每經(jīng)記者蔡鼎高涵每經(jīng)編輯文多 “兩房”崩盤迫使政府出手救市 房地美和房利美均是由美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)建的政府支持企業(yè)，在美國(guó)住房金融體系中扮演著重要角色。 “兩房”為美國(guó)房市提供流動(dòng)性、穩(wěn)定性和抵押貸款市場(chǎng)的購(gòu)買力，主要業(yè)務(wù)都是在美國(guó)房屋按揭貸款二級(jí)市場(chǎng)中收購(gòu)貸款，并通過(guò)向投資者發(fā)行機(jī)構(gòu)債券或證券化的按揭債券，以較低成本集資，賺取利差。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱“兩房”2017第二季度財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，房利美二季度凈利潤(rùn)達(dá)32億美元；房地美二季度凈利潤(rùn)16.64億美元。而按照聯(lián)邦政府救助“兩房”的協(xié)議條款，“兩房”應(yīng)以股息形式按季將大部分利潤(rùn)上交美國(guó)財(cái)政部，其中，房利美在今年二季度已向美國(guó)財(cái)政部繳納28億美元的股息。 為何“兩房”要向美財(cái)政部交付股息？這都源于當(dāng)年的次貸危機(jī)。 2008年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)衰退，“兩房”在2008年股價(jià)雙雙累計(jì)暴跌超過(guò)97%。次貸危機(jī)時(shí)期，“兩房”擁有超過(guò)5萬(wàn)億美元的抵押貸款證券和債務(wù)，而其中光是債務(wù)就有1.6萬(wàn)億美元。 在次貸危機(jī)持續(xù)，房貸市場(chǎng)低迷、法院拍賣房屋大幅增加的情況下，美國(guó)財(cái)政部于2008年以總計(jì)1875億美元的代價(jià)，接管了瀕臨破產(chǎn)的房利美和房地美。美國(guó)政府當(dāng)時(shí)接管“兩房”的舉措也被形容為“數(shù)十年來(lái)規(guī)模最大的政府干預(yù)私有金融市場(chǎng)的行為之一”。 2010年6月16日，因股價(jià)以低于1美元的價(jià)格交易超過(guò)30天，“兩房”應(yīng)美國(guó)聯(lián)邦住房金融局要求從紐交所退市。退市后，兩房的股票繼續(xù)在柜臺(tái)交易（又稱場(chǎng)外電子交易板）。 美國(guó)廣播公司報(bào)道，如今“兩房”仍占有美國(guó)房貸市場(chǎng)的半壁江山，控制了全美約半數(shù)的住房貸款。據(jù)彭博社8月初報(bào)道，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局（FHFA）發(fā)布報(bào)告稱，年度“壓力測(cè)試”結(jié)果顯示，一旦爆發(fā)新的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“兩房”可能需要近1000億美元的紓困金。 房利美：次級(jí)房貸已急劇下降 美國(guó)最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)Zillow集團(tuán)本月初發(fā)布的報(bào)告顯示，6月全美房?jī)r(jià)中位數(shù)為20.04萬(wàn)美元，同比上漲約7.5%，是有史以來(lái)首次突破20萬(wàn)美元大關(guān)，比次貸危機(jī)前的美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)峰值19.6萬(wàn)美元還高。報(bào)告指出，供不應(yīng)求是導(dǎo)致全美房?jī)r(jià)上漲的主要原因。 對(duì)此，房利美經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略研究小組（以下簡(jiǎn)稱“房利美研究組”）在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，隨著美國(guó)房市的擴(kuò)張，庫(kù)存異常緊張，成品住房的數(shù)量和建筑工人的數(shù)量也都不足，流動(dòng)率下降的趨勢(shì)限制了待售住房的水平。與此同時(shí)，需求卻在增長(zhǎng)，庫(kù)存的緊縮自然就推高了房?jī)r(jià)。