兩度“接盤”萬達(dá)

此前有消息稱，由萬達(dá)集團(tuán)計(jì)劃收購的倫敦九榆樹廣場地塊，已由富力地產(chǎn)及中渝置地聯(lián)合接盤，收購價(jià)為40.3億元。這是富力地產(chǎn)第二次接盤萬達(dá)的項(xiàng)目。

事實(shí)上，今年6月21日，St.Modwen曾發(fā)布公告稱已就該宗地與買家萬達(dá)商業(yè)（香港）達(dá)成交易協(xié)議，并交換了合同，導(dǎo)致市場一度認(rèn)為該宗土地已按照此前安排，由萬達(dá)集團(tuán)完成收購。

但隨著萬達(dá)的否認(rèn)，真正的接盤者富力地產(chǎn)和中渝置地浮出水面。據(jù)介紹，九榆樹廣場地塊與富力地產(chǎn)今年4月購買的地塊位于同一區(qū)域。緊挨著該地塊的是萬達(dá)集團(tuán)在倫敦的第一個(gè)項(xiàng)目——倫敦One。

項(xiàng)目占地10英畝（約合4萬平方米），位于泰晤士河南岸，靠近大本鐘和倫敦眼。項(xiàng)目目前已經(jīng)取得初步規(guī)劃許可，包括建設(shè)一棟51層的住宅高樓、兩棟36到46層之間的住宅公寓樓，總共供應(yīng)大約1900套公寓，其中5%為政府福利房。

而就在1個(gè)月前，富力地產(chǎn)剛剛以199.06億元價(jià)格收購萬達(dá)旗下77家酒店。在爭吵、摔杯、延遲發(fā)布等一眾波折后，萬達(dá)的資產(chǎn)的買家從融創(chuàng)變更為融創(chuàng)、富力地產(chǎn)。其中，富力地產(chǎn)以199.06億元收購萬達(dá)77家城市酒店全部股權(quán)；融創(chuàng)以438.44億元收購十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，并由交割后項(xiàng)目承擔(dān)現(xiàn)有全部貸款約454億元。

對于此次收購，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，收購的比較突然，大概在7月14日、15日在談，19日就已經(jīng)簽訂了合約。

李思廉認(rèn)為，萬達(dá)77間酒店歸屬于業(yè)主的利潤有8.73億元，平均每間酒店一千多萬元。因此，富力的中長期目標(biāo)是能實(shí)現(xiàn)15億元利潤，也就是77間酒店平均下來是每間2000萬元。

杠桿猛增至193%

日前富力地產(chǎn)發(fā)布的中期業(yè)績報(bào)告。公司表示，盡管政府推出了較為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策，但房地產(chǎn)銷售增長依然明顯，部分開發(fā)商上半年已實(shí)現(xiàn)全年協(xié)議銷售目標(biāo)的80%。從富力地產(chǎn)本身來說，今年前6個(gè)月銷售額達(dá)388.1億元，超出原定預(yù)期。

因此，李思廉表示，富力地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)將從730億元上調(diào)至800億元，并將2018年的業(yè)績預(yù)期定在了1280億元至1380億元。這將是過去這些年來，富力地產(chǎn)首次提高銷售目標(biāo)。

但需要注意的是，雖然銷售目標(biāo)再度調(diào)高，但相應(yīng)的富力地產(chǎn)的負(fù)債再度擴(kuò)大。富力地產(chǎn)中期業(yè)績報(bào)告顯示，雖然提前贖回了將于2019年到期的10億美元年息8.5%的優(yōu)先票據(jù)及2020年到期的6億美元年息8.75%的優(yōu)先票據(jù)，但是，與2016年底集團(tuán)凈負(fù)債率160%相比，目前的杠桿比率已增至193%。

事實(shí)上，富力地產(chǎn)的負(fù)債率這幾年一直處于攀升狀態(tài)。2015年，富力地產(chǎn)總營收442億元，凈資產(chǎn)1837億元，總負(fù)債1345億，負(fù)債率73.21%，凈負(fù)債與權(quán)益比率124.3%；2016年，富力地產(chǎn)總營收537億元，總資產(chǎn)2264億元，總負(fù)債1795億元，負(fù)債率79.28%，凈負(fù)債與權(quán)益比率159.9%。而今年上半年，富力地產(chǎn)總資產(chǎn)額為2436.92億元，總負(fù)債從2016年底的1795.75億元，增至目前的1966.67億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80.7%。

