最近樓市最熱鬧的消息，莫過于樓市信貸不斷收緊，房貸利率繼續(xù)走高。

券商中國記者獲悉，首套房貸利率上浮5%已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)普遍的起步價(jià)。融360數(shù)據(jù)顯示，8月，全國首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關(guān)。不僅一線二線城市，甚至一些小縣城也已經(jīng)開始上調(diào)，而且上浮8%-10%左右，超過了深圳、廣州等一線城市。

首套房貸平均利率創(chuàng)歷史新高

融360數(shù)據(jù)顯示，8月，全國首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關(guān)，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

融360房貸分析師李唯一表示，近期房貸利率再度引起大家的關(guān)注，尤其是作為一線城市的北京。近日，北京多家銀行相繼下達(dá)關(guān)于房屋按揭貸款工作的內(nèi)部文件，文件要求首套房貸款利率執(zhí)行最低基準(zhǔn)上浮5%，即基準(zhǔn)利率4.90%的1.05倍達(dá)到5.145%。

相較于北京85折時(shí)代的房貸利率，當(dāng)下的確漲幅較大，但是就融360近幾月的監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，目前北京房貸利率總體是平穩(wěn)中略有上升，主要是文件下達(dá)之后，部分銀行開始明確執(zhí)行政策規(guī)定，但是說暴漲還是稍顯不妥，畢竟上浮有一個(gè)循序漸進(jìn)的時(shí)間過程。

北京

截至9月19日，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的30家銀行（分支行）中，北京已無銀行提供優(yōu)惠利率折扣，首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率的有9家，執(zhí)行首套上浮5%的有8家，上浮10%及以上的有10家。

深圳

再以深圳地區(qū)為例，中原地產(chǎn)最新的深圳商業(yè)銀行放貸利率情況顯示，除了個(gè)別銀行首套放貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率外，絕大多數(shù)銀行首套房貸均上浮，其中，工農(nóng)中建交等國有大行上浮5%，民生銀行、興業(yè)銀行等銀行上浮10%，第二套基本上浮10%，興業(yè)銀行第二套上浮15%。

從全國范圍來看，除北京、上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準(zhǔn)利率上浮5%~10%已成為全國房地產(chǎn)市場重點(diǎn)調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象。

上海

上海地區(qū)一位商業(yè)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)人員介紹，目前他們銀行首套房貸利率基本都上浮10%。他們銀行基本不做按揭貸款，因?yàn)榭偟念~度是固定的，除非有老客戶提前還款，才有額度做新的按揭。

有意思的是，一位地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，最近房貸利率變化太快，他們已經(jīng)有一段時(shí)間沒有更新貸款利率情況了。

小縣城首套房貸上浮力度超廣深

融360數(shù)據(jù)顯示，從首套房平均利率區(qū)間來看，8月份北上廣深一線城市分布在4.83%~5.13%的區(qū)間范圍內(nèi)，北京首套平均利率為5.12%、廣州為5.13%、深圳為5.04%，均已突破5%。二線城市首套利率上浮銀行數(shù)亦略增，半數(shù)以上城市首套利率破5%，優(yōu)惠占比降至年內(nèi)最低值。

首套房貸利率上浮已經(jīng)蔓延至三、四線城市。一位華東地區(qū)縣級市的銀行工作人員介紹，雖然該縣級市是“小地方”，不限購，此前首套房貸上浮5%，目前都上浮8%~10%左右，主要是沒額度。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示，首套房貸利率上浮趨勢進(jìn)一步擴(kuò)大，考慮到二、三線城市的高成交比重，房貸利率的集中上浮將對需求端構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的抑制作用，而非此前趨勢上浮所帶來的預(yù)期引導(dǎo)作用。未來利率繼續(xù)上浮空間有限，但是短期定向加息效應(yīng)的升溫將顯著影響成交意愿，同時(shí)近期消費(fèi)貸的嚴(yán)格監(jiān)管也將進(jìn)一步壓縮居民端杠桿空間，金九銀十或成色不足。

今年以來，在一、二線熱點(diǎn)城市高房價(jià)和購房門檻提高之后，大量購房需求向周邊外溢和擠出，而且當(dāng)前房地產(chǎn)政策“因城施策”，三、四線城市繼續(xù)享受鼓勵去庫存的政策紅利。

從8月份房價(jià)上漲城市數(shù)量來看，70個(gè)大中城市中，有46個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，依然明顯超過下調(diào)城市。其中，三四線城市成為房價(jià)上漲主力。

不過，本輪去庫存方式使得三、四線購房杠桿非常高，隱含著對銀行風(fēng)險(xiǎn)。三、四線新增大量首付低于三成的購房者，20%左右購房者是低于三成首付，而首付比例低的購房者違約率是高于首付比例高的人。

過戶后銀行遲遲不予發(fā)放尾款該如何處理？

房貸市場不僅利率上調(diào)，放款周期變得更長。中原地產(chǎn)最新的深圳商業(yè)銀行放貸利率情況顯示，多數(shù)銀行放貸時(shí)間均是放款緩慢或是不確定。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒對記者表示，眼下，普遍發(fā)生二手房過戶后銀行遲遲不予發(fā)放尾款的糾紛。

周爭鋒介紹，最近一斷時(shí)間接到的咨詢，主要集中在買賣雙方已經(jīng)過戶完成，買家取得房產(chǎn)證并抵押給按揭銀行，但是銀行遲遲不放尾款的情況。過戶后買家已經(jīng)完成抵押登記，但是銀行以房貸額度緊張為由不及時(shí)安排放款，要想快點(diǎn)放款銀行通常會有兩個(gè)要求，一是買家同意利率上浮，二是購買銀行推薦的金融產(chǎn)品。

周爭鋒表示，依據(jù)深圳網(wǎng)簽的遞件合同第九條，賣家是沒有辦法追究買家承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。在買賣雙方遞件的網(wǎng)簽合同第九條，關(guān)于買家逾期付款的違約責(zé)任條款，明確約定了因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的，買家不承擔(dān)違約責(zé)任。

周爭鋒建議，為了避免出現(xiàn)過戶后尾款遲遲收不到的情況，出賣人在出售房產(chǎn)時(shí)，有必要就尾款的最終收款時(shí)間和買受人作一個(gè)單獨(dú)的約定，約定不論什么原因賣家超過雙方約定的時(shí)間收到尾款，買家均應(yīng)該承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任。注意這樣的約定應(yīng)該在中介版本的買賣合同和遞件過戶的網(wǎng)簽合同備注條款中，同時(shí)出現(xiàn)。只是體現(xiàn)在中介版本的買賣合同中，會在法律適用上造成不必要的麻煩，也就是法院審理時(shí)究竟應(yīng)該以那一份合同做為最終定案依據(jù)的法律困擾。

（來源:券商中國微信公眾號ID:quanshangcn 記者:陳冬生）