diào)租賃市場的論調(diào)也讓人聯(lián)想起公屋與商品房并重的香港模式，或者是以政府組屋市場為主的新加坡模式。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，對于此類棚改項目來說，后續(xù)將積極導(dǎo)入租賃房源，也有助于培育新型的租賃社區(qū)，但棚改后的人才房、租賃房如何運營，也還是未知數(shù)。

過去，“強制征收”和“強制售賣”兩大核心條款曾被諸多從業(yè)者視為城市更新中的“釘子戶解決機制”，但基于合法性、合理性和操作性，這兩大條款一直未能真正落地。這份征求意見稿中提出，對簽約期內(nèi)少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項目實施，損害大多數(shù)業(yè)主利益，實施主體可以向項目所在區(qū)政府主管部門提交書面情況報告。區(qū)主管部門核實后，報區(qū)指揮部審議。審議通過，依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序。

對此，深圳市城市更新開發(fā)企業(yè)協(xié)會會長耿延良表示，有市場觀點認(rèn)為“棚戶區(qū)改造違背物權(quán)法”并不準(zhǔn)確。除了在《物權(quán)法》第九十七條有明確規(guī)定外，棚戶區(qū)改造首先也需要征集業(yè)主或者產(chǎn)權(quán)人舊改意愿，達(dá)到至少超過物權(quán)法規(guī)定之?dāng)?shù)量比例，才能列入政府改造計劃，并非違背業(yè)主意愿的強制改造。棚戶區(qū)改造的成功，更加有利于開發(fā)商和業(yè)主理性地看待城市更新市場。

改造未動 房價先動

棚改與城市更新之間，似乎成為了一道選擇題。由政府主導(dǎo)的棚改或許是解決深圳老舊住宅小區(qū)更新“頑疾”的藥方，但難度依然很大。只是，改造的風(fēng)口到來，首先反應(yīng)的還是房價。

如今，深圳的城市更新已步入“深水區(qū)”：全國房地產(chǎn)開發(fā)商聚集深圳，項目推進的速度也各不相同，但拆遷成本比以前高，所以開發(fā)難度也在加大。

與城中村的城市更新不同，老舊住宅小區(qū)的改造可謂舉步維艱。木頭龍、金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園和橋東片區(qū)被列入2010年深圳城市更新單元第一批計劃的舊住宅小區(qū)改造項目。7年過去了，除了鶴塘小區(qū)，其他項目依舊停滯不前。這種曠日持久的“拉鋸戰(zhàn)”令政府、開發(fā)商和業(yè)主等多方陷入“多輸”困局。

可以說，深圳啟動大規(guī)模城市更新多年以后棚改模式才開始“展露尖尖角”。由于征求意見稿提及符合條件的老舊住宅小區(qū)，未來在一些城市更新項目因各種原因“拆不動”的背景下，政府是否會將達(dá)到棚改標(biāo)準(zhǔn)的項目納入到棚改計劃中？這并非沒有想象空間。

只是，棚改與城市更新之間，似乎成為了一道選擇題。改造的風(fēng)口到來，首先反應(yīng)的還是房價。

記者在深圳市福田區(qū)梅林片區(qū)的中康生活區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，中康生活區(qū)舊改聯(lián)絡(luò)辦公室在辦公室門口貼出一篇題為《我們不要“棚改”，我們要“城市更新”——把握最后的舊改機會》的倡議書，文中提到：“現(xiàn)在政府大張旗鼓在推進的是棚改政策，如果在短期內(nèi)業(yè)主簽約人數(shù)仍未達(dá)到90%，中康小區(qū)的舊改項目有可能同碧海花園一樣無條件轉(zhuǎn)為棚改。”其實，早在2012年中康生活區(qū)被列入深圳市城市更新單元計劃，只是5年時間過去了，中康生活區(qū)除了越來越斑駁的建筑，似乎沒有什么變化。幾名業(yè)主告訴記者，簽署同意城市更新的業(yè)主數(shù)量并未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，項目只好擱淺。

時不時傳出的改造消息，讓中康生活區(qū)的房價扶搖直上，盡管已經(jīng)是老舊小區(qū)，但目前其二手房房源的價格超過每平方米6萬元，明顯高于同片區(qū)舊小區(qū)的房價，而且掛牌量并不多。中介人員表示，最近棚改風(fēng)吹來，很多投資客對中康生活區(qū)有很大的興趣，想趁著舊改之前搏一把，但出手還需要謹(jǐn)慎。

在羅湖區(qū)松泉公寓，危房等問題曾得到各界關(guān)注。松泉公寓至今僅使用了20多年，但建筑存在重大安全隱患、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重不足。近年來，雖然邊坡問題得到一定程度的整治，但安全隱患依然存在，再加上危樓問題，多位業(yè)主向記者表示，盼望小區(qū)能早日舊改，不管是棚改還是城市更新，以便徹底消防安全隱患。只是，目前仍未有關(guān)于改造的確切消息。

