花了近500萬(wàn)元 卻買(mǎi)了個(gè)“假”名校學(xué)區(qū)房

“孫子現(xiàn)在3歲，再過(guò)幾年就要上小學(xué)，所以想買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房。”王大伯說(shuō)，他和老伴把周邊的二手房中介門(mén)店差不多都看了一圈，說(shuō)明了要買(mǎi)學(xué)區(qū)房的需求。

今年3月份，鼎家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小張給他打來(lái)電話，說(shuō)耀江文萃苑有套房子在賣(mài)，最接近王大伯的需求，房東房產(chǎn)證、戶口本都在的。

小張帶著王大伯去看了文萃苑的這套約160m2的房子，四室兩廳兩衛(wèi)，帶豪華裝修?？赐攴亢笸醮蟛軡M意。

“去看房的時(shí)候，房東楊女士客廳的茶幾上擺放著很多中介的名片，她一個(gè)勁地跟我們說(shuō)房子很搶手，好些中介公司看中她的房子，要是我不買(mǎi)很快就會(huì)被別人買(mǎi)走。”第一次買(mǎi)房的王大伯沒(méi)啥經(jīng)驗(yàn)，聽(tīng)說(shuō)房子很搶手，心里有點(diǎn)著急。

不過(guò)他最顧慮的還是戶口問(wèn)題，畢竟讀名校首先就得要落戶。王大伯回憶說(shuō)：“為了打消我們的疑慮，房東楊女士拿出了戶口本原件，并一再說(shuō)你看我的戶口就落在這套房子里的，你們的戶口也一定可以遷進(jìn)來(lái)的。”

這套房子，房東掛牌價(jià)格是450萬(wàn)元，折算下來(lái)單價(jià)僅28000元/m2左右。

“要是這個(gè)價(jià)格買(mǎi)到一套行知小學(xué)的學(xué)區(qū)房，簡(jiǎn)直是撿了個(gè)大便宜。”簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議前，王大伯心里還暗暗高興，想著總價(jià)最好還能再優(yōu)惠些。房東楊女士告訴他，價(jià)格上最多再便宜2萬(wàn)元，但她可以通過(guò)其他方式幫王大伯“省”回一部分房款。

所謂的“省”，一是跳單，跳開(kāi)中介公司，賣(mài)家直接跟房東簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；二是簽訂陰陽(yáng)合同，備案的購(gòu)房合同簽訂的總價(jià)為348萬(wàn)元，按這個(gè)價(jià)格交稅能省不少，但實(shí)際成交的總價(jià)為448萬(wàn)元。

因?yàn)闂钆扛嬖V王大伯她是杭州某本土房企高管，從事房產(chǎn)行業(yè)多年，對(duì)房產(chǎn)的事情很熟，因此王大伯對(duì)她深信不疑。“買(mǎi)這套房子，我們光增值稅、契稅等雜七雜八的費(fèi)用，加起來(lái)就交了近50萬(wàn)元。”再加上448萬(wàn)元購(gòu)房款，王大伯買(mǎi)這套房子總共花了近500萬(wàn)元。為了湊房款，身患癌癥的王大伯四處借錢(qián)。

然而，王大伯一家最終發(fā)現(xiàn)買(mǎi)的這套文萃苑房子竟然是“假學(xué)區(qū)房”。“我跟兒子到轄區(qū)派出所遷戶口，結(jié)果被告知因?yàn)檫@套房子的性質(zhì)是非住宅，按政策規(guī)定是不能落戶的。”王大伯說(shuō)，早知道這房子是不能落戶的，他絕對(duì)不會(huì)四處借錢(qián)東拼西湊，湊足全款買(mǎi)這房子，最令他氣憤的是，楊女士作為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，明知道文萃苑這套房子現(xiàn)在是落不了戶的，卻一步步算計(jì)好，讓其掉進(jìn)陷阱。

名校學(xué)區(qū)房小區(qū)內(nèi)的非住宅 二手房?jī)r(jià)格極低

耀江文萃苑是西湖區(qū)知名的名校學(xué)區(qū)房之一，行知小學(xué)加十三中的配套，是不少父母夢(mèng)寐以求的學(xué)區(qū)房。

“來(lái)我們這看房的都是沖著學(xué)區(qū)來(lái)的。”豪世華邦文萃店經(jīng)紀(jì)人周理強(qiáng)告訴記者，“但這種50年產(chǎn)權(quán)的房子，我們一般不太碰，不能落戶就沒(méi)有市場(chǎng)，就算價(jià)格便宜也很難賣(mài)的。”

記者了解到，文萃苑的住宅，豪世華邦今年7月成交過(guò)一套，均價(jià)為45000元/m2，而面積小一點(diǎn)的房源均價(jià)甚至達(dá)到51000元/m2。而非住宅的價(jià)格卻天壤之別，目前文萃苑有兩套非住宅房源掛牌，掛牌價(jià)僅為22000元/m2。也就是說(shuō)，如果王大伯知道這是非住宅而購(gòu)買(mǎi)的話，其實(shí)可以少花100萬(wàn)元。

