齊聲看好租售并舉

7月，住建部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵民營的機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。

此舉被視為房地產(chǎn)市場調(diào)控思路轉(zhuǎn)換的重要信號。此后，多地政府陸續(xù)下發(fā)文件，推進住房租賃市場建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)緊跟政策，調(diào)整思路。作為上市房企的龍頭，萬科A在半年報中以較大篇幅論述了發(fā)展住房租賃市場的重要性。其提出，建立租售并舉機制，促進租賃住房發(fā)展，滿足新市民居住需求已經(jīng)成為行業(yè)政策的重要組成部分。并且，由于主要城市逐步進入存量房時代，基于存量房的經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展空間顯現(xiàn)，將為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展機會。

招商蛇口在半年報中表示，隨著政策層面對于住房租賃市場支持的頂層制度出臺，地方政府陸續(xù)在發(fā)展租賃市場規(guī)模、培育參與主體、稅收優(yōu)惠、金融支持等方面出臺一系列細則以支持住房租賃市場的發(fā)展。在巨大的市場容量和資本支持下，長租公寓在近幾年有望得到迅猛發(fā)展。

世聯(lián)行認為“長租公寓行業(yè)將迎來黃金發(fā)展時期”，上半年因為租售并舉、租售同權(quán)等相關(guān)政策不斷出臺，以購房作為解決居住需求的唯一途徑的時代即將過去，具備長租服務(wù)能力即擁有了通向未來中心城市發(fā)展的門票。

動作頻頻儲備充裕

看好住房租賃市場前景，各上市房企躍躍欲試，不少公司在半年報中披露了已經(jīng)開展的住房租賃業(yè)務(wù)，并表示將繼續(xù)大力推進該業(yè)務(wù)發(fā)展。

萬科A表示，自2014年以來積極布局長租公寓市場，目前已整合形成了集中式長租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市場化租金定價，致力于滿足城市青年人群的中長期租住需求。截至報告期末，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋21個一線及二線城市，累計獲取房間數(shù)超過7萬間，累計開業(yè)超過2萬間，開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約87%。

招商蛇口則聚焦國內(nèi)中高端租賃市場，其布局深圳約50萬平方米、1.3萬套長租公寓產(chǎn)品，已形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務(wù)式公寓三大核心產(chǎn)品線，并已全面形成產(chǎn)品與服務(wù)、運營管理、品牌等細分標準化體系。招商蛇口提出，將以“中國中長租公寓領(lǐng)導品牌”為發(fā)展目標，計劃以三年的時間實現(xiàn)品牌全國布局。

世聯(lián)行更是大段詳述長租公寓業(yè)務(wù)開展情況。據(jù)其披露，截至6月30日，公司旗下的紅璞公寓已經(jīng)進入深圳、廣州等27個城市，全國簽約間數(shù)達4萬多間，覆蓋核心一二線城市。在近期9部門公布的12個首批住房租賃試點城市，公司都有常設(shè)團隊，并且在其中10個城市已經(jīng)開展了長租公寓工作。

數(shù)據(jù)顯示，我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達國家成熟市場20%至30%的比例差距非常大，將成為房企的發(fā)力空間。

競逐“地產(chǎn)下半場”

房企之所以對住房租賃市場給予積極響應(yīng)，除了認同相關(guān)政策，更主要的原因是房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了“新的階段”——龍頭房企正形成頭部優(yōu)勢，占據(jù)越來越大的市場份額和利潤空間。

以萬科A為例，其上半年實現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現(xiàn)營業(yè)收入698.1億元，同比下降6.7%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤73億元，同比增長36.47%。

營業(yè)收入增幅不及凈利潤增幅的情況在龍頭房企中并不少見。如碧桂園，其上半年實現(xiàn)營業(yè)收入777.38億元，同比增長35.52%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤75.01億元，同比增長39.18%。龍湖地產(chǎn)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入185.94億元，同比增長1.23%；實現(xiàn)歸屬母公司股東的凈利潤44.05億元，同比增長18.08%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，盈利能力增長更多的與房企銷售能力相關(guān)。公開數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月，碧桂園和萬科銷售金額分別達到3339.1億元和3128.8億元，位列房企銷售排行榜第一和第二。在已披露半年報的房企中，增長較快的華夏幸福、龍湖地產(chǎn)，同期銷售金額也均躋身前十。

在強調(diào)資金使用效率的大環(huán)境下，更大的銷售規(guī)模對房企來說，往往意味著更低的融資成本、更高的拿地效率，這使得“大象”反而比“兔子”跑得更快。“考慮到目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集中程度并不算高，高周轉(zhuǎn)模式仍將持續(xù)，但隨著租賃市場蓬勃興起，比拼成長質(zhì)量的業(yè)務(wù)也是房企的競爭關(guān)鍵之一。”

上海證券報記者 邵好 編輯 邱江