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每經(jīng)實習記者舒曼曼 每經(jīng)實習編輯梁秋月

過剩的同時缺少成熟運營商

世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年我國可投資商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達3.4萬億美元，排名全球第二位，但交易活躍度仍然偏低，正處于從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。

如今，步入新存量時代，商業(yè)地產(chǎn)“去庫存”的呼聲日益高漲。

對于造成目前商業(yè)地產(chǎn)明顯過剩的原因，中信證券研究院認為，絕大多數(shù)城市、尤其是二三四線城市，往往喜歡打造樣板工程，也就是城市新核心。這些新核心除了住宅區(qū)之外，還有摩天大樓和商業(yè)中心。當金融業(yè)過分聚集在少數(shù)核心城市后，居民的日常消費需求就越來越趨向于通過互聯(lián)網(wǎng)來滿足。

目前，大部分房企早已完成商業(yè)地產(chǎn)的布局，其中萬科、龍湖、泰禾、世茂等不斷推進旗下商業(yè)地產(chǎn)項目。

對于商業(yè)地產(chǎn)的存量市場，并非都是“過剩”的危機和苦惱。有房企人士認為，商業(yè)地產(chǎn)市場總量確實存在局部過剩，但好的商業(yè)項目并不多，特別是擁有低成本融資能力和專業(yè)運營管理能力的開發(fā)商更為稀少，因此，商業(yè)地產(chǎn)還是蘊含著很多機遇。

上述人士認為，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)整體環(huán)境變化很快，土地開發(fā)、零售升級、以及消費者消費習慣都在變，這是整個行業(yè)都面臨的問題。

以2007年建成的北京世貿(mào)天階為例，其以得天獨厚的地理位置、獨特鮮明的建筑風格、世界第三大天幕以及眾多國際知名品牌的入駐吸引著消費者的青睞，這里一度被稱為“夢開始的地方”。

在步入第一個十年后，其迎來了新存量時代所面臨的的問題，商業(yè)環(huán)境的變化、電商的沖擊，消費習慣的改變等，這也促使世貿(mào)天階著手從品牌架構、硬件設施、客戶服務、購物體驗上進行全面的升級改造。

郭增利表示，目前商業(yè)地產(chǎn)最大的問題在于做商業(yè)地產(chǎn)更多的還是以開發(fā)商思維在做，再加上商業(yè)地產(chǎn)投資周期過長、財務成本太高，嚴重制約了行業(yè)的健康發(fā)展，為了獲得更高的收益，項目持有者更看重“土地增值”而非“租金收益”。

商業(yè)地產(chǎn)前路艱辛

商業(yè)地產(chǎn)所提供的業(yè)態(tài)、空間、場景、體驗、服務等一系列內(nèi)容，最終都是為了更好的滿足消費者需求以及提升消費者體驗。

龍湖商業(yè)地產(chǎn)相關負責人表示，龍湖主要通過商業(yè)大數(shù)據(jù)平臺，建立與消費者的深度鏈接與交流，以提升需求預判能力。而在龍湖方面看來，中國軌道節(jié)點的商業(yè)一定是未來發(fā)展出路。

根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《城市更新4.0》研究顯示，對于投資者和開發(fā)者來說，租賃表現(xiàn)和投資表現(xiàn)是存量改造的兩個核心驅動力。最先需要考慮的是地理因素，例如，它是否具有良好的通達性，離最近的地鐵站有多遠，若項目位于商務區(qū)那該地區(qū)是否活躍，其周邊地區(qū)的人口結構如何等等。

截至目前，龍湖天街有近70%的比例都采用TOD模式，以軌道交通站點為中心，以5到10分鐘的步行路程為半徑。龍湖已經(jīng)完成了30多個軌道交通節(jié)點上的商業(yè)項目。

實際上，TOD模式對內(nèi)部運營的能力要求非常高。項目前期投入非常大，從拿地到建設到開業(yè)，一般需要三年才能穩(wěn)定，再做三年就需要進行業(yè)態(tài)調(diào)整，一個成熟的商業(yè)項目需要近十年的時間。

此外，對于已經(jīng)出現(xiàn)“過剩”現(xiàn)象的存量商業(yè)地產(chǎn)，改造出路基本上是以改造寫字樓、長租公寓和聯(lián)合辦公運營。從政策支持角度來看，廣州、上海、南京等多地試行商改租，鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

對存量商業(yè)項目的改造似乎并沒有房企想象中那么簡單。消費者對高品質(zhì)、體驗性極強的商品消費需求正在快速增加。想要建立以消費者為核心的“體驗式服務”模式，需要構建一個滿足消費者購物體驗及社交欲求的場所。從賣產(chǎn)品到賣服務的過程中，地產(chǎn)運營商正面臨著艱難考驗。