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，房地美在今年7月和8月的展望報(bào)告也均提出了美國(guó)住房供應(yīng)緊缺的問(wèn)題。房地美8月展望報(bào)告稱，因住房需求高而供應(yīng)緊缺，預(yù)計(jì)2017年全年房?jī)r(jià)平均上漲6.3%；2017年第二季度，新房開(kāi)工率低于預(yù)期。此外，報(bào)告還顯示，如果按揭利率在2017下半年仍然維持在4%以下的話，2017年全年的住房銷售量應(yīng)該會(huì)達(dá)到620萬(wàn)戶，較2016年增長(zhǎng)3%。如果庫(kù)存不像現(xiàn)在這樣緊縮的話，銷售量還會(huì)更高。 房地美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家SeanBecketti在7月展望報(bào)告中表示，金融危機(jī)后房市一直在反彈，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比2006年夏季的峰值還要高，臨近歷史最低點(diǎn)的抵押貸款利率提高了住房需求，銷售量強(qiáng)勁。美中不足的是待售住房庫(kù)存不足。美國(guó)全國(guó)范圍來(lái)看，目前待售的住房?jī)H夠支撐5個(gè)月的供應(yīng)量，部分火熱的市場(chǎng)比全國(guó)平均情況還要緊張。截至目前，住房建設(shè)不足以填補(bǔ)供需差距。 美國(guó)商務(wù)部在當(dāng)?shù)貢r(shí)間8月16日表示，7月新屋開(kāi)工年化總數(shù)為115.5萬(wàn)戶，低于預(yù)期。此外，7月新屋營(yíng)建許可年化總數(shù)122.3萬(wàn)戶，也低于預(yù)期。建筑商們也表示，建筑材料的成本在不斷上升，不僅僅因美國(guó)政府今年4月對(duì)進(jìn)口加拿大軟木木材征收反補(bǔ)貼稅，此前建筑材料的價(jià)格就在上漲。 房利美研究組對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)前美國(guó)的住房市場(chǎng)與次貸危機(jī)爆發(fā)前最大的一個(gè)不同點(diǎn)，是住房抵押貸款的標(biāo)準(zhǔn)目前要嚴(yán)格得多?！袄纾唾?gòu)房抵押貸款而言，平均的信用評(píng)分相對(duì)次貸危機(jī)前要高很多；而對(duì)于非傳統(tǒng)的抵押貸款，例如那些較少或者無(wú)記錄的、只支付利息（無(wú)本金貸款）的，以及可調(diào)利率抵押貸款（ARM，注：在貸款期限內(nèi)，允許根據(jù)一些事先選定的參考利率指數(shù)的變化，對(duì)合同利率進(jìn)行定期調(diào)整的抵押貸款）在現(xiàn)階段已經(jīng)不再流行。次級(jí)房貸已經(jīng)急劇下降，其信用標(biāo)準(zhǔn)依然非常嚴(yán)格?！?房利美研究組進(jìn)一步對(duì)記者指出，如今的房貸操作與次貸危機(jī)前的方式狀況截然不同，當(dāng)時(shí)寬松的信貸和低利率刺激了投機(jī)性的需求，推動(dòng)了住宅的建設(shè)、房?jī)r(jià)和私營(yíng)部門的證券化。2004年，當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始實(shí)施貨幣緊縮政策，并繼續(xù)大幅提高短期利率，許多只付利息和可調(diào)利率抵押貸款迅速違約，銀行終止大量抵押住房的贖回，隨后大量止贖房屋流向市場(chǎng)，導(dǎo)致房市的供給大增，也就造成了房?jī)r(jià)的暴跌。 房利美：未來(lái)房?jī)r(jià)上漲會(huì)放緩 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，房利美在其2016年年報(bào)中指出，房利美的業(yè)務(wù)會(huì)受到美國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，尤其是房?jī)r(jià)和就業(yè)的趨勢(shì)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期緩慢增長(zhǎng)，或任何經(jīng)濟(jì)狀況、金融市場(chǎng)的惡化，都可能對(duì)房利美的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。