穆迪最新研究數(shù)據(jù)顯示，由于2015年與2016年兩年，開發(fā)商發(fā)行了大量利率較低的債券進行再融資，以替換高成本債務，而大部分境內債券為五年期，一般在第3年可回售，這種債券結構令2018年和2019年開發(fā)商債券償付規(guī)模大增。

目前，獲得穆迪評級的中國開發(fā)商有52家，包括萬科、碧桂園、恒大、中海、世茂、富力、綠地等公司。52家開發(fā)商中，有39家將于2018年有總額度達到392億美元的債券到期或達到可回售期限。

其中，至2018年，恒大到期/可回售的債券總額是54.56億美元、富力是38.95億美元、綠地是26.32億美元、碧桂園是22.55億美元、萬達是20.87億美元，上述5家開發(fā)商債券額度排在前五位，到期及可回售債券合計163億美元，在受評開發(fā)商明年到期及可回售債券總額中占42%。

2018年，穆迪52家受評開發(fā)商中，有39家有總額度達到392億美元的債券到期或達到可回售期限2018年，穆迪52家受評開發(fā)商中，有39家有總額度達到392億美元的債券到期或達到可回售期限

為了評估開發(fā)商的償付能力，穆迪提出以開發(fā)商2017年底現(xiàn)金/2018年到期及可回售債券總額比率是否超過1.5倍的水平來衡量。采用這一比率的原因是穆迪認為，不低于1.5倍的開發(fā)商可輕松應對其無法開展再融資，且不得不用現(xiàn)金全額償付其2018年到期債券的假設情景。

目前，除了富力外，其他四家開發(fā)商的2017年底現(xiàn)金/2018年到期及可回售債券總額比率均超過了1.5倍。

今年上半年，多數(shù)房企業(yè)績取得不同程度的增長。據(jù)中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，截至8月27日，78家A股上市房地產(chǎn)公司中期業(yè)績合計營收2940.7億，凈利潤達到了341.3億，凈利潤率達到了11.6%，相比2016年上半年同期這78家房企的凈利率9.8%，上漲了接近2個百分點。

而實時銷售方面，中指院數(shù)據(jù)則顯示，2017年8月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比上升7.24%，近五成城市環(huán)比上升，同比則下降20.64%。

多家開發(fā)商在中期業(yè)績發(fā)布會上提出上調年度銷售目標，業(yè)內普遍認為，2017年房企銷售業(yè)績將再創(chuàng)下新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2017年房企將迎接歷史上銷售業(yè)績與利潤上漲最迅速的一年。

不過，調控的因素依然不可忽略。深圳一家房企高管對記者表示，“公司去年和今年上半年的業(yè)績較好，但還是會擔心今年下半年和明年上半年的行情，項目入市的價格和節(jié)點上要考慮的因素變多，公司將更重視回籠現(xiàn)金”。

除了開發(fā)商手上持有的現(xiàn)金外、即時的房地產(chǎn)銷售，融資發(fā)債也能為開發(fā)商注入流動性。

一般情況下，開發(fā)商將保持銀行貸款融資渠道的順暢，從而能夠完成2018年到期銀行貸款的再融資的問題。

雖然人行公布的數(shù)據(jù)顯示，自2016年6月以來，房企的銀行貸款增長有所放緩，但截至2017年6月，開發(fā)商銀行貸款同比仍增長9.8%，高于2016年底開發(fā)商銀行貸款8.4%的增速。

綜合上市房企的公開信息，除萬達外，另外4家開發(fā)商均在近幾個月內發(fā)行了債券。如，2017年6月，恒大發(fā)行了規(guī)模為38億美元 (新資金) 的境外債券用于債務備付;2017年4月和7月，富力發(fā)行了人民幣20億元的境內中期票據(jù)，并表示票據(jù)募集資金將用于償還現(xiàn)有債務。

值得注意的是，2016年10月，是房地產(chǎn)融資政策的分水嶺。隨著境內去杠桿、境外美元進入加息通道，房企融資環(huán)境面臨進一步收緊的壓力，境內債券發(fā)行活動大幅減緩。目前，僅央企招商蛇口一家開發(fā)商新獲得了在境內發(fā)債的額度。此外，今年第二季度，監(jiān)管部門也加強了對境外發(fā)債的審查。

以過去兩個月開發(fā)商的境外發(fā)債情況為例，7月，有龍湖、碧桂園、金地等房企發(fā)債、8月，旭輝、新城控股、雅居樂等房企也進行了發(fā)債，這些房企在穆迪的評級以Ba為主。

目前的疑問在于低評級開發(fā)商2018年能否進入境內外債券市場。

不過，穆迪副總裁、高級信用評級主任曾啟賢認為：“監(jiān)管機構對于境內外發(fā)債的持續(xù)審查導致受評開發(fā)商，特別是低評級開發(fā)商2018年能否及時完成債券再融資的能力存在一定的不確定性。但我們認為即使在投資者選擇回售全部債券，且開發(fā)商無法實現(xiàn)債券再融資的假設壓力情景下，多數(shù)受評開發(fā)商仍有能力完成2018年到期債券的償付，同時保留充足的流動性。”

來源：一財網(wǎng) 記者 

陳淑貞