每經(jīng)記者 吳若凡

每經(jīng)編輯 楊 軍

今年8月29日，國(guó)土部、住建部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》顯示，根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

如果“集體建設(shè)用地建租賃房”在全國(guó)鋪開(kāi)，那么8年前上海在閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村的試點(diǎn)情況具體如何，能否為其他城市提供可行性經(jīng)驗(yàn)？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，如今，該村試點(diǎn)建起的“聯(lián)明雅苑”，已經(jīng)是一個(gè)有著5棟樓的小區(qū)了。

據(jù)上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村黨總支副書(shū)記、村委會(huì)主任沈春軍介紹，聯(lián)明雅苑小區(qū)連同動(dòng)遷、建造、裝修的支出差不多8000多萬(wàn)元，年租金回報(bào)率約為15%。目前村里每戶(hù)家庭每年能拿到差不多2萬(wàn)~3萬(wàn)元的分紅。

同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還了解到，聯(lián)明雅苑小區(qū)里的租賃住房的租住率比較好，租客選擇住在那里的原因之一是租金便宜、配套較為完善，居住方便，但也有不能辦理長(zhǎng)期居住證等不足。此外，就“集體建設(shè)用地建租賃房”而言，2012年上海已在全市新規(guī)劃了21處項(xiàng)目，在“十三五規(guī)劃”中，上海又提出未來(lái)供應(yīng)70萬(wàn)套租賃房的計(jì)劃。

每家每年分紅2萬(wàn)~3萬(wàn)元

位于上海中春路的聯(lián)明雅苑小區(qū)里，有兩棟綠色的住宅樓十分顯眼。這里住著當(dāng)?shù)卮迕?，此外還住著很多來(lái)自附近公司的租客。這些租客之所以選擇住在這里，其中一個(gè)原因就是租金比周邊的商品房便宜。記者在小區(qū)內(nèi)看到，保安亭、公告牌、閱報(bào)欄等一應(yīng)俱全，而從空調(diào)安裝量和窗口晾曬情況來(lái)看，入駐率也基本滿格。

作為上海首批試點(diǎn)的公租房項(xiàng)目之一，如今的聯(lián)明雅苑，被租戶(hù)稱(chēng)為“螞蟻工房”。

而沈春軍介紹，這個(gè)公租房試點(diǎn)項(xiàng)目可以追溯到2010年，彼時(shí)，上海市推出集體用地建租賃房的政策，閔行區(qū)被選為試點(diǎn)區(qū)域。

七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村響應(yīng)號(hào)召，投資8000余萬(wàn)元，在集體用地上建起了約400多套的公租房，即為“聯(lián)明雅苑小區(qū)”，小區(qū)在2010年正式投入了使用。

沈春軍告訴記者，聯(lián)明雅苑雖然是集體用地，但原先地塊上有一家企業(yè)，是聯(lián)明村將其動(dòng)遷，進(jìn)行了土地出讓之后，根據(jù)招投標(biāo)做的建設(shè)。

“當(dāng)時(shí)土地成本和建設(shè)成本都比較低。”據(jù)沈春軍透露，上述小區(qū)連同動(dòng)遷、建造、裝修的支出差不多8000多萬(wàn)元，通煤氣花了幾百萬(wàn)元。

另外，項(xiàng)目由聯(lián)明村下屬的公司運(yùn)營(yíng)，啟動(dòng)資金來(lái)源為村民，而村委會(huì)給村里承諾的的回報(bào)率是7%。雖然只比銀行借貸的利率略高，但更加穩(wěn)定安全。

不過(guò)，上述項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)至今，大概明年就能收回成本。沈春軍告訴記者，小區(qū)的房租價(jià)格要比周邊市場(chǎng)優(yōu)惠2~3成，很受周?chē)髽I(yè)職工的歡迎。而七寶鎮(zhèn)范圍內(nèi)有不少年稅收達(dá)50萬(wàn)元的企業(yè)，他們普遍存在解決職工住宿問(wèn)題的需求。

“如今小區(qū)一年的租金收入可以達(dá)到1200萬(wàn)元左右，年租金回報(bào)率約15%。”沈春軍興奮地表示，小區(qū)的租金到年底還有上漲趨勢(shì)，不過(guò)具體價(jià)格還要綜合考量出租率來(lái)制定。

