王海慜

“只有不斷創(chuàng)新才不會被淘汰。”這是黑石集團(tuán)CEO蘇世民喜歡對公司員工講的話。1998年被公認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的分水嶺，也許二十年之后回頭看，主動創(chuàng)新和被動跟隨在房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)行業(yè)的分野會始于近幾年。

8月26日，2017年諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇在上海舉行，論壇匯聚了毛大慶、陳勁松等國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的一眾大咖。據(jù)記者觀察和采訪，在此次論壇上，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的最多的不再是調(diào)控、融資、房價等房地產(chǎn)行業(yè)的基本要素；相比之下，面對逐漸浮出水面的地產(chǎn)投資新趨勢——內(nèi)容運(yùn)營、IP打造、O2O等新經(jīng)濟(jì)詞匯頻頻被脫口而出。

存量運(yùn)營醞釀大商機(jī)

盡管房地產(chǎn)相比其他資產(chǎn)受政策和流動性的限制更多，但房地產(chǎn)仍然是時下投資熱點(diǎn)，此次論壇實際到場參與的投資人數(shù)量遠(yuǎn)超主辦方的預(yù)期。放眼海外，世界領(lǐng)先的私募股權(quán)機(jī)構(gòu)黑石集團(tuán)旗下最大的業(yè)務(wù)部門正是不動產(chǎn)投資部門，通過運(yùn)營增值是黑石集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能不斷膨脹的奧秘之一。據(jù)了解，美國在2008年金融危機(jī)后每年房地產(chǎn)基金都有較大的發(fā)行規(guī)模，不過主要是聚焦存量運(yùn)營和持有性物業(yè)的房地產(chǎn)基金占主流。

歌斐資產(chǎn)在論壇發(fā)表的《2017中國房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》中指出，中國房地產(chǎn)“黃金十年”已經(jīng)過去，存量時代已然來臨；“運(yùn)營為王”成為地產(chǎn)行業(yè)下一個十年的重要命題，運(yùn)營能力將彰顯重要性。

隨著“租售同權(quán)”這一新理念的橫空出世，包括長租公寓等新業(yè)態(tài)在內(nèi)的房地產(chǎn)存量運(yùn)營模式將推動行業(yè)發(fā)生重大變革，甚至開始有觀點(diǎn)認(rèn)為，2017年和1998年一樣是中國房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺。諾亞財富董事局主席汪靜波向記者指出，且不說是否會發(fā)生1998年房改那樣的變革，長租公寓等模式的快速發(fā)展背后反映的是存在真實需求。“這兩年，可以看到，不少高素質(zhì)人才進(jìn)入房地產(chǎn)存量領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)，隨著行業(yè)基礎(chǔ)的改變，未來幾年房地產(chǎn)存量運(yùn)營的市場很快會起來?！彼硎?。

有媒體近日報道稱，廣州“租售同權(quán)”政策發(fā)布一個月后，當(dāng)?shù)亟逃Y源相對集中的區(qū)域二手房成交環(huán)比下降超三成。此外，8月23日上海推出的4幅位于商品房價格較高的市中心地塊都將用于建設(shè)租賃住房引發(fā)了市場的熱議。政策的初露鋒芒也打開了市場的想象空間。

世聯(lián)行是近期A股“租售同權(quán)”概念的領(lǐng)頭羊。8月24日，世聯(lián)行公告稱將變更部分之前募集資金8.68億投向，將用于長租公寓建設(shè)，目前公司已簽約4萬多間長租公寓，今年上半年公司長租公寓業(yè)務(wù)的收入為6767萬，同比上升接近5倍。參與此次峰會的公司董事長陳勁松指出，隨著各地政策的逐步細(xì)化，人們逐漸認(rèn)為租也是一種很好的生活方式，“租售同權(quán)”將會把中國房地產(chǎn)帶入波瀾壯闊的下半場。他預(yù)計，未來幾年在資本市場，REITs類房產(chǎn)商的體量會超過以開發(fā)為主的房產(chǎn)商體量。

國內(nèi)酒店業(yè)龍頭華住集團(tuán)總裁金輝對存量改造運(yùn)營的意義也有著深刻認(rèn)識，“過去幾年通過運(yùn)營能力的提升，我們不少老酒店的平效有明顯提升。”2015年，華住集團(tuán)開始進(jìn)入了長租公寓市場，據(jù)介紹，目前華住旗下長租公寓項目大多可實現(xiàn)盈利，今年公司在核心城市將繼續(xù)積極拓展長租公寓業(yè)務(wù)。

歌斐資產(chǎn)所投項目優(yōu)客工場從事的共享辦公是當(dāng)前不動產(chǎn)存量運(yùn)營的熱點(diǎn)方向。優(yōu)客工場創(chuàng)始人、前萬科副總裁毛大慶表示，存量運(yùn)營將是房地產(chǎn)生態(tài)鏈創(chuàng)新的新風(fēng)口、主戰(zhàn)場。在這樣的思路下，共享辦公，長租公寓等領(lǐng)域的新模式不斷涌現(xiàn)。

毛大慶認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)過去一直是“買面粉、做面包、賣面包”的短路模式，這種不動產(chǎn)的初級階段將不可持續(xù)；隨著存量不動產(chǎn)規(guī)模的不斷膨脹，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈需要更多的運(yùn)營者和內(nèi)容制造者，以提升產(chǎn)業(yè)鏈的整體價值。

投資進(jìn)入專業(yè)時代

“過去十幾年國內(nèi)投資人始終享受著剛性兌付，這一期間也是投資人資產(chǎn)快速增長的過程，不過未來要想獲得以往那樣安全的回報需要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)配置。”汪靜波此次接受記者采訪時表示。

房地產(chǎn)是國內(nèi)居民持有的資產(chǎn)大頭。國內(nèi)樓市在2015~2016年的高潮之后，目前市場的主流觀點(diǎn)趨于一種冷思考，甚至不乏擔(dān)憂。據(jù)記者觀察，論壇嘉賓大多認(rèn)為房地產(chǎn)還有大量投資機(jī)會，不過對投資的專業(yè)能力要求更高。

地產(chǎn)行業(yè)資深人士、上海菩悅資產(chǎn)創(chuàng)始人兼CEO陳凱表示，現(xiàn)在粗放式的做法在投資領(lǐng)域也行不通，投資房地產(chǎn)基金對選擇什么樣的公司和項目要加以審慎甄別，這就需要專業(yè)的投資能力。

歌斐資產(chǎn)作為中國市場化母基金的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理團(tuán)隊經(jīng)過7年時間的歷練已具備較成熟的房地產(chǎn)金融跨界與跨周期的雙重能力。這些年，歌斐資產(chǎn)把運(yùn)營增值這一理念融入到了房地產(chǎn)傳統(tǒng)和創(chuàng)新領(lǐng)域的投資。歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹表示，未來一線城市的調(diào)控時間會更長，歌斐將一方面關(guān)注那些在運(yùn)營領(lǐng)域有出色能力的房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新，另一方面擇機(jī)收購優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目，以股權(quán)投資分享高收益。她表示，歌斐一直積極關(guān)注和空間運(yùn)營相關(guān)的項目，中國租賃行業(yè)的市場主體還方興未艾。