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每經(jīng)記者 孫宇婷 每經(jīng)編輯 文多

需求激增 推升全美房?jī)r(jià)中位數(shù)創(chuàng)新高

次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了數(shù)年的休整，并于2012年正式步入回暖期，進(jìn)入2017年，房屋買家旺盛的需求，加上不斷萎縮的房屋庫(kù)存，繼續(xù)推高了房?jī)r(jià)指數(shù)：美國(guó)房?jī)r(jià)中值史上首次超過(guò)20萬(wàn)美元。

庫(kù)存變緊的同時(shí)，房?jī)r(jià)上升，這讓人很容易將庫(kù)存減少的原因歸結(jié)于待售房屋數(shù)量減少。但理由并非如此。

Zillow集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家思文嘉·古德?tīng)枺⊿venja Gudell）研究指出，目前美國(guó)掛牌的新屋數(shù)量依然處于整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中的低水平。2017年6月，全美新掛牌56.1萬(wàn)套住房，這一數(shù)目與2016年6月的54.4萬(wàn)套、2015年6月的57.7萬(wàn)套相差并不大。

那么，房屋庫(kù)存下降的原因何在？美國(guó)官方數(shù)據(jù)顯示，今年6月，房屋庫(kù)存同比下滑11.4%，局部地區(qū)的下滑更為明顯：加州圣何塞市房屋庫(kù)存同比下降39.4%，俄亥俄州哥倫布市則下降了32.9%。

事實(shí)上，不是房屋供給變少了，而是需求變得白熱化：盡管房屋供給比率變化平穩(wěn)，但是購(gòu)房者卻在以更快的速度買進(jìn)。

房屋在市場(chǎng)停留天數(shù)（從掛牌到出售）的中位數(shù)，正出現(xiàn)趨勢(shì)性下降，今年5月這一指標(biāo)已下滑至73天。Zillow從2012年5月開(kāi)始追蹤該指標(biāo)以來(lái)，這是最低的一次，也導(dǎo)致特定時(shí)間點(diǎn)可出售房屋的數(shù)量顯得特別有限，并導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。今年6月，全美房?jī)r(jià)中位數(shù)上漲至200400美元，同比漲幅達(dá)到7.5%。

美國(guó)房?jī)r(jià)總價(jià)中位數(shù)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：Zillow

全美住宅建筑商協(xié)會(huì)8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)8月房產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)從預(yù)期的65升至68，7月該指數(shù)為64。該指數(shù)是通過(guò)對(duì)全美約900家住宅建筑商進(jìn)行調(diào)查獲得的，主要反映美國(guó)住房建筑商信心，以50為分嶺線，超過(guò)該水平反映美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好。

那么，住宅市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用是否明顯呢？據(jù)介紹，在美國(guó)，住宅對(duì)GDP的綜合貢獻(xiàn)率一般為15%~18%，通常以兩種方式實(shí)現(xiàn)，一種是住宅投資（平均占GDP的3%~5%），包括興建單戶住宅和多戶型住宅、住宅改造、建造活動(dòng)板房，以及經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用；另一種是住房服務(wù)的消費(fèi)性支出（平均約占GDP的12%~13%），包括總租金和由租房者支付的公用事業(yè)費(fèi)，以及業(yè)主的估算租金（業(yè)主出租自有住房估計(jì)要花費(fèi)的成本）和公用事業(yè)費(fèi)。

“當(dāng)我們處在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì)扮演領(lǐng)頭羊的角色。”羅森咨詢公司董事長(zhǎng)肯·羅森表示：“低利率通常會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，并促進(jìn)購(gòu)房沖動(dòng)。”

來(lái)自美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的一項(xiàng)最新年度調(diào)查顯示，截至2017年3月的12個(gè)月內(nèi)，外國(guó)買家在美購(gòu)房的金額達(dá)到1530億美元，同比暴漲49%。中國(guó)是最大海外買家，其次為加拿大、英國(guó)、墨西哥和印度。

麻省理工房產(chǎn)教授：目前只是局部創(chuàng)新高

即使10年前房地產(chǎn)泡沫的高峰期，美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)最高也僅達(dá)到19.66萬(wàn)美元。

商業(yè)內(nèi)幕（BusinessInsider）網(wǎng)站上一篇文章稱，隨著越來(lái)越多的年輕人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)的住宅需求穩(wěn)步上升，市場(chǎng)的走向也只有一種方式——上行。