實(shí)際上，聯(lián)明雅苑在2016年經(jīng)歷了一次租金快速上漲，幅度達(dá)20%。在此前的五六年，小區(qū)每年的租金漲幅大約在5%~8%左右。不過(guò)小區(qū)目前一套一室一廳40平方米房屋的月租金約為2450元，依然比較優(yōu)廉。

實(shí)際上，聯(lián)明雅苑已經(jīng)不僅是收回成本的問(wèn)題了。沈春軍還表示，除了兩棟公租房的租金收入外，小區(qū)的兩個(gè)市場(chǎng)、商務(wù)樓等都會(huì)產(chǎn)生收入，目前村里每戶(hù)家庭每年能拿到差不多2萬(wàn)~3萬(wàn)元的分紅。

據(jù)了解，全村共有500多戶(hù)家庭，村民2400多人，以家庭為單位，村民每年可從項(xiàng)目獲得的收益，已高于銀行存款利率。

租戶(hù)：居住方便但美中不足

逐漸取得投資回報(bào)，聯(lián)明雅苑似乎依靠的是“價(jià)格優(yōu)勢(shì)”，那小區(qū)的居住體驗(yàn)究竟如何？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在聯(lián)明雅苑隨機(jī)采訪了幾家租戶(hù)。曾先生（化名）是聯(lián)明村的村民，房子拆遷后被村委會(huì)安置在聯(lián)明雅苑小區(qū)。

目前曾先生住的是一套一室一廳的房子，雖然較小，但房屋配有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間、餐廳，天然氣、有線電視、空調(diào)等配套設(shè)施也很齊全，房子住起來(lái)還算方便。

不過(guò)曾先生直言，美中不足的是，小區(qū)是集體用地性質(zhì)，只有被大家稱(chēng)為“大產(chǎn)證”的集體產(chǎn)權(quán)證，而大產(chǎn)證不符合居住證辦理要求，所以聯(lián)明雅苑的租戶(hù)是不能辦理長(zhǎng)期居住證的。

另?yè)?jù)了解，聯(lián)明雅苑小區(qū)聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司管理，每個(gè)月會(huì)為小區(qū)租戶(hù)提供免費(fèi)的法律咨詢(xún)、免費(fèi)的圖書(shū)閱覽，每家每戶(hù)入住前也會(huì)開(kāi)展身份備案登記。

“原先小區(qū)都是提供給七寶鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)各個(gè)優(yōu)質(zhì)的企事業(yè)單位的，以企業(yè)出面推薦租借為主，優(yōu)秀的白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)申請(qǐng)入住，住戶(hù)資質(zhì)是很好的。目前小區(qū)逐漸開(kāi)放對(duì)社會(huì)的出租。”沈春軍表示。

也由于租賃開(kāi)放，據(jù)公共租賃房綜合事務(wù)受理大廳窗口工作人員透露，小區(qū)已有的404套房屋已經(jīng)全部租罄，而且在后面排隊(duì)、候租的承租企業(yè)與承租人還有90戶(hù)之多。

上海將新增70萬(wàn)套租賃房

從目前聯(lián)明雅苑小區(qū)的試點(diǎn)情況來(lái)看，公租房的低成本、低租金，高需求、高增值，既能滿足村民的利益需求，也能給有需人群提供較高性?xún)r(jià)比的居住選擇。

據(jù)了解，就“集體建設(shè)用地建租賃房”而言，2012年上海已在全市新規(guī)劃了21處項(xiàng)目，用地面積約55公頃，可建建筑面積約106萬(wàn)平方米，主要分布在浦東、松江、嘉定、青浦、閔行、寶山、奉賢、崇明8個(gè)區(qū)（縣）。而在“十三五規(guī)劃”中，上海又提出未來(lái)供應(yīng)70萬(wàn)套租賃房的計(jì)劃。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦直言，顯然租賃已成為趨勢(shì)，這能更好地滿足無(wú)能力購(gòu)買(mǎi)住房的居民、困難家庭的居住需求，同時(shí)，這也能增強(qiáng)集體土地的利用效率和土地價(jià)值。

近日，易居執(zhí)行總裁丁祖昱也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房屋租賃市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大。政府調(diào)控的思路正由需求端控制轉(zhuǎn)向供給端。僅上海而言，租賃住房比例就由13%提升到了41%，其效果則會(huì)是上海房?jī)r(jià)穩(wěn)住了，上海房租回落了。