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每經(jīng)實習記者吳抒穎 每經(jīng)實習編輯梁秋月

城市更新的成果

走城市更新的道路是“缺地”的深圳破局的思路。深圳城市更新局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，深圳市供應建設用地面積約965公頃，其中新增建設用地約338公頃，存量建設用地約627公頃（含城市更新供應用地239公頃），占總量的65%。

在住房供應方面，城市更新項目貢獻了不小的比例。數(shù)據(jù)顯示，2016年，城市更新供應商品房（不含回遷）面積297萬平方米，占全市房地產(chǎn)市場供應總量43%，城市更新逐漸成為了商品房和保障性住房供應的重要來源。

公共配套落實方面，目前深圳已批的城市更新規(guī)劃已落實了中小學校108所、幼兒園222所、醫(yī)院3所、社區(qū)健康服務中心200處、公交首末站144處，配建保障性住房約449萬平方米。其中原特區(qū)外項目超過三分之二，城市更新有效助推了特區(qū)一體化進程。

產(chǎn)業(yè)升級方面，截至2016年底，深圳全市累計有84個拆除重建類產(chǎn)業(yè)升級項目獲得規(guī)劃審批，更新改造后將提供1605萬平方米的產(chǎn)業(yè)用房及產(chǎn)業(yè)配套設施。

而近年來，城市更新帶動的固定資產(chǎn)投資額呈逐年遞增態(tài)勢，2016年城市更新完成投資額為682億元，占全市固定資產(chǎn)投資額比例為16.7%，而2011年，完成的投資額僅為142億元，占比6.6%。

張紅宇透露，“截至2017年6月底，深圳已列入城市更新計劃的項目共有616項，涉及到用地范圍面積達48.92平方公里，已批準的拆除重建類城市更新單元規(guī)劃有379項，涉及的拆除范圍用地面積達29.63平方公里，累計供應用地面積約14.3平方公里。”

棚改與工改的新嘗試

據(jù)深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心發(fā)展研究所所長李江博士的總結，目前深圳的城市更新方式從拆除重建主導轉(zhuǎn)向拆除重建與綜合整治并舉，由“市場主導”向政府把控、市場主導、公眾參與多贏模式沾邊，更加關注民生、關注產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

在這種導向的引領下，深圳在棚改方面做了較大的改變。日前深圳市住建局組織起草的《關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》，其中提及深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設施不完善的老舊住宅區(qū)項目應當納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍；棚戶區(qū)改造項目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房。福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。

此外，征求意見稿還明確棚戶區(qū)改造項目實施模式，結合深圳市實際情況，推廣“政府主導一國企實施一公共住房”的棚戶區(qū)改造項目實施模式。棚戶區(qū)改造項目原則上只通過拆舊建新的方式實施。

在此過程中，政府的職責、企業(yè)的機會又在哪里？深圳估價協(xié)會副會長吳青給出了自己的見解。她分析，棚改可以有三條路徑選擇，一是政府主導，指派辦事處或服務機構完成征求意見并簽約，此后由政府進行土地征收，再決定是否出讓；二是政府全面負責，由街道辦簽約，最后土地建成安置房；三是由政府主導簽約階段，此后引進國企進行一次性招標，招標后國企協(xié)助政府做拆遷工作，處理完后土地進行協(xié)議出讓。

而企業(yè)的機會又在哪呢？吳青認為，國企有很多的機會，民企也有突圍的可能。“一百多個老舊小區(qū)的改造需要專業(yè)開發(fā)機構的管理經(jīng)驗、資金介入，包括拆遷和建設的機會等。”

在工改方面的嘗試，深圳更是敢為人先。數(shù)據(jù)顯示，在“十三五”規(guī)劃期內(nèi)，深圳將提高工改工比例，并嚴格控制工業(yè)區(qū)塊線范圍內(nèi)的“工改商”和“工改居”，保證至2020年深圳工業(yè)用地比重不低于30%。

李江認為，這是因為深圳有迫切的產(chǎn)業(yè)升級需求。“未來如何吸引高端產(chǎn)業(yè)留在深圳考驗政府也是考驗深圳市最大的問題。政府要保住一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)，因此要鼓勵工改工、嚴控工改居。”

在此背景下，更加傾向于做“工改商”、“工改居”的房企也開始接手“工改工”項目。但深圳市合一產(chǎn)業(yè)運營有限公司董事總經(jīng)理陳晨提醒，傳統(tǒng)房企的開發(fā)模式在“工改工”的場景下可能行不通。“開發(fā)商雖然規(guī)劃、開發(fā)建設、融資等方面都具備優(yōu)勢，但每個園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、運營，背后的邏輯性非常強，并不是地產(chǎn)銷售能解決的。”

陳晨認為，地產(chǎn)公司要做“工改工”，首先必須把全產(chǎn)業(yè)鏈條打通，“項目來源、渠道、資金、產(chǎn)業(yè)都很重要，開發(fā)商必須建一個具有專業(yè)分工的團隊，并且對行業(yè)進行研究。此外，尋求合作，從而達成優(yōu)勢互補、資源共享、合作共贏，這是比較普遍的做法。最核心還是應該做產(chǎn)業(yè)投資，將自身的產(chǎn)業(yè)導入具體的項目”。