每經編輯 盤和林    

盤和林

據央視財經報道，近日有購房者向記者透露，自己購于南京的商品房在某股份制銀行申請住房貸款時，獲批的利率是在基準利率的基礎上上浮30%，且首付高達五成。更令人意外的是，據購房者介紹，該商品房為其名下的首套房。

報道稱，對于很多城市來說，首套房貸款利率政策已經由“折扣價”調整為“加價”。近期，多地傳出銀行繼續(xù)上浮房貸利率的消息，有多個重點城市首套房貸款利率按照基準利率上浮5%~10%作為“起步價”，市場上甚至也出現(xiàn)了像上述首套房貸款利率較基準利率上浮30%的現(xiàn)象。

應該說，利率市場化是我國一個大的趨勢。在流動性趨緊、銀行資金成本上升的情況下，由市場調節(jié)利潤是一個正常的商業(yè)行為。但住宅利率市場并不是一個完全市場化的行為。

筆者認為，銀行將首套房利率上浮10%~30%，這有違中央制定的“滿足住的需求”的房地產調控精神，或出現(xiàn)誤傷剛需市場等背離公共利益的情況發(fā)生。

應該說，利率是影響房價變化的一個重要外生變量之一，利率的微小變動，有可能導致房地產價格的劇烈波動。

一般來說，房價與利率呈現(xiàn)負相關關系，即利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。利率除了直接作用于房地產開發(fā)成本以外，還通過以下三個方面影響房價：一是利率下降時，各種抵押貸款將大規(guī)模進入房地產市場；二是從住房消費來看，其成本主要是銀行抵押貸款的利息；三是房地產價值是預期未來收益的現(xiàn)值之和，折現(xiàn)率與房地產價值成負相關，而與利率成正相關。

利率是調控房地產市場的一個重要手段。此次以遏制房價瘋漲為目的的房地產調控，提高利率、增加購房者成本也成為一個重要政策選項。銀行的房地產貸款利率很快從“打折”轉向上浮，尤其是對多套住房者。應該說這是符合經濟學規(guī)律的。

但需要指出的是，此輪調控并非“一刀切”，而是以滿足“住的需求”為主，同時要打擊“炒的需求”。這樣的政策出發(fā)點也是中央調控房地產的指導精神，因此，我們可以看到，所有的信貸政策對于首套房都應當是“保障”思維，包括貸款比例、利率。因為首套房更接近于民生中的“安居”需求。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這里面指出了住房市場兩種不同的需求市場：一是以居住等利用為目的的消費性需求；二是投資及理財等需求，相對消費性房地產需求而言，投資需求對個體、社會存在一定的風險。房地產投機（“炒的”）是房地產投資的一種特殊形式，常常給房地產帶來一定的消極作用。但“住的需求”對持續(xù)健康的房地產市場沒有危害，應該不在此次“打擊范圍”，而是在“滿足”范圍。

有人測算過，如果首套房貸利率上調，會給初次購房者帶來一筆巨額利息負擔。“平說財經”自媒體一篇文章算過一筆賬：以2016年10月之前的政策，同樣是300萬元貸款，首套住房最低為85折利率，二套住房為基準利率的1.1倍計算，在30年等額還清的情況下，前者支付的利息約為226萬元，后者約為306萬元，多出80萬元。若是上浮20%~30%，至少給初次購房者增加上百萬元的利息負擔，這也有違社會公平。

初次購房者實際上體現(xiàn)著一個龐大的中間人群住房需求，這部分人的住房需求不可能都由政府以共有產權、公租房、保障房來滿足。我們常說，市場的歸市場，保障的歸保障，以首套房低利率（基準利率）滿足中間人群的剛性住房需求，有助于緩解公共資源不足的壓力。

即便在利率完全市場化的美國，其利率等也是受到政策管制的。因此，商業(yè)銀行不能借利率市場化的名義，搭上房地產調控的便車，來謀求自身商業(yè)利益的最大化。尤其是房地產的利率，有著非常強的政策性，有關監(jiān)管部門應該對首套房貸利率進行必要的規(guī)制，切實回歸到中央滿足“住的需求”的指導思想上來。（作者系財政部中國財政科學研究院應用經濟學博士后）