歷經(jīng)4年，中國鐵路總公司（下稱“鐵總”）終于在鐵路土地綜合開發(fā)方面有了實質(zhì)突破。8月，鐵總在上海和北京相繼舉辦兩場土地推介會，推出共計20個土地綜合開發(fā)項目。涉及的土地開發(fā)面積共計46525.73畝（約3098萬平方米），類型包括商品住宅、旅游休閑，其中部分項目分布在北京、深圳、武漢等一二線城市。

這一土地釋放規(guī)模，超過2016年國內(nèi)土地出讓面積最大的省份安徽（2143萬平方米）。

鐵總在北京土地推介會上介紹，鐵總擁有豐富的土地資源。其中既有鐵路土地總面積68萬公頃，可開發(fā)利用土地3萬公頃，分布于18個鐵路局在的31個省、市、自治區(qū)，目前推介的項目只是其中一部分，今后中鐵總還將陸續(xù)推出更多項目。

經(jīng)濟觀察報在所取得的資料中梳理發(fā)現(xiàn)，由于涉及土地用途更改，雖然所推出項目已經(jīng)由各地鐵路局完成開發(fā)策劃方案，但關鍵的土地手續(xù)、規(guī)劃調(diào)整等相關事宜還需與地方政府進一步協(xié)商。

北京交通大學經(jīng)濟管理學院教授趙堅認為，鐵總要實現(xiàn)“以地養(yǎng)路”，應綜合考慮各方訴求，尤其重點處理好土地綜合開發(fā)和城市規(guī)劃之間的關系，尤其需要得到政府的支持。

在經(jīng)濟觀察報所取得的上海土地推介會11個項目的資料中，各個項目的合作方式存在差異。包括由各地鐵路局下屬的地產(chǎn)置業(yè)公司進行組織，或是采用資產(chǎn)出租模式合作運營，或是對一定資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)公開招商。

而在北京土地推介會上，鐵總透露，項目土地總體采用協(xié)議出讓方式，這一出讓的根據(jù)來源于2014年國務院支持頒布的《關于支持鐵路建設實施土地綜合開發(fā)的意見（國辦發(fā)〔2014〕37號）》（下稱“37號文”）。

意見提出，支持鐵路運輸企業(yè)以自主開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃等多種方式盤活利用現(xiàn)有建設用地。鐵路運輸企業(yè)依法取得的劃撥用地，因轉(zhuǎn)讓或改變用途不再符合《劃撥用地目錄》的，可依法采取協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

趙堅認為，在招拍掛和協(xié)議出讓兩種方式中，37號文規(guī)定的協(xié)議方式辦理用地手續(xù)對于鐵總較為有利。但同時也讓許多有意于項目的房地產(chǎn)企業(yè)存在一定疑慮。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，鐵路運輸企業(yè)通過劃撥土地取得了土地使用權(quán)，如果變更用途則需要與政府協(xié)商，并補繳變更土地用途的稅費。即便不考慮規(guī)劃無法通過的風險，由于牽涉廣且復雜，在鐵總、房企和政府的三方協(xié)商中，政府會對于開發(fā)企業(yè)的主體資質(zhì)、拆遷工作、施工時間表、市政工程配套等都存在一定要求。

以北京明光村土地綜合開發(fā)項目為例，該地塊位于北京北站以北，總占地604.2畝，其中包括鐵路用地60畝，地方用地254.7畝，明光村集體用地289.5畝。項目將轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫匦再|(zhì)，擬開發(fā)商品房、高端產(chǎn)業(yè)和商業(yè)為一體的綜合體。2016年，明光村棚戶區(qū)已被納入重點改造項目。

根據(jù)海淀區(qū)規(guī)劃，京張城際鐵路作為北京、張家口聯(lián)合申辦2022年冬奧會的重要交通紐帶，為保障京張城際鐵路的建設，明光村棚戶區(qū)改造項目用地作為京張城際鐵路首發(fā)站北京北站的周邊區(qū)域，拆遷騰退工作需先行保障。但拆遷后的土地規(guī)劃和土地手續(xù)的相關問題還需與北京市政府協(xié)商。

在經(jīng)濟觀察報所取得的上海土地推介會11個項目的資料中，可以看到大部分項目初步規(guī)劃的容積率都在3.8~4．之間。以深圳市平湖南方公司項目為例，其位于深圳市龍崗區(qū)龍崗街道建南路與平安大道西南側(cè)，總用地面積128畝，為既有鐵路劃撥用地。擬開發(fā)商品住宅，

其擬建地上總面積為34.08萬平方米，容積率為4.0，北京明光村項目規(guī)劃地上總建筑面積70萬平方米，容積率為3.0。

趙堅認為，在北京深圳等一線大城市，他認為鐵總現(xiàn)有項目初步規(guī)劃的3~4的容積率較低，以東京車站為例，其周圍容積率甚至達到了15?？紤]到軌道交通對于高密度居住環(huán)境的支撐，而軌道交通旁邊的土地理應進行高密度開發(fā)，同時考慮到鐵總現(xiàn)有的負債情況，高密度開發(fā)才是較為經(jīng)濟實際的選擇。而具體在與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)過程中，還要考慮到與當?shù)亟煌ǖ倪B接情況。

上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，鐵總此番召開兩次推介會，意圖可能是了解意向地產(chǎn)商想法，后期還有可能根據(jù)情況調(diào)整相應項目的規(guī)劃指標，也不排除設置入圍門檻。