每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

商品房為主格局打破

此前的7月24日，上海浦東張江和嘉定新城底價拍出兩宗只租不售用地，近日，市北高新板塊也跟進(jìn)落實(shí)上海市政府關(guān)于大力推進(jìn)社會租賃住宅建設(shè)的相關(guān)要求，將兩幅商業(yè)用地調(diào)整為租賃用地。近期上海不斷推出租賃用地或調(diào)整用地性質(zhì)，與近幾年上海的供地結(jié)構(gòu)性調(diào)整不無關(guān)系。

根據(jù)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，上海住房用地供應(yīng)共5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，住房用地供應(yīng)總量較“十二五”期間增加20%。

同時，根據(jù)規(guī)劃，“十三五”期間上海將年均供應(yīng)住房用地1100公頃，包括商品住房用地約400公頃(占比36.4%)、保障性住房用地約360公頃(占比32.7%)、租賃住房用地約340公頃(占比30.9%)，這意味著上海樓市的新增供應(yīng)已經(jīng)被“三分天下”，打破了商品房為主的格局。

從開發(fā)模式轉(zhuǎn)向運(yùn)營模式

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，超大城市的住房資源，需要得到高效利用，同時購房人寶貴的住房資源也應(yīng)該避免閑置浪費(fèi)，而租賃住宅能夠起到這樣“輪動式利用”的效應(yīng)，減少新的住房供應(yīng)，所以被重用。

“更為深層的原因依然是人口。”歐陽捷直言，超大城市唯有控制人口規(guī)模，才能緩解越來越重的城市病、才能可持續(xù)地利用城市土地資源、才能平衡城市的住房供求關(guān)系。預(yù)計未來租賃住宅用地將成為超大城市住宅用地供應(yīng)的市場主流。

對開發(fā)商而言，從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)移到自持租賃，必須面對新的商業(yè)模式。歐陽捷認(rèn)為，房企不拿地，最終會失去這個市場，而房企要想繼續(xù)活下去，就一定要轉(zhuǎn)向存量市場，需要持有一定的經(jīng)營資產(chǎn)做“對沖”，這樣才能為業(yè)績繼續(xù)成長提供支撐。

在新的商業(yè)模式下，自持租賃住宅降低了現(xiàn)金流，不能快速周轉(zhuǎn)，資金效率降低。第一太平戴維斯上海物業(yè)及資產(chǎn)管理部高級董事及主管鄒應(yīng)龍就表示，開發(fā)商必須慢慢意識到資產(chǎn)增值的價值遠(yuǎn)比節(jié)約成本獲得的盈利來得重要。在此基礎(chǔ)上，服務(wù)好壞將直接影響項目成敗。

歐陽捷也認(rèn)為，此類地塊的開發(fā)商其實(shí)應(yīng)該改名叫“運(yùn)營商”，其資產(chǎn)運(yùn)營模式的核心是投資回報率，所以他們必須學(xué)習(xí)精細(xì)化運(yùn)營，習(xí)慣“賺慢錢、賺小錢”，細(xì)摳管理成本、盤活存量資產(chǎn)，學(xué)會討好租戶、增益利潤。

“只有投資回報可以覆蓋資金成本和基金管理費(fèi)，且有薄利，資產(chǎn)證券化才可能真正實(shí)現(xiàn)。”歐陽捷認(rèn)為，這些都說明，從開發(fā)模式轉(zhuǎn)向運(yùn)營模式，將是未來房企的生存法則。