對于負(fù)債率，李思廉表示，中報(bào)中是不含有對萬達(dá)資產(chǎn)收購的部分，因此，這一次收購的77家酒店中，正資產(chǎn)將達(dá)330億元，與199.06億元的收購價(jià)相比，從會計(jì)的角度來看，是由140多億元的增值，所以從整體來看，負(fù)債率是下降的。

但根據(jù)李思廉的說法計(jì)算，計(jì)提萬達(dá)資產(chǎn)增值140億元，其負(fù)債率依然高達(dá)76.3%，在行業(yè)中處于高位。

2017年第二期中期票據(jù)評級報(bào)告中也指出，截至2017年3月底，公司負(fù)債總較2016年底增長3.23%，主要系預(yù)收款項(xiàng)、長期借款、應(yīng)付債券增長所致。公司預(yù)收款項(xiàng)273.21億元，較2016年底增長36.52%。長期借款439.78億元，較2016年底增長14.97%。應(yīng)付債券536.38億元，較2016年底增長10.14%。

是“香餑餑”還是“燙手山芋”？

根據(jù)雙方約定，7月19日，在簽署協(xié)議后兩個(gè)工作日內(nèi)，富力地產(chǎn)向萬達(dá)支付20億定金；完成重組后第三個(gè)月的最后一個(gè)工作日，富力地產(chǎn)再向萬達(dá)支付100億元（含20億元定金）的第一批付款；2018年1月底之前，富力地產(chǎn)支付剩余的99.06億元尾款。

但有業(yè)內(nèi)人士表示，除了收購萬達(dá)酒店所需的費(fèi)用支出外，富力地產(chǎn)花錢的地方還不止于此。2016年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，公司主要在建項(xiàng)目合53個(gè)，其中華北地區(qū)16個(gè)、華南地區(qū)18個(gè)、東北地區(qū)4個(gè)、華東地區(qū)11個(gè)、華中地區(qū)1個(gè)、西南地區(qū)3個(gè)。公司主要在建項(xiàng)目總投資額2671.70億元，截至2016年底已完成投資1369.94億元，尚需投資1301.76億元。

對于收購酒店后的盈利及負(fù)債率問題，李思廉則從財(cái)務(wù)角度出發(fā)，指出一般來說，平時(shí)看到的都是一種規(guī)格的會計(jì)報(bào)表，由于財(cái)務(wù)的安排，大部分酒店在里面反映出來的利潤都不高，甚至是虧損。但實(shí)際上，萬達(dá)77間酒店歸屬于業(yè)主的利潤有8.73億元，平均每間酒店一千多萬元。

李思廉同時(shí)表示，2016年，77間酒店的業(yè)績是7300萬元，相信今年也是差不多的水平。不過，富力地產(chǎn)的中長期目標(biāo)是能實(shí)現(xiàn)15億元利潤，也就是77間酒店平均下來是每間2000萬元。

但值得一提的是，從同樣港股上市的萬達(dá)酒店發(fā)展來看，看不到公司利潤大增，公司上半年面臨著較大額度的虧損。萬達(dá)酒店中報(bào)顯示，截至今年6月底，萬達(dá)酒店經(jīng)營情況從2016年同期的盈利1.69億元，轉(zhuǎn)至虧損3.84億元。

“雖然絕大部分虧損來自于國外項(xiàng)目，但國內(nèi)項(xiàng)目的增長也幾乎停滯。”業(yè)內(nèi)人士說。

同時(shí)，富力本身酒店業(yè)務(wù)也面臨著虧損。從2012年至2016年，富力酒店業(yè)務(wù)虧損額分別為1.75億元、2.49億元、1.4億元、1.67億元和1.83億元。從2014年開始，該業(yè)務(wù)的毛利率也逐年下滑，分別為29.41%、26.90%和19.79%。

或許正是此原因，在富力地產(chǎn)收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)后，紛紛給予富力地產(chǎn)降級。惠譽(yù)表示，將富力地產(chǎn)目前BB的長期外本幣發(fā)行人評級、高級無擔(dān)保評級及子公司所有未到期債券的評級列入負(fù)面觀察。

申萬宏源表示，大規(guī)模收購可能讓富力地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)一步惡化，并進(jìn)一步降低富力地產(chǎn)2017年A股上市可能性。

美銀美林也發(fā)布報(bào)告指出，作價(jià)達(dá)199億元人民幣，接近富力地產(chǎn)股本的45%，而回報(bào)期亦較物業(yè)發(fā)展長。預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)的債務(wù)/EBITDA比例將由收購前的8.4倍升至9.6倍。因此，美銀美林將富力地產(chǎn)2018及19財(cái)年盈利預(yù)測分別下調(diào)2%，評級由“買入”下調(diào)至“跑輸大市”。