每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 曾健輝

創(chuàng)新解決城中村歷史遺留問題

目前，深圳無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，租賃市場(chǎng)的規(guī)模占比在國內(nèi)最大。深圳已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費(fèi)模式。

根據(jù)深圳規(guī)劃國土委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場(chǎng)供應(yīng)最重要的主體之一，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。

因此，深圳規(guī)劃國土委認(rèn)為，深圳住房租賃市場(chǎng)亟待解決的問題是發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，解決租賃市場(chǎng)特別是“城中村”租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問題隱患嚴(yán)重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租賃無法享受同等公共服務(wù)等問題。

為此，一要解決租賃關(guān)系合法與房屋產(chǎn)權(quán)不合法的不平衡問題。各區(qū)租賃管理部門應(yīng)加大租賃合同備案管理，保護(hù)租賃雙方權(quán)益；同時(shí)要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，加大規(guī)范管理與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

二要加大對(duì)城中村租賃公共服務(wù)配套。以備案為依據(jù)，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺(tái)的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學(xué)等，政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。

三要制定城中村消防、質(zhì)量等安全標(biāo)準(zhǔn)。各區(qū)要加大城中村綜合整治，提升城中村的消防、質(zhì)量安全和衛(wèi)生條件。

四要進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)模化租賃運(yùn)營(yíng)。積極鼓勵(lì)各村股份公司或引入專業(yè)化的品牌租賃企業(yè)開展規(guī)?；淖赓U運(yùn)營(yíng)，提高城中村住房的租賃服務(wù)品質(zhì)，改善城中村租賃產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)及整體居住環(huán)境。

五要加強(qiáng)市場(chǎng)管理。重點(diǎn)整治城中村黑二房東現(xiàn)象，出臺(tái)二房東轉(zhuǎn)租示范合同，加大轉(zhuǎn)租備案管理,明確轉(zhuǎn)租超過一定套數(shù)住房的二房東個(gè)人必須成立租賃企業(yè)，登記運(yùn)營(yíng)。

值得一提的是，目前，深圳市租房人群還不能享受與買房人群同等的公共配套服務(wù)，特別是租房不能享有同等接受義務(wù)教育的權(quán)利。借助于租賃立法，深圳規(guī)劃國土委要求各相關(guān)部門要落實(shí)租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利。

李宇嘉分析稱，城中村盡管土地和房屋可能是不合法的，但租賃關(guān)系是合法的。只要租賃管理合法，它就納入了這個(gè)租賃和管理的范疇，那么就要保護(hù)承租雙方的權(quán)益，這個(gè)權(quán)利與普通商品住房是沒有任何區(qū)別。

鼓勵(lì)發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)

工作方案意見稿指出，深圳租賃市場(chǎng)存在的問題，與規(guī)?；C(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)較少有關(guān)，要鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

具體而言，一要發(fā)揮國有住房租賃企業(yè)的引領(lǐng)和帶頭作用。依托現(xiàn)有或新成立市屬國有企業(yè)，于2017年底前籌建3~5家國有住房租賃企業(yè)，著力發(fā)揮市人才安居集團(tuán)政策性、專業(yè)化、規(guī)?；淖》孔赓U平臺(tái)作用。

“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，國有住房租賃企業(yè)還應(yīng)通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲(chǔ)不低于10萬套房源，開展專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。

第二，要指導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。各區(qū)政府、新區(qū)管委會(huì)應(yīng)于2017年底前至少要組織開展一項(xiàng)“城中村”規(guī)?；赓U試點(diǎn)工作（有條件的區(qū)、新區(qū)可以街道為單位開展試點(diǎn)工作）。

“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理。

第三，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，借助稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、融資支持等政策，鼓勵(lì)300家房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理企業(yè)或其他市場(chǎng)主體轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)或設(shè)立子公司拓展住房租賃及其他“管家式”業(yè)務(wù)，推動(dòng)住房租賃經(jīng)營(yíng)品牌化、規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展。

第四，“十三五”期間鼓勵(lì)300家各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地、大學(xué)城區(qū)管理機(jī)構(gòu)及駐地單位，利用其自有或管理的配套職工宿舍、公寓和住房，開展專業(yè)化、規(guī)?；赓U經(jīng)營(yíng)，或者委托給專業(yè)租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；赓U經(jīng)營(yíng)，優(yōu)先面向園區(qū)單位或職工出租。

第五，落實(shí)國家住房租賃財(cái)稅、金融等各項(xiàng)優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過IPO、債券及不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

加大租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)

意見稿指出，加大租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)。具體來說，自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規(guī)定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應(yīng)按不低于規(guī)劃建筑面積20%的比例建設(shè)自持租賃住房，自持年限為70年；推進(jìn)自持租賃住房和自持商務(wù)公寓用地的試點(diǎn)出讓工作，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓，租賃住房自持年限為70年，商務(wù)公寓自持年限為40年。

此外，規(guī)范商業(yè)用房、現(xiàn)有住房按規(guī)定改建成租賃住房。改建后的租賃住房，不得分割銷售，全部用于租賃經(jīng)營(yíng)。允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計(jì)的房間為最小單位對(duì)外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下室不得出租供人員居住。加強(qiáng)租賃住房在使用過程中的消防、安全監(jiān)督，加大對(duì)“房中房”、“打隔斷”等違法違規(guī)出租行為的查處力度。

值得一提的是，為支持住房租賃消費(fèi)需求，加大住房公積金對(duì)個(gè)人承租住房的支持力度。在現(xiàn)有50%的基礎(chǔ)上，研究提高住房公積金繳存額用于支付房租的提取比例。完善基本住房保障租賃補(bǔ)貼制度?；咀》勘Ｕ蠈?shí)行租售補(bǔ)相結(jié)合，以租為主。貨幣補(bǔ)貼資金應(yīng)當(dāng)納入各區(qū)政府、新區(qū)管委會(huì)財(cái)政預(yù)算，研究探索住房租賃券計(jì)劃，鼓勵(lì)更多基本保障對(duì)象和人才群體通過住房租賃市場(chǎng)解決住房困難。

另外，意見稿提出，要發(fā)揮政府住房租售交易服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管與服務(wù)作用，搭建政府住房租售交易服務(wù)平臺(tái)，并于2018年6月底前上線運(yùn)行。實(shí)現(xiàn)租售平臺(tái)中租賃住房相關(guān)信息或數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，便于租賃企業(yè)、個(gè)人填報(bào)和各相關(guān)單位錄入。

整體來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳的政策與其他城市的導(dǎo)向是一致的，都是鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)。深圳提到了“租購?fù)瑱?quán)”的問題，釋放了一個(gè)好的信號(hào)?，F(xiàn)在政策整體比較籠統(tǒng)，后續(xù)還會(huì)有更細(xì)則性的文件出臺(tái)。