每經(jīng)編輯 肖達(dá)明    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 肖達(dá)明 每經(jīng)編輯 曾健輝 

“曲線”賣掉老辦公樓

8月28日出爐的半年報(bào)顯示，新華聯(lián)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.20億元，同比增長(zhǎng)34.73%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)1.86億元，同比增長(zhǎng)74.04%。

作為一家地產(chǎn)行業(yè)上市公司，新華聯(lián)正處在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期，同時(shí)面臨上半年頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控。財(cái)報(bào)顯示，新華聯(lián)目前的兩大產(chǎn)品板塊的經(jīng)營(yíng)情況分別為，商品房銷售營(yíng)收同比上升27.32%，毛利率同比增長(zhǎng)2.42%；而建筑、裝修業(yè)的營(yíng)收規(guī)模同比降低59.05%。

受財(cái)務(wù)費(fèi)用同比大幅上升290%至2.69億元等因素影響，新華聯(lián)上半年扣非后歸屬母公司凈利同比下滑43.83%。而支撐起業(yè)績(jī)的非經(jīng)常性損益因素，則是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值正向變動(dòng)約1.24億元。

8月28日，新華聯(lián)發(fā)布轉(zhuǎn)讓北京恒興長(zhǎng)基資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司（下稱恒興長(zhǎng)基）股權(quán)的公告，擬向麥維斯（北京）物業(yè)管理有限公司出售恒興長(zhǎng)基的全部股權(quán)，股權(quán)及相關(guān)債權(quán)的交易總價(jià)款為11.3億元。

值得一提的是，截至7月31日，恒興長(zhǎng)基2016年、2017年皆無(wú)營(yíng)業(yè)收入。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行估值，將其999.53萬(wàn)元賬面價(jià)值評(píng)估為7.19億元，增值率超過(guò)7000%。

高增值率背后的原因是，恒興長(zhǎng)基依靠子公司北京永盛康達(dá)商業(yè)管理有限公司間接持有朝陽(yáng)區(qū)內(nèi)建筑面積達(dá)17152.79平方米的房產(chǎn)一棟。評(píng)估報(bào)告顯示，永盛康達(dá)評(píng)估增值的原因主要是房產(chǎn)評(píng)估增值較大，報(bào)告顯示其固定資產(chǎn)賬面價(jià)值由3億元左右增值到10億元左右，成為恒興長(zhǎng)基高溢價(jià)的決定性因素。

新華聯(lián)內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述房產(chǎn)并非商業(yè)地產(chǎn)，“其實(shí)是我們企業(yè)之前的一個(gè)辦公樓，是零幾年的樓了……后來(lái)辦公地搬遷后停用，公司很早就想賣了。”之所以成立專門公司置入上述房產(chǎn)，是為了交易的便捷性。

轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)資金承壓

公告顯示，新華聯(lián)認(rèn)為出售恒興長(zhǎng)基可以改善現(xiàn)金流，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級(jí)階段提供有力的資金支持。

上述內(nèi)部人士告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，普遍在70%和80%左右。在償債壓力下，房企通過(guò)多種渠道穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要性不言而喻。

雖然上半年實(shí)現(xiàn)大幅盈利，但新華聯(lián)未來(lái)的資金壓力不可小覷。財(cái)報(bào)顯示，作為一家地產(chǎn)企業(yè)，新華聯(lián)上半年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為負(fù)18.27億元，主要是因償還債務(wù)所致，2016年亦是負(fù)數(shù)。

而另一方面，新華聯(lián)仍在推進(jìn)其在文旅產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。從年報(bào)披露來(lái)看，2012年，新華聯(lián)首次明確提出在湖南等地開(kāi)發(fā)文化旅游項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型思路。但直到目前，其文旅產(chǎn)業(yè)尚未成為主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，仍處于前期。

2017年半年報(bào)顯示，新華聯(lián)仍在不斷推進(jìn)布局。比如，作為全國(guó)旅游優(yōu)選項(xiàng)目的長(zhǎng)沙銅官窯文旅項(xiàng)目在上半年得到了14.26億元的投入，包括酒店、購(gòu)物公園在內(nèi)，新華聯(lián)上半年一共投入超過(guò)17億元。

不過(guò)，僅長(zhǎng)沙銅官窯文旅項(xiàng)目的預(yù)算就達(dá)到了40億元。對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期在80%以上的新華聯(lián)來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型期的資金壓力不小。上述內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“轉(zhuǎn)型文旅產(chǎn)業(yè)，前期的資金壓力的確還是比較大的，肯定要通過(guò)不同的渠道來(lái)緩解這部分壓力，定增、公司債都會(huì)得到搭配使用”。