回顧當(dāng)年的次貸危機(jī)，因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)毫無(wú)顧忌的寬松貨幣政策，導(dǎo)致了銀行信貸的過(guò)度擴(kuò)張。那些按正常風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不應(yīng)該獲得住房抵押貸款的所謂“次優(yōu)級(jí)”客戶也成了銀行競(jìng)相推銷貸款的對(duì)象。2001~2005年，發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了近一倍，平均每年增幅達(dá)15%。這就刺激很多人超出了自己付款能力來(lái)貸款購(gòu)房。而貸款的人越多，房?jī)r(jià)越是看漲。
但是，到了2006年，形勢(shì)發(fā)生了變化。美聯(lián)儲(chǔ)從2004年開(kāi)始的連續(xù)17次加息，到此時(shí)利率飆升至5.25％，還貸的負(fù)擔(dān)增加，很多人無(wú)法繼續(xù)還貸，“次級(jí)”貸款客戶大批破產(chǎn)。

如今，有房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，市場(chǎng)出現(xiàn)了一種趨勢(shì)，類似于上述情況。

最近的趨勢(shì)表明，千禧一代正在對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行投資，因此，全美購(gòu)房興趣已經(jīng)恢復(fù)至2006年前的水平。對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣增強(qiáng)，并不是一個(gè)壞兆頭，2016年是房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的一年，新屋銷售達(dá)到了2007年以來(lái)的最高水平。

美國(guó)購(gòu)房興趣走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：全美住宅建筑商協(xié)會(huì)

但這是否暗示了歷史重演的可能性？

威廉·惠頓（William Wheaton）教授在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“就價(jià)格水平而言，如果看美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）或者Case-shiller房?jī)r(jià)指數(shù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上只有少數(shù)美國(guó)大都市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)完全恢復(fù)，并正在創(chuàng)下新高。我要補(bǔ)充說(shuō)明，這是以當(dāng)前美元而不是持續(xù)美元購(gòu)買力來(lái)測(cè)算的。舊金山、西雅圖、達(dá)拉斯的房?jī)r(jià)可能處在新高水平，但芝加哥、華盛頓或紐約并非如此，或者說(shuō)，大多數(shù)市場(chǎng)仍然低于以前的峰值水平。”

惠頓教授進(jìn)一步解釋，“由于這些市場(chǎng)中的大多數(shù)都存在長(zhǎng)期向上的趨勢(shì)，我們預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一個(gè)新的峰值。次貸危機(jī)爆發(fā)至今，這個(gè)局面（新的峰值）仍未出現(xiàn)，這就暗示了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有什么可擔(dān)心的。同樣，幾乎沒(méi)有其他跡象表明美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在‘泡沫’。房屋銷售率略低于歷史平均水平，待售的庫(kù)存也同樣如此，單戶型住宅建造量是2005年的一半。所以，我并不擔(dān)心地產(chǎn)泡沫會(huì)重復(fù)出現(xiàn)——事實(shí)恰好相反。”惠頓教授稱，美國(guó)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都希望看到房屋銷售和建造繼續(xù)增加，從而拉動(dòng)目前緩慢增長(zhǎng)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)。

根據(jù)人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所畢馬威的經(jīng)濟(jì)分析預(yù)測(cè)稱，未來(lái)10年美國(guó)勞動(dòng)人口將增加430萬(wàn)人。年輕成年人是房地產(chǎn)公司的最大潛在客戶群體之一。這個(gè)在美國(guó)最大的年齡組別將導(dǎo)致家庭出現(xiàn)爆炸式的凈增長(zhǎng)，并催生單戶和多戶型房產(chǎn)的繁榮發(fā)展。

邁克·尼爾（Michael Neal）也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我們不認(rèn)為全美房地產(chǎn)市場(chǎng)處于泡沫中。房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面依然強(qiáng)勁，低失業(yè)率和就業(yè)增長(zhǎng)證明了這一點(diǎn)。”

如今美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，利率正在上升。2017年6月15日，美聯(lián)儲(chǔ)將基準(zhǔn)利率從0.75％~1％提高至1％~1.25％，利率上升可能會(huì)降低首次購(gòu)房的動(dòng)力。然而，畢馬威認(rèn)為，高利率反映出美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持健康勢(shì)態(tài)，并可能是持續(xù)就業(yè)增長(zhǎng)的跡象，從而可能導(dǎo)致更多的家庭形成，增加多戶式公寓購(gòu)買、零售和工業(yè)領(lǐng)域的交投活動(dòng)。