每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 程成 記者 沈溦 每經(jīng)編輯 趙橋    

每經(jīng)實習(xí)記者 程成 記者 沈溦 每經(jīng)編輯 趙橋

時隔3個月后，上海土地市場再次出讓宅地。

8月28日下午，上海市今年下半年首次進(jìn)行宅地出讓。最終，在僅僅經(jīng)過一輪報價后，萬科以29.19億元、超過起始價0.1億元，競得上海市寶山區(qū)寶山工業(yè)園區(qū)108-04地塊，近零溢價拿地。

這也是上海市在5月26日首次通過招掛復(fù)合式出讓宅地后，再次通過上述方式出讓宅地。此次土地出讓中，還首次引入了“受讓管理”指標(biāo)對打分政策進(jìn)行了微調(diào)。

打分政策微調(diào)后首拍

6月21日晚間，上海市規(guī)劃和國土資源管理局一口氣發(fā)布了8宗宅地的出讓公告，但在次日又終止了其中松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)的2宗宅地的出讓，另外6宗宅地的出讓公告顯示，繼續(xù)采取招掛復(fù)合式出讓。

上述6宗地塊的出讓文件顯示，按照通過資格審查的有效申請人數(shù)確定出讓方式。有效申請人不超過3人的，采用掛牌方式出讓；有效申請人為3人及以上的，采用招標(biāo)方式出讓。采用招標(biāo)方式出讓時，投標(biāo)后，有效投標(biāo)文件在3~10份的，排名前2位的投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人；有效文件在11份及以上的，排名前3位的投標(biāo)人為入圍競標(biāo)人。進(jìn)入競標(biāo)環(huán)節(jié)后，由評標(biāo)小組根據(jù)“評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法”對評標(biāo)文件進(jìn)行打分，確定入圍競標(biāo)人排名順序。在競標(biāo)階段，競標(biāo)人按照前述順序參與現(xiàn)場競價確定競得人。

上海土地市場官網(wǎng)顯示，此次萬科競得的寶山工業(yè)園區(qū)108-04地塊競買申請人為2人，按照規(guī)定該宗地以掛牌方式出讓。中國指數(shù)研究院信息顯示，另一競拍申請人為招商蛇口。

值得一提的是，與5月26日上海首次實行招掛復(fù)合式出讓3宗宅地所不同的是，此次出讓的6宗宅地在“評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法”上進(jìn)行了微調(diào)，首次引入了“受讓管理”指標(biāo)。

上述“受讓管理”指標(biāo)規(guī)定，自2017年5月1日起，在上海地區(qū)受讓商品住宅地塊（包括含住宅綜合用地地塊、聯(lián)合受讓）2塊及以上的計0分、受讓1塊的計15分、受讓0塊的計30分。

“受讓管理指標(biāo)的引入，意味著會有更多的房企能有機(jī)會參與到上海土地市場中來。”知名地產(chǎn)人士薛建雄此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時說。

在5月26日的土拍中，中海、保利、中建3家央企分別競得浦東新區(qū)臨港和奉賢區(qū)的3宗宅地。

萬科近零溢價拿地

據(jù)了解，此次萬科以29.19億元競得的寶山工業(yè)園區(qū)108-04地塊，位于寶山區(qū)滬太公路西、羅北路北；地塊距離人民廣場30公里，距離最近的地鐵站7號線終點站美蘭湖站約5公里；該地塊占地面積8.08萬平方米，建筑面積14.54萬平方米，成交樓面價約20069元/平方米，近零溢價拿地。

記者通過相關(guān)二手房信息網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)：目前該地塊周邊無在售新房，在售的二手房主要集中在7號線終點站美蘭湖站附近，包括遠(yuǎn)洋、朗詩等多家品牌房企項目，單價在4.2萬元~4.5萬元，房齡大多在4~5年。

需注意的是，該地塊在出讓文件中提出了諸多限制性要求。出讓文件要求，該地塊開發(fā)商需自持建筑面積不低于15%（計20726.48平方米以上）的住宅物業(yè)，自持面積需用于租賃；保障房建筑面積5%（計7273平方米）以上；公共服務(wù)設(shè)施建筑面積不少于2%等。此外，該地塊還要求建筑高度限高50米、樓層不超過18層、住宅套數(shù)下限1091套、全裝修占比30%、中小戶型占比在60%以上等。另外，該地塊還明確要求100%實施裝配式建筑。

“該地塊限制條件較多，這對開發(fā)商的項目運(yùn)營能力提出了很高的要求，利潤空間不會很大。”易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“特別是100%實施裝配式建筑對開發(fā)商提出了更高的要求，而萬科此前在裝配式住宅方面有著成功的開發(fā)經(jīng)驗，也有一定的優(yōu)勢。”

近年來，萬科在向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，加大了在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、教育、長租公寓等方面的布局力度。

賴勤認(rèn)為，在各地土拍限制條件越來越多的趨勢下，城市配套服務(wù)商這一角色對其成功拿地和介入一線城市房地產(chǎn)市場將起到重要作用。