每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 盧祥勇

百?gòu)?qiáng)房企集中度增至63%

截至目前，已有超90家上市房企公布了中期業(yè)績(jī)。據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，銷售排行榜TOP100房企的集中度已達(dá)到63.5%，它們銷售了全國(guó)近三分之二的項(xiàng)目。伴隨房企集中度的加速提升，億翰智庫(kù)認(rèn)為，TOP10的門檻有望突破1500億，而第一梯隊(duì)的企業(yè)平均資產(chǎn)規(guī)模則已達(dá)到2844.27億，約為第二梯隊(duì)的4倍。

這意味著，第一梯隊(duì)以外的房企只有拼盡全力保持一定的規(guī)模增長(zhǎng)，獲取足夠的發(fā)展空間，才能保證行業(yè)的一席之地。旭輝集團(tuán)執(zhí)行副總裁陳東彪向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，規(guī)模仍然是該類梯隊(duì)房企需要邁過的一道坎。

如何保持規(guī)模增長(zhǎng)？融僑集團(tuán)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張巖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，沖刺千億的關(guān)鍵在于掌舵人是否有足夠魄力大規(guī)模拿地、并購(gòu)，拓展企業(yè)規(guī)模。

拿地和并購(gòu)不是毫無目標(biāo)，顯然，拿下一二線城市的項(xiàng)目更具有升值空間。盤點(diǎn)400億以上銷售規(guī)模房企的項(xiàng)目布局可見，以北上廣深四大一線城市為核心的三大城市群，是企業(yè)重點(diǎn)布局的對(duì)象，尤其以禹洲、融信、旭輝為代表的閩系房企，自遷入上海后，布局長(zhǎng)三角區(qū)域的項(xiàng)目比重快速增長(zhǎng)。

以招商蛇口為例，上半年其新增的16宗地塊多位于北上廣寧等一線和核心二線城市。第三梯隊(duì)的禹洲地產(chǎn)，上半年更有80%的土儲(chǔ)都集中在一二線城市，且上半年長(zhǎng)三角區(qū)域在禹洲的合約總銷量中貢獻(xiàn)了57%，這個(gè)數(shù)字在2015年僅為38%。

但一二線城市最大的難題是限購(gòu)和容量限制。對(duì)此，林龍安告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)有限購(gòu)限售政策出臺(tái)的一二線城市，企業(yè)主要在項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏上做調(diào)整，通過加大推盤量、樓盤開展價(jià)格組合等努力實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)。

面對(duì)增量有限，陳東彪則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，更加關(guān)注存量市場(chǎng)，通過“經(jīng)營(yíng)持有”搶占市場(chǎng)份額。

實(shí)際上，一二線城市有限的增量最終將影響房企擴(kuò)容的速度，因而邁向三四線城市勢(shì)在必行，但房企對(duì)此的態(tài)度緩急不一。禹洲地產(chǎn)表示，堅(jiān)持一二線布局的同時(shí)不放棄三四線布局的機(jī)會(huì)，只要有市場(chǎng)、有機(jī)會(huì)，就會(huì)尋找一些快速開發(fā)的項(xiàng)目。相對(duì)而言，第二梯隊(duì)房企全國(guó)化布局訴求更強(qiáng)烈，融信今年便借由與海亮的合作大力擴(kuò)展中西部城市布局。

利潤(rùn)向規(guī)模房企靠攏

規(guī)模之外，樹立在房企沖刺千億道路上的另一道坎則是效益。融信品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張文龍就對(duì)記者表示，規(guī)模只是門檻，利潤(rùn)才是核心。做好現(xiàn)金流和利潤(rùn)兩大指標(biāo)提升規(guī)模，是融信沖刺千億的思路。

8月30日，在中國(guó)房地產(chǎn)戰(zhàn)略峰會(huì)上，億翰智庫(kù)發(fā)布了2017年中國(guó)房企綜合實(shí)力TOP200研究成果。其中，數(shù)據(jù)顯示，近5年TOP200房企營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)定上升，但凈利潤(rùn)率穩(wěn)定下降，銷售金額超千億的房企平均利潤(rùn)率為13.61%，銷售額低于100億的企業(yè)凈利潤(rùn)僅為8.2%。土地價(jià)格階梯式上漲，使得房企的利潤(rùn)空間受到一定程度壓縮。但利潤(rùn)在連年降低的同時(shí)，也逐漸向規(guī)模房企靠攏。

瑞士銀行董事總經(jīng)理陳銳彬向記者表示，資本市場(chǎng)上，房企即便犧牲利潤(rùn)，只要規(guī)模夠大，還是會(huì)得到市場(chǎng)的青睞。但企業(yè)在規(guī)模和利潤(rùn)之間如何保持平衡依然是個(gè)問題。陽(yáng)光城執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“地產(chǎn)公司的發(fā)展無外乎‘人才、土地、資金’三大要素，此外怎么把它們發(fā)揮好，則關(guān)乎運(yùn)營(yíng)管理體系。”

林龍安告訴記者，禹洲的策略是提前布局價(jià)值洼地，以相對(duì)低廉的土地成本，獲取優(yōu)質(zhì)土地，目前平均拿地成本是5879元，這是支撐集團(tuán)在全國(guó)市場(chǎng)未來五年穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。

而截至今年上半年，禹洲地產(chǎn)土地儲(chǔ)備超過1000萬(wàn)平米，凈負(fù)債率為73%，平均融資成本降低至5.99%，融資成本也首次破六，達(dá)到5.99%。各項(xiàng)成本控制下，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)13.3％達(dá)到7.86億元，持有現(xiàn)金流量增長(zhǎng)為196億元。在林龍安看來，這是禹洲完成沖刺并保證健康的基礎(chǔ)。

上述沖刺千億的房企中，融信、旭輝、新城等多家公司高管在接受記者采訪時(shí)，也分別將理性（拿地）、產(chǎn)品、服務(wù)等有關(guān)“質(zhì)量增長(zhǎng)”的關(guān)鍵詞作為企業(yè)千億路上的前提指標(biāo)。