每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 劉紫薇

近日，佛山、臺(tái)州、中山等多個(gè)城市紛紛出臺(tái)當(dāng)?shù)?ldquo;第一批”特色小鎮(zhèn)名單。各地在特色小鎮(zhèn)的投入也不少，僅江蘇省設(shè)立的特色小鎮(zhèn)發(fā)展基金總規(guī)模就達(dá)1000億元，常州三個(gè)省級(jí)特色小鎮(zhèn)獲逾百億元融資支持。

可見，自去年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部提出“到2020年要培育1000個(gè)左右的特色小鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略后，全國(guó)小鎮(zhèn)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的規(guī)模擴(kuò)張期，并且在今年初，住建部聯(lián)合建行授信1000億元支持特色小鎮(zhèn)建設(shè)的背景下，小鎮(zhèn)發(fā)展進(jìn)入快車道。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這一輪潮流語(yǔ)境下的“特色小鎮(zhèn)”其實(shí)和此前毀譽(yù)參半的特色小鎮(zhèn)，已經(jīng)有了很大不同，潛移默化，中國(guó)的小鎮(zhèn)建設(shè)其實(shí)已經(jīng)游出第一階段，在“歸本溯源”的效應(yīng)下進(jìn)入了新的發(fā)展空間。

特色小鎮(zhèn)風(fēng)口繼續(xù) 但玩法變了

這兩輪發(fā)展最大的不同在于“定性”。

與此前一輪“小鎮(zhèn)”概念吹捧下的粗放潮不同，從目前重點(diǎn)推行的小鎮(zhèn)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)都是最突出的核心因素。例如，江蘇每個(gè)特色小鎮(zhèn)要求新增中產(chǎn)業(yè)投資占比不低于70%。佛山首批特色小鎮(zhèn)，要求按照產(chǎn)業(yè)鏈、資金鏈、創(chuàng)新鏈、人才鏈、服務(wù)鏈的模式開展，每個(gè)小鎮(zhèn)建設(shè)原則上兩年內(nèi)固定資產(chǎn)投資應(yīng)達(dá)到20億元以上，但不含純住宅項(xiàng)目，降低以服務(wù)業(yè)為主的小鎮(zhèn)投資。

單純的房地產(chǎn)因素正在被剝離。在日前住建部公布的第二批276個(gè)全國(guó)特色小鎮(zhèn)中，以房地產(chǎn)為單一產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)在評(píng)審環(huán)節(jié)就將被一票否決。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(zhǎng)助理、執(zhí)行研究員李學(xué)鋒就告訴每經(jīng)記者，開發(fā)商涉足特色小鎮(zhèn)，必須由之前的單純買地蓋房賣房，轉(zhuǎn)型為城鎮(zhèn)發(fā)展方案的綜合供應(yīng)商，才能確保特色小鎮(zhèn)的成功。

“房地產(chǎn)投資雖然對(duì)小鎮(zhèn)開發(fā)的現(xiàn)金流平衡具有重要作用，但比例必須進(jìn)行限制，北京的‘睡城’回龍觀就是一個(gè)典型的教訓(xùn)。”李學(xué)鋒告訴每經(jīng)記者，開發(fā)商如果要成功切入特色小鎮(zhèn)，必須從原來(lái)單純的買地蓋房賣房，向城鎮(zhèn)發(fā)展方案的綜合供應(yīng)商轉(zhuǎn)型，不能只盯著那塊地皮和那幾棟房子，使特色小鎮(zhèn)形成持續(xù)的增長(zhǎng)能力。這一才能避免特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)半截子工程、爛尾工程。

房企握產(chǎn)業(yè)門票入場(chǎng) 小鎮(zhèn)市場(chǎng)低端洗牌高端競(jìng)“技”

的確，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和政策紅利刺激下，一大批房企已經(jīng)布局特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域，但行情越來(lái)越明確――只有具備產(chǎn)業(yè)能力的房企才可能有進(jìn)入藍(lán)海的門票。

從目前實(shí)質(zhì)進(jìn)行特色小鎮(zhèn)開發(fā)的房企來(lái)看，多為保利、融創(chuàng)、萬(wàn)科、華夏幸福、綠地、碧桂園、華僑城等規(guī)模龐大，且集團(tuán)產(chǎn)業(yè)豐富或具備很強(qiáng)跨界實(shí)力的房企。

以綠地為例，綠地董事長(zhǎng)張玉良在2017年才明確表示，“房地產(chǎn)板塊重點(diǎn)將‘特色小鎮(zhèn)’模式納入發(fā)展戰(zhàn)略。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，綠地集團(tuán)2014年前后開始在房地產(chǎn)主業(yè)以外，提出“大基建、大金融、大消費(fèi)”的重要戰(zhàn)略。及至2016年大基建規(guī)模翻升至1000億今年預(yù)到2000億；金融業(yè)務(wù)2016年約40億的利潤(rùn)也已占集團(tuán)利潤(rùn)率的25%；消費(fèi)領(lǐng)域正在發(fā)展大健康和供應(yīng)鏈，三大版塊趨于穩(wěn)定。

也即是說，綠地是在三大非房產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，才開始大規(guī)模進(jìn)入“特色小鎮(zhèn)”領(lǐng)域。而據(jù)綠地控股集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)一部總經(jīng)理助理謝雨介紹，這也正是綠地做小鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)。

“近幾年綠地的大基建、大金融、大消費(fèi)等多元產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略理念優(yōu)勢(shì)開始顯現(xiàn)，所以結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)提出特色小鎮(zhèn)大盤戰(zhàn)略，更能夠完成小鎮(zhèn)作為一個(gè)有機(jī)生態(tài)體的構(gòu)想。”

據(jù)其介紹，綠地所謂的“有機(jī)生態(tài)體”，即基礎(chǔ)設(shè)施、建筑實(shí)體、特色產(chǎn)業(yè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、金融資本缺一不可，是一個(gè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，必須以特色資源和產(chǎn)業(yè)為內(nèi)生驅(qū)動(dòng)。而目前綠地的基建、金融、消費(fèi)資源，已經(jīng)有能力讓資源形成“體內(nèi)循環(huán)”，造出活的小鎮(zhèn)。

其中，綠地最重要的一項(xiàng)思路是引進(jìn)高端文化傳媒、高端教育、高端醫(yī)療、高端養(yǎng)老等公共服務(wù)資源和機(jī)構(gòu)，加快城市功能型項(xiàng)目培育。在產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入上，引進(jìn)或培育文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老、金融服務(wù)、跨境電商、研發(fā)服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。

以綠地在杭州灣打造的小鎮(zhèn)為例。項(xiàng)目就規(guī)劃聯(lián)合政府打造創(chuàng)智小鎮(zhèn)，引入交大慧谷科技園，同時(shí)也將由綠地主導(dǎo)引入醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)園，打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)。綠地為小鎮(zhèn)建設(shè)提供資金、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套支持，小鎮(zhèn)項(xiàng)目在規(guī)定周期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)資金退出及盈利。

“2017年將落地新的產(chǎn)業(yè)題材，圍繞智慧健康城、文化旅游城兩個(gè)主題，在一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，儲(chǔ)備10-15個(gè)特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目。”在產(chǎn)業(yè)、模式、資金、能力具備后，綠地公告中的這句話，明確呈現(xiàn)了綠地爭(zhēng)搶特色小鎮(zhèn)風(fēng)口的決心。

而它的想法和路徑，也映射出了更多實(shí)力企業(yè)的野心。在這一輪特色小鎮(zhèn)“真刀真槍”的角逐中，淘汰將更快更徹底，上層的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑也更加激烈。