每經(jīng)實習記者 程成 每經(jīng)編輯 楊軍

雖然國土部和住建部在8月29日聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《試點方案》）的通知，選取包括北京、上海在內(nèi)的13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，但據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，其實上海早在2009年就已進行了相關(guān)探索，并在部分區(qū)域進行了試點。

上次試點距今已有8年時間，然而當時的試點，后來因部分城市的具體實施過程中走上“小產(chǎn)權(quán)房”的“歧途”，而被國土部和住建部緊急叫停，直至上述《試點方案》印發(fā)，上海市的相關(guān)試點實踐也再次引起了關(guān)注。

兩次下發(fā)通知叫停

上海利用集體建設用地建設租賃住房的時間較早。

2009年8月，上海市出臺了《關(guān)于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》（以下簡稱《試行意見》）明確了在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、建設用地總量不增加的前提下，鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織可以利用閑置的鎮(zhèn)、村企業(yè)用地或廢棄的其他集體建設用地，建設限定供應的市場化租賃宿舍。

值得注意的是，上述《試行意見》明確，集體建設用地建設的租賃住房，主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場化租賃宿舍。

上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村黨總支副書記、村委會主任沈春軍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在該村集體建設用地上建設的租賃住房“聯(lián)明雅苑”，其早期主要面向區(qū)域內(nèi)年納稅總額在50萬元以上的企業(yè)的職工。

而一年后的2010年9月，上海市又出臺了《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》，對公共租賃住房的準入門檻、租期、租金等進行了原則性規(guī)定。

此后，上海市集體建設用地建設租賃住房由局部試點向全市推開?！缎侣勍韴蟆酚?012年3月份發(fā)布的一則報道顯示，上海市新規(guī)劃了21處項目并力爭在當年內(nèi)全部開工，總建筑面積為106萬平方米。而以閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村的聯(lián)明雅苑項目為典型，上海在農(nóng)村集體建設用地建設租賃住房方面探索出了一些經(jīng)驗。

上海的上述經(jīng)驗，也得到了國土部等部委的認可，并在全國試點推廣。2012年2月，國土部下發(fā)《國土資源部關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》，明確了按照“嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控”的要求，在部分城市開展加強利用集體建設用地建設租賃住房的試點。

然而在2012年8月和2013年11月，針對一些地方出現(xiàn)在集體建設用地上變相建設小產(chǎn)權(quán)房的問題，國土部、住建部兩次下發(fā)通知，對農(nóng)村集體建設用地建設租賃住房叫停，上海也不例外。國土部、住建部在通知中指出，一些地方存在“在農(nóng)村集體用地上開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)，以及城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和小產(chǎn)權(quán)房”。而這些現(xiàn)象也與試點的初衷背道而馳。

“外省市的一些地方，在推廣中變相搞起了小產(chǎn)權(quán)房，這也是試點被喊停的主要原因。”沈春軍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“之后就很少聽說在集體建設用地上建設租賃住房的事情了。”

針對“小產(chǎn)權(quán)房”問題，國土部有關(guān)人士在今年8月30日接受新華社記者專訪時表示，集體租賃住房用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃“三大規(guī)劃”，經(jīng)依法批準建設，依法實施不動產(chǎn)登記，而且只用于租賃。“小產(chǎn)權(quán)房”既不是法律概念，又涉及違法用地、違法建設、違法銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護。集體租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”有本質(zhì)區(qū)別。

試點實現(xiàn)多贏局面

值得注意的是，上述《試行意見》指出，在集體建設用地上建設單位租賃房，既有利于完善房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)，有效緩解部分市場租賃需求；也有利于引進、留住各類人才和務工人員。

而緊靠虹橋機場和地鐵的聯(lián)明雅苑，其大約40平方米左右的一室戶，月租金為2450元，比周邊同類出租房的市場租金要低20%以上。低廉的租金、優(yōu)越的區(qū)位，也吸引了不少人員入住，目前該項目已經(jīng)滿租，僅排隊等待入住的就超過90人。

“聯(lián)明雅苑項目早前包括拆遷、土建、裝修等費用大約花費了8000萬元，目前的年租金約為1200萬元，大概明年就可以實現(xiàn)成本回收，年回報率能達到15%。”沈春軍也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“加上村里其他的收益，（目前）每戶村民每年能夠獲得2萬~3萬元的分紅。”

而沈春軍口中15%的年回報率，還是在其租金比周邊低20%左右的情況下獲得的。此外，聯(lián)明雅苑的租金每年都會根據(jù)周邊市場行情進行調(diào)整，僅去年租金就上漲了20%。

“允許集體建設用地按要求建設租賃住房，既可盤活村集體存量土地資源，實現(xiàn)土地節(jié)約利用，還能有效增加租賃住房供應，平抑租金，而村集體和村民也能增加長期穩(wěn)定收益。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“管理得當?shù)脑?，一定會是個多贏的局面。”

聯(lián)明村通過這一試點，既改善了村容村貌，盤活了存量土地資源，又解決了周邊產(chǎn)業(yè)工人的住宿問題，還增加了村集體和村民的收益。這一多贏的局面也達到了當初試點的目的。

相關(guān)政策制定正推進

針對利用集體建設用地建設租賃住房的相關(guān)政策，上海市住建委相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前上海市相關(guān)政策制定工作正在緊張有序向前推進中，政策細節(jié)還不便對外公布。

值得注意的是，除了要在集體建設用地建設租賃住房外，上海市近期還推出了多宗租賃住房用地。

其中，兩宗分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的租賃住宅用地于7月24日成功出讓，建成后將提供近1900套租賃住房。同時，位于靜安區(qū)、浦東新區(qū)等核心區(qū)域的近10宗租賃住房用地也將按計劃推出。

早前發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》也顯示，上海市城鎮(zhèn)住房供應總量以及住房用地供應總量在“十三五”（2016年至2020年）期間將顯著增加，其中新增住房供應總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右。同時，上海市將積極推進購租并舉的住房體系建設，進一步健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。

上述《規(guī)劃》還顯示，“十三五”期間，上海新增的170萬套住房供應中，商品住房約為45萬套、租賃住房約為70萬套、各類保障性住房約為55萬套。此外，以市場為主，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。僅租賃住房在“十三五”期間的新增供應量中的比重就超過40%，遠遠高于商品住房的供應。

5年新建70萬套租賃住房、新增30萬套代理經(jīng)租房源、拿出稀缺土地資源建設租賃住房，上海動作之快、力度之大，可見其發(fā)展住房租賃市場的決心之堅決?？梢哉f，在發(fā)展住房租賃市場方面，上海已經(jīng)走在了全國前列。

“不管是集體建設用地建設租賃住房，還是住房‘十三五’規(guī)劃，都充分說明了上海發(fā)展租賃住房市場的決心。”嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“租賃住房市場是房地產(chǎn)長效機制的一部分，大力發(fā)展租賃住房市場，無疑會增加租賃住房的有效供應，對引導房價和租金回歸理性具有積極意義。”