例如，如果房?jī)r(jià)下跌或失業(yè)率上升，就可能導(dǎo)致信貸損失和信貸相關(guān)費(fèi)用的大幅上升。此外，美國(guó)房市流通率，抵押貸款利率下降，以及美聯(lián)儲(chǔ)加息也都可能對(duì)房利美的業(yè)績(jī)產(chǎn)生不同程度的影響。 那么房利美對(duì)自身可能會(huì)遇到的此類風(fēng)險(xiǎn)是怎么看呢？美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)否持續(xù)上漲？ 房利美研究組向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在勞動(dòng)力市場(chǎng)改善的大環(huán)境下，緩慢提高抵押貸款利率能夠推動(dòng)美國(guó)房市在未來(lái)1~5年內(nèi)的持續(xù)增長(zhǎng)，只是房?jī)r(jià)上漲會(huì)有所放緩，但未來(lái)5年房?jī)r(jià)并不會(huì)下降。 房利美研究組向記者指出，目前美國(guó)絕大多數(shù)抵押貸款證券化由美國(guó)政府、房利美和房地美運(yùn)作。但房利美并不認(rèn)為美國(guó)房市存在泡沫，房利美研究組向記者分析稱，“排除通脹因素，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)依然低于峰值。勞動(dòng)力市場(chǎng)方面，美國(guó)國(guó)內(nèi)的就業(yè)和收入都有所提高；人口因素方面，千禧一代對(duì)住房的需求在上升，這些都有利于美國(guó)房市的發(fā)展。此外，溫和的通脹趨勢(shì)讓美聯(lián)儲(chǔ)能夠繼續(xù)循序漸進(jìn)地進(jìn)行貨幣政策正?；??！?據(jù)《西雅圖日?qǐng)?bào)》報(bào)道，已然是美國(guó)最火房產(chǎn)市場(chǎng)的西雅圖當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)了2007年來(lái)的任何時(shí)候。據(jù)美國(guó)Case-Shiller住房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示，今年5月，大西雅圖地區(qū)的單戶住宅比去年同期上漲13.3%，此幅度連續(xù)9個(gè)月占據(jù)全美第一的位置。高企的房?jī)r(jià)甚至讓部分的外國(guó)買家被擠出市場(chǎng)。 另外，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的一項(xiàng)最新年度調(diào)查顯示，在截至今年3月的1年時(shí)間中，華盛頓州的外國(guó)房屋銷售下降至15.5億美元，較去年同期的20.5億美元驟降了24%。然而，報(bào)告顯示，外國(guó)買家越來(lái)越多地將資金集中在更廉價(jià)的市場(chǎng)上。除華盛頓外，其他房?jī)r(jià)處于高位的加利福尼亞州、紐約和伊利諾伊州等地，今年的外國(guó)購(gòu)房者數(shù)量都減少了，而在像德州和亞利桑那州這樣房?jī)r(jià)相對(duì)較低的州，海外買家則在增長(zhǎng)。 對(duì)此，房利美研究組認(rèn)為，“今年外國(guó)買家在美國(guó)購(gòu)房交易量的增長(zhǎng)，意味著美國(guó)的經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境并未打消外國(guó)買家購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)的熱情。美元的貶值有可能一定程度上推動(dòng)了外國(guó)購(gòu)房者的需求。然而，外國(guó)購(gòu)房者對(duì)某一個(gè)特定地區(qū)的需求激增可能會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)高于經(jīng)濟(jì)基本面所指示的價(jià)格，而一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，快速上漲的房?jī)r(jià)也會(huì)崩潰。我們一直密切監(jiān)控這上述發(fā)展，目前并未發(fā)現(xiàn)令人擔(dān)憂的狀況?！?