一邊是糾結(jié)于城市更新還是棚改，一邊是希望被納入棚改。其實，早在棚改的征求意見稿發(fā)布前，福田區(qū)便根據(jù)相關(guān)政策，啟動了多個福田老舊住宅小區(qū)改造工作。在八卦嶺片區(qū)的八卦嶺宿舍區(qū)，今年6月底園嶺街道辦啟動針對八卦嶺宿舍區(qū)改造意愿征集工作。據(jù)悉，八卦嶺宿舍區(qū)始建于1983年，由鵬基集團開發(fā)。建成后，鵬基保留一小部分自用，其余部分則作為藝華、中信等公司的員工配套宿舍，后來部分房源以非常低廉的價格轉(zhuǎn)讓給職工，宿舍區(qū)實際產(chǎn)權(quán)人近2000位。記者發(fā)現(xiàn)，部分熱心業(yè)主更自發(fā)組成義工小組，利用晚上等閑暇時間，配合街道辦進行掃樓宣傳，推進改造意愿征集工作。改造辦公室的工作人員告訴記者，現(xiàn)在仍處于意愿征集階段，究竟是不是采取棚改方式，該工作人員并沒給出明確答復(fù)。至于賠償標(biāo)準(zhǔn)，“政府不會虧待大家”。

只是，“準(zhǔn)拆遷房”的概念已經(jīng)成為八卦嶺宿舍區(qū)房價高企的支撐。目前，二手房放盤要價已經(jīng)超過每平方米7萬元。“不管是棚改還是城市更新，一些資金都在賭博。就在去年，這里房價還只是每平方米4萬元左右，而且由于建筑太破舊，要賣也很難賣出去。”中介人員如是說。

在福田黃木崗片區(qū)的華富村，記者看到小區(qū)內(nèi)已經(jīng)貼出關(guān)于公示《福田區(qū)華富村老舊住宅區(qū)改造項目住宅房屋補償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)》的通告，目前處于征集業(yè)主意見的階段。記者得到的一份《華富村老舊住宅區(qū)改造項目住宅房屋補償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)》顯示，補償標(biāo)準(zhǔn)包括住宅房屋按套內(nèi)建筑面積1︰1進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；在房源允許的條件下，被搬遷人可增購不超過25平方米建筑面積。其中套內(nèi)建筑面積10平方米換算對應(yīng)的建筑面積以內(nèi)(含本數(shù))部分，由被搬遷人按照每平方米9000元的優(yōu)惠基價繳交房款等。不過，有業(yè)主給記者提供的華富村廣大業(yè)主關(guān)于這份補償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)的回饋意見，仍然對眾多賠償條款持有保留意見。除了賠償標(biāo)準(zhǔn)，也有業(yè)主擔(dān)心改造后的小區(qū)整體品質(zhì)。

可見，由政府主導(dǎo)的棚改或許是解決深圳老舊住宅小區(qū)更新“頑疾”的藥方，但難度依然很大。在墻上寫一個“拆”字最多幾分鐘，但老舊住宅小區(qū)的更新最難確定的還是“時間表”。

棚改與城市更新

之間的鯰魚效應(yīng)

無論是棚改還是城市更新，都不得不面對資金來源問題，但棚改東風(fēng)已經(jīng)吹來，是否會沖擊深圳市場化的城市更新模式，還是各放異彩的“雙生之花”？

然而，無論是棚改還是城市更新，都不得不面對資金來源問題。據(jù)莫尼塔研究數(shù)據(jù)顯示，目前地方棚改資金主要有四個來源，中央專項補貼及地方政府配套資金占到10%左右，用于解決項目資本金；政策性銀行貸款占80%左右，其資金期限長達(dá)25年；商業(yè)銀行貸款，資金期限較短，只有3至5年；以及極少量的社會資本。在融資收緊的大背景下，商業(yè)銀行貸款政策也趨于保守，棚改也將會面臨較大的資金壓力。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，要鼓勵社會資本介入優(yōu)質(zhì)棚改項目。深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺認(rèn)為，將來民營企業(yè)可以更多地通過與國有企業(yè)合作的方式來“分一杯羹”。國企與民企各有各的優(yōu)勢，國企可能更便于跟政府溝通、跟業(yè)主談判，而民企則在專業(yè)化程度、市場化水平、成本控制等方面具有優(yōu)勢。

除了資金問題，如今棚改東風(fēng)已經(jīng)吹來，是否會沖擊深圳市場化的城市更新模式，還是各放異彩的“雙生之花”？

鄧志旺則用“鯰魚效應(yīng)”來形容棚改的影響：棚改倒逼城市更新加速。他表示，有市場觀點認(rèn)為開發(fā)商在深圳做城市更新沒有前途，政府伸手到舊改這一領(lǐng)域。對于投資客，“博”破舊小區(qū)舊改更沒有價值，政府直接征收后沒有溢價空間。然而，這僅僅是一個非常表面的看法。其實，棚改將倒逼城市更新加速，棚改本身也是民生工程，為民謀利。那么，政府棚改做什么？主要做那些商業(yè)上無利可圖、開發(fā)商無意進入的老舊小區(qū)。只是從物業(yè)保值增長的空間來看，毫無疑問還是市場化的開發(fā)商似乎更值得信賴。

中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，既然棚改方向是政策性住房，城市更新方向是商品性住房，兩者的政策存在差異就是正常的，此次出臺了征求意見稿之后，政府就應(yīng)該盡快在城市更新的大框架之下，對棚改、城市更新的差異化進行精準(zhǔn)的政策性解讀，以穩(wěn)定舊改市場，推進棚改發(fā)展。他認(rèn)為，棚改和城市更新的合理比例應(yīng)該分別為30%、70%，這也比較符合深圳的供需關(guān)系現(xiàn)實。棚改的推出絕不是、也不應(yīng)沖擊舊改，而應(yīng)該是相輔相成，共同推進。