每經(jīng)編輯 魏瓊    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)實習編輯 梁秋月

“330新政”一聲令下，廣州公寓市場進入寒冬模式。4月開始廣州公寓市場供需均出現(xiàn)大幅度下降，成交一度腰斬，降溫趨勢一直延續(xù)到8月，低位成交已成常態(tài)。

政府祭出張良計，部分公寓開發(fā)商則搬出了過墻梯。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州“330新政”后，部分公寓開發(fā)商利用政策漏洞，通過幫助購房者注冊空殼公司的形式將公寓賣給個人，從而規(guī)避政策限購，給樓市健康發(fā)展埋下隱患。

銷售稱注冊公司將公寓賣個人

《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪位于番禺區(qū)廣州南站一商業(yè)項目發(fā)現(xiàn)，該項目通過與第三方合租，注冊空殼公司的方式將大量公寓賣給個人購房者。

據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，該項目公寓產(chǎn)品以小戶型為主，因為政策不允許個人買家購買公寓產(chǎn)品，于是項目與外面的注冊公司合作，購房者交付3000元手續(xù)費，提供身份證等資料，則可以在1個月時間內(nèi)注冊公司，并獲得公寓購買資格。

而個人購買的公寓用途并未受限，可以用于出租收取租金。同時，該項目與四葉草等公司合作，為個人購房者提供返租服務，為投資客掙取穩(wěn)定的租金回報，為投資客打開投資渠道。

因為注冊空殼公司并沒有實際運營業(yè)務，該銷售人員介紹，注冊的公司需要交給專門的服務方幫忙打理，購房者需要每年支付2000元的運營費用，第三方幫助購房者提供運營數(shù)據(jù)，維持公司資質(zhì)有效。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，廣州將公寓賣給個人買家的不止番禺南站項目。9月8日晚，位于越秀區(qū)江灣路一新盤正式開放樣板間并認籌，現(xiàn)場置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，個人買家可以購買該公寓項目，但需要通過與項目合作的第三方注冊公司，獲取購買資格，購買的公寓項目可用于自住也可用于出租。

樓市風險加劇

為“打擊炒房，回歸居住屬性”，3月30日，廣州首次對商服類項目實施限購，明令要求商服類項目的規(guī)劃建設(shè)及辦理不動產(chǎn)證的最小單元建筑面積不低于300平方米，一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用。

政策一出，廣州公寓市場供需均出現(xiàn)明顯下滑，低位成交。

中原地產(chǎn)廣州項目部經(jīng)理黃韜接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，“330新政”出臺后，通過注冊空殼公司出售公寓的方式在廣州市場較為常見。除了上述方式，還有買家與項目簽訂合約，暫不過戶，等到政策放松之后再正式完成過戶手續(xù)。

通過幫助客戶注冊公司從而實現(xiàn)賣房從表現(xiàn)上來看是不違規(guī)的，這是利用政策條款不完善的地方，規(guī)避政策限購。黃韜指出，上述提及的兩種公寓購買方式風險極大，購房者權(quán)益得不到保障。

先簽合約等到政策放松后過戶，政策何時放松不可知，如果未來公寓價格上漲，開發(fā)商可能反悔，而市場轉(zhuǎn)冷，則購房者面臨資產(chǎn)縮水，雙方皆存在反悔的可能。

注冊空殼公司購買公寓，從稅費來看，需要每年支付一定的管理費作假數(shù)據(jù)用于年審、工商年審、稅務年審等，繼續(xù)保持公司資質(zhì)有效。公司名義購買公寓產(chǎn)品，未來出售將面臨高額的稅費，房產(chǎn)盈利值達到百分之二百，按照土地增值稅的計算方式，需要繳納差額百分之六十的土地增值稅。

除上述稅費，黃韜指出，目前每年的維護成本為幾千元，一旦政策等環(huán)境發(fā)生變化，未來的維護成本可能更高。

廣東宏力律師事務所呂傳文提醒購房者注意風險，公司成立后如果無正當理由超過6個月未開業(yè)的，或者開業(yè)后自行停業(yè)連續(xù)6個月以上的，將會被面臨吊銷營業(yè)執(zhí)照的風險，營業(yè)執(zhí)照若被吊銷的，則有可能無法出售房產(chǎn)。

按照規(guī)定，公司購買公寓需要一次性全款支付，對于個人購房者而言資金壓力較大，從而滋生了消費貸違規(guī)流向房地產(chǎn)的土壤。

上述番禺南站項目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，考慮到購房者資金壓力，購房者可通過第三方公司申請信用貸款，最高可以貸款50萬。

黃韜指出，消費貸用于購房違反政策規(guī)定，部分購房者不清楚自身的還款能力，沒有真正支付能力，最后將加大樓市的杠桿和風險，為樓市健康穩(wěn)定發(fā)展埋下隱患。