每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 盧祥勇

資產(chǎn)重組加速轉(zhuǎn)型

去年底至今，云南城投共宣布了兩起重大資產(chǎn)重組案。2016年12月29日，云南城投宣布以18.63億元收購(gòu)杭州、天津、成都等地8家公司股權(quán)，今年4月18日又公告稱，擬以不超過(guò)27億元現(xiàn)金收購(gòu)中國(guó)銀泰等3家交易對(duì)方旗下的8家公司股權(quán)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)包，交易總價(jià)預(yù)計(jì)為25.9億元。今年6月13日，云南城投公告稱，云南省國(guó)資委原則上同意云南城投4月披露的該次重大資產(chǎn)購(gòu)買方案。

在云南城投擬收購(gòu)的資產(chǎn)包中，涵蓋了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目包括住宅、寫字樓、購(gòu)物中心、商業(yè)、酒店等各種類型。在上交所的問(wèn)詢函中，首先提出了對(duì)其商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、招商能力的質(zhì)疑，云南城投彼時(shí)回復(fù)稱，“公司通過(guò)本次收購(gòu)可提升公司在商業(yè)市場(chǎng)的影響力，同時(shí)公司與北京銀泰在杭州共同成立商管公司就商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行進(jìn)一步的合作，以確保收購(gòu)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，完善并提升公司整體商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。”

根據(jù)2017年半年報(bào)，房地產(chǎn)銷售是云南城投主要的收入來(lái)源，上半年云南城投房地產(chǎn)銷售收入達(dá)32.44億元，占公司總營(yíng)收的92%。物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入2265萬(wàn)元，占總營(yíng)收的1%。租賃服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為9188萬(wàn)元，占總營(yíng)收的2%。商場(chǎng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為9200萬(wàn)元，占總營(yíng)收的3%。酒店收入為6873萬(wàn)元，占總營(yíng)收的2%。

安信證券研報(bào)分析認(rèn)為，2016年云南城投以18.6億現(xiàn)金收購(gòu)了銀泰系列項(xiàng)目及杭州理想，完成了北京、杭州、寧波、西安、蘭州、成都等主流城市的布局。

云南城投方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“公司銷售收入同比上升，銷售回款同比增加，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量回正。下半年公司將充分利用自身在資源整合及融資渠道等方面的優(yōu)勢(shì)，協(xié)同控股股東豐富的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，從區(qū)域布局、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、盤活存量資產(chǎn)等方面開展好相關(guān)工作，努力完成全年經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。”

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，類似云南城投這類企業(yè)的優(yōu)勢(shì)就是和地方政府的溝通成本相對(duì)較低，對(duì)于一些民生概念的物業(yè)有較為明確的投資理念。從此類企業(yè)的投資和融資模式來(lái)看，說(shuō)明結(jié)合國(guó)企改革的導(dǎo)向是比較明顯的，同時(shí)云南城投也存在營(yíng)銷資源、區(qū)域制約等問(wèn)題。

多渠道融資尋求資金

云南城投自開啟重大資產(chǎn)重組之后，其負(fù)債情況一直備受業(yè)界關(guān)注。為了優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)以及為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提供有利條件，云南城投8月4日晚間公告稱，擬以下屬控股子公司成都銀城置業(yè)公司旗下華爾道夫酒店及in99購(gòu)物中心物業(yè)作為底層資產(chǎn)，采用資產(chǎn)證券化方式向上海證券交易所申請(qǐng)商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，發(fā)行規(guī)模不超過(guò)35億元。

對(duì)于公司的負(fù)債情況，云南城投向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“公司2017年上半年負(fù)債率與上年末基本持平，公司在融資方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，擁有債券、銀行、信托、基金、保險(xiǎn)、融資租賃等多渠道的融資方式，為公司的穩(wěn)步發(fā)展提供良好的資金支持。”

在此之前，云南城投一直在通過(guò)多種途徑獲取資金，包括轉(zhuǎn)讓溫泉山谷21%的股權(quán)獲利6376.26萬(wàn)元；轉(zhuǎn)讓晟發(fā)房地產(chǎn)60%的股權(quán)，以及其下屬云南安盛創(chuàng)享合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓重慶云城兩山約6.9億元債權(quán)；擬轉(zhuǎn)讓陜西安得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%的股權(quán)，價(jià)值為3.9億元。

在公司債方面，云南城投半年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)公司非公開發(fā)行公司債券規(guī)模為60億元。另外在今年初，該司一筆50億元的可續(xù)期小公募債的批準(zhǔn)放行加20億元小公募債的獲批，同時(shí)8月4日公告擬公開發(fā)行27億公司債，同期擬發(fā)行還有非公開定向債務(wù)融資工具共計(jì)不超過(guò)40億元。

除了上述融資情形，加上三次向太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司獲取的共計(jì)30億元借款，云南城投在今年1～8月間融資規(guī)模累計(jì)已逾200億元。

值得一提的是，今年5月20日，云南城投共出資20億元及25億元撬動(dòng)了180億基金項(xiàng)目，分別與九江銀行股份有限公司、長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司設(shè)立契約型基金、城鎮(zhèn)化并購(gòu)基金。

此次半年報(bào)披露，云南城投資產(chǎn)負(fù)債率為89.61%，并未明顯改善。云南城投在2016年度的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89.22%，較2015年的87.64%上漲1.58個(gè)百分點(diǎn)。云南城投相關(guān)負(fù)責(zé)人此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司目前的財(cái)務(wù)面是安全的。