周理強(qiáng)告訴記者，不但文萃苑有這種類(lèi)型的房子，耀江文欣苑、華海園等都有少量房源是非住宅性質(zhì)的。“購(gòu)房者來(lái)看房時(shí)，我們都會(huì)明確告知這房子不能落戶，讀不了書(shū)。一般有學(xué)區(qū)需求的客戶就會(huì)避開(kāi)這類(lèi)房源。”

據(jù)悉，這些少量非住宅房源，當(dāng)初出讓時(shí)的土地性質(zhì)多為綜合用地。還有一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，早年確實(shí)有些小區(qū)低樓層的房子因?yàn)槿照赵蛲ú贿^(guò)、采光不達(dá)標(biāo)，只能當(dāng)非住宅性質(zhì)的房子使用。

不幸的是，王大伯購(gòu)買(mǎi)的耀江文萃苑的房子，恰好就是這批少量的非住宅房源。在王大伯已辦出的產(chǎn)權(quán)證上，注明了房屋性質(zhì)為非住宅，產(chǎn)權(quán)年限到2051年9月17日。

只是讓王大伯百思不得其解的是，房東楊女士當(dāng)時(shí)將自己的戶口本拿給他看過(guò)，楊女士確實(shí)是落戶在文萃苑該房源內(nèi)的，這使他相信這是一套學(xué)區(qū)房，而忽略了房子的性質(zhì)為非住宅。錢(qián)報(bào)記者從王大伯提供的戶口本復(fù)印件上，確實(shí)看到當(dāng)時(shí)戶主楊女士的名字，落戶時(shí)間為2006年8月18日。

隨后，記者向轄區(qū)派出所戶籍處咨詢。相關(guān)工作人員告訴記者，2008年5月15日浙江省公安廳印發(fā)了關(guān)于《浙江省常住戶口登記管理規(guī)定（試行）》的通知，其中第二章分戶立戶登記第八條明確規(guī)定，“非住宅用房和違法建造的房屋，不予立戶。”通俗點(diǎn)說(shuō)，就是大眾普遍知曉的40年和50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)性質(zhì)房源，買(mǎi)了也是不能落戶的。

而楊女士落戶時(shí)間在2006年，也就是在《浙江省常住戶口登記管理規(guī)定》通知出臺(tái)前兩年。一般而言，新出政策都不會(huì)溯源，但2008年之后有房屋買(mǎi)賣(mài)行為的，下一任買(mǎi)家按照新政策嚴(yán)格執(zhí)行，不能落戶，更別提小區(qū)所對(duì)應(yīng)的學(xué)校。

記者聯(lián)系上房東楊女士。楊女士不愿多說(shuō)，只表示合同里清楚寫(xiě)著房子性質(zhì)為非住宅。“我只說(shuō)了戶口落在這套房子里，但沒(méi)說(shuō)過(guò)這是學(xué)區(qū)房。”

跳開(kāi)中介和房東簽陰陽(yáng)合同 因小失大，王大伯教訓(xùn)慘痛

王大伯現(xiàn)在最后悔的就是，當(dāng)初不該為了省下一筆中介費(fèi)，跳開(kāi)中介直接跟房東簽訂《杭州市商品房轉(zhuǎn)讓合同》，導(dǎo)致現(xiàn)在進(jìn)退兩難，不但學(xué)區(qū)房沒(méi)有著落，還多花了上百萬(wàn)元冤枉錢(qián)。

不僅王大伯，不少買(mǎi)二手房的購(gòu)房者都希望能省下一些中介費(fèi)。以王大伯購(gòu)買(mǎi)的這套房子為例，總價(jià)448萬(wàn)元，如果按照豪世華邦的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，中介傭金不打折的話在11萬(wàn)元左右（各家中介的打折力度各不相同）。為了省下這筆費(fèi)用，不少購(gòu)房者跳過(guò)代理中介，直接與房東商議好簽訂合同，或者是找小中介走走流程。

還有一些買(mǎi)家，為了省稅費(fèi)或多貸款，會(huì)跟賣(mài)家簽訂陰陽(yáng)合同。相關(guān)部門(mén)三令五申明確禁止陰陽(yáng)合同，因?yàn)闊o(wú)論對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，陰陽(yáng)合同都存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

此前錢(qián)江晚報(bào)《記者問(wèn)律師》欄目就曾多次寫(xiě)過(guò)類(lèi)似的案例，因?yàn)槭≈薪橘M(fèi)、簽訂陰陽(yáng)合同等情況，導(dǎo)致買(mǎi)家權(quán)益受損。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，王大伯在買(mǎi)房的過(guò)程中本來(lái)有多次機(jī)會(huì)可以終止購(gòu)房合同挽回?fù)p失，但因?qū)I(mǎi)房知識(shí)了解甚少，又跳開(kāi)中介直接與房東洽談，最終釀成如此局面。

盡管王大伯手中留有相關(guān)短信、發(fā)票、合同等信息資料，但因買(mǎi)房過(guò)程中沒(méi)有相關(guān)錄音，證明確實(shí)是房東楊女士惡意欺騙，即便走法律程序，勝算也不大。

在這里，錢(qián)報(bào)再次提醒廣大二手房購(gòu)房者，最好在房管局的二手房監(jiān)督管理平臺(tái)上，通過(guò)正規(guī)中介買(mǎi)房，避免被騙。

來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào) 記者：江嘉宜 徐叔